Без грамотного управления в поселках без подряда воцарится хаос
Увлечение игроков рынка загородной недвижимости участками без подряда достигло апогея. Эксперты прогнозируют «шанхаи» там, где до кризиса должны были появиться организованные коттеджные поселки. Максим Лещев, генеральный директор «Гео Девелопмент», считает, что решение застройщика продавать участки без подряда не вредит концепции проектов.
Массовые продажи участков без подряда могут привести к деградации организованного рынка загородной недвижимости?
Вполне возможно, но не стоит равнять все поселки и все земли без подряда к одному классу. В бизнес-классе и элитном сегменте предложений земли без подряда очень мало (25% и 5% соответственно, остальное - эконом). Поэтому деградация всего рынка загородной недвижимости в принципе невозможна. Скорее, некоторый беспорядок грозит определенным территориям, расположенным в удаленных местах, при условии, что строительство ведет неопытный игрок. Так называемые «шанхаи» могут вырасти только из эконом-класса без качественного управления.
Эксперты прогнозируют, что на смену девелоперам, которые создавали комплексные решения, придут застройщики-шабашники, которые будут застраивать дешевые земли некачественными домами.
Шабашники, конечно, придут. Они будут предлагать свои подряды или уже готовые дома. Но сомневаюсь, что их цена в эконом классе превысит 2,5-3 млн. рублей, основная масса будет колебаться в районе 1-1,5 млн. рублей, а комфортный бизнес-класс стоит 6,5 млн. рублей и выше.
Появляется информация о том, что небольшие продавцы участков без подряда «кидают» покупателей - не выполняют обещания по проводке коммуникаций, вынуждают доплачивать за прокладку дорог и т.п. Каковы шансы, что подобные явления станут массовыми, как им противостоять и как покупателю уберечься от таких проблем?
Насколько мне известно, основная часть таких инцидентов была связана с пиком кризиса, когда девелоперы внезапно потеряли источники финансирования. Сейчас «кидать» покупателей нет смысла, потому что бюджеты в этом сегменте не особо велики. Что касается коммуникаций, то разве что непрофессиональные застройщики могут рискнуть - начать продавать землю под голословные обещания провести коммуникации. Вообще, тут вопрос цены. Существует немало проектов, в рамках которых продается просто размежеванное поле, вообще без коммуникаций и даже без электроэнергии. Вопрос с подведением будет решаться самостоятельно членами будущего ДНП. Зато там, где нет коммуникаций, цена земли ниже на 30-40%.
То есть у покупателя всегда есть выбор: купить под обещания продавцов или решиться на самостоятельную борьбу?
Ну почему же сразу борьбу? У нас в законе сказано, что каждое физлицо имеет право на подключение по льготной ставке (по определенным коэффициентам) из расчета 550 рублей за 15 кВт. Правда, на практике такое работает не всегда. Если обязательства по подключению не выполняет продавец, то землевладельцу приходится несладко. Во-первых, мероприятие влетит в копейку, особенно если действовать в одиночку. Во-вторых, МОЭК всегда может заявить, что у них запланирована реконструкция существующих мощностей, скажем, на 2015 год и тогда придется ждать. Для успокоения могу сказать, что наша «любимая» Рублевка в конце 90-х застраивалось ровно по такой же схеме. Люди так же скупали участки вообще без всего. А что касается страха перед обманом, то надо, прежде всего, смотреть на профессионализм девелопера и гарантии по выполнению обязательств.
Какого рода могут быть гарантии?
Например, у нас есть несколько проектов, где продается земля без подряда. На одном из них уже есть подстанция и мы можем показать покупателю техусловия на нее. Это и есть наши гарантии. А вообще, продавец может только продавать землю, коммуникации должен обеспечивать ДНП. Не надо забывать, что эта организация создается не с целью зарабатывать деньги на землевладельцах, а с целью обеспечивать жизнедеятельность поселка - нанимать УК, собирать взносы и т.д.
С точки зрения бизнеса получается, что продажа участков без подряда - вынужденная мера?
Да, это так. Большие наделы земли продаются в редких случаях. Кроме того, сейчас появилось много клиентов, которые решили, что можно воспользоваться ситуацией и заработать, купив дешевую землю. Продолжающееся увлечение участками без подряда это не знак, что игроки рынка готовы довольствоваться низкой маржой в пользу больших оборотов - просто на рынке по-прежнему нет платежеспособного спроса. При этом только единицы лендлордов готовы продавать очень дешево, остальные, как и раньше дают скидку в среднем 20-30%. Конечно, все хотят продавать участки с подрядом, потому что так дороже. Тут кроется подход, например, того же «Инкома». У них лакомые куски земли, удачное местоположение. Кроме того, они вкладывают огромное количество денег в рекламу.
Ну да, рекламные бюджеты в некотором роде должны оправдывать цену домов.
Если не проводить массированную рекламную кампанию, то сейчас вообще ничего не будет продаваться. И я, пожалуй, не согласен, что при продаже участков без подряда, получается низкая маржа. На строительство поселка уходит в среднем пять лет, тогда как участки без подряда могут «разлететься» за полгода. Есть такие прецеденты. В итоге продавать землю гораздо выгоднее и быстрее, нежели заниматься строительством. Это просто разные подходы. Поэтому «обвинение» участков без подряда в низкой маржинальности порой звучит обидно.
Вы знаете много примеров, когда девелопер отказался от строительства поселков в пользу продажи земель без подряда?
Скорее, я знаю близкие к подобному описанию примеры. Девелопер планировал строить, но ничего успел начать, потом грянул кризис. Примеры таких поселков: «Серебряная подкова», «Европейская долина», «Лесная Пристань», некоторые проекты «Инкома», «Нахабино-Парк» и многие другие. Но решение застройщика продавать участки без подряда не вредит концепции проектов. Это диверсификация предложения, не более того.
Почему все вдруг заговорили об участках без подряда?
Раньше этот сегмент рынка был очень маленьким. Участок без подряда было сложно купить, все старались продавать недвижимость. Теперь землю может позволить себе любой покупатель. Раньше на такое приобретение требовалось минимум 6,5 млн. рублей. Сейчас, получив какую-то премию, можно пойти купить участок и в течение года построить на нем дом.
То есть участки без подряда в основном покупают для личного пользования, частных инвесторов в этом сегменте нет?
Частный инвестор - это редкость, думаю, что таких не более 10-15%. Некоторые говорят, что инвесторов около 50%, но это вряд ли. Инвесторы в основном покупают участки без подряда там, где точно не будет долгостроя, в маленьких поселках бизнес-класса или приобретают землю с/х назначения, переводят в ИЖС и перепродают дороже. В экономе таких игроков единицы.
Как вы представляете внешний вид поселков, состоящих из участков без подряда через 2-3 года?
Без грамотного управления, конечно, большие шансы, что воцарится хаос. Кто-то сарай построит, кто-то дом, везде будет разный стиль, кто-то вообще решит ничего не возводить. Но у нас большинство загородных объектов построено по такому принципу, так что чего тут бояться? Вся надежда на ДНП, которые будут заниматься управлением.
Что сейчас происходит со спросом на участки без подряда? Ажиотаж прошел?
Участки без подряда до сих пор пользуются устойчивым спросом. Весной он, как и ожидалось вырос на 30-40% по сравнению с предыдущим кварталом. По нашим предположениям, спрос сохранится на таком уровне до осени. Каких-либо колебаний мы не предвидим.
Что происходит с ценами?
Не растут. Цены примерно одинаковые, они размываются, и если даже кто-то констатирует существенный рост, то это чаще всего маркетинговый ход. Весной цены резко не выросли - продавцы не рискнули их поднимать. За исключением локальных проектов, где продаются последние участки. Количество предложений выросло и в некоторых локальных местах, где увеличилась конкурентная среда, возможно, некоторое снижение. Речь идет о южных, восточных и юго-восточных направлениях, где наблюдается высокая концентрация вновь образованных земельных поселков.
Что будет с участками с подрядом?
Конечно, им подпортили жизнь продавцы земель без подряда, но, тем не менее, многие считают, что буду привлекать единой концепцией, качеством, соблюдением сроков, надежностью и спокойствием за себя и соседей.
Ну да, самостоятельное строительство - это вечные переговоры и контроль за рабочими, проблемы со стройматериалами и сроками…
Многие покупатели от этого получают удовольствие.
А какие секторы рынка потянул за собой спрос на участки без подряда?
Я прогнозирую успех компаний-продавцов сборных домов эконом-класса. Кроме того, уже наблюдается существенный рост цен на стройматериалы.
То есть рынок самостроя Подмосковья ждет ренессанс, но роста цен на недвижимость и землю не будет?
Только локально.
В каких направлениях предлагается больше всего участков без подряда?
Прежде всего, на южном направлении - это Варшавское и Симферопольское шоссе. Далее следует восточное направление, ближе в Новорязанскому шоссе. Ну и Ярославка.
Массовые продажи участков без подряда могут привести к деградации организованного рынка загородной недвижимости?
Вполне возможно, но не стоит равнять все поселки и все земли без подряда к одному классу. В бизнес-классе и элитном сегменте предложений земли без подряда очень мало (25% и 5% соответственно, остальное - эконом). Поэтому деградация всего рынка загородной недвижимости в принципе невозможна. Скорее, некоторый беспорядок грозит определенным территориям, расположенным в удаленных местах, при условии, что строительство ведет неопытный игрок. Так называемые «шанхаи» могут вырасти только из эконом-класса без качественного управления.
Эксперты прогнозируют, что на смену девелоперам, которые создавали комплексные решения, придут застройщики-шабашники, которые будут застраивать дешевые земли некачественными домами.
Шабашники, конечно, придут. Они будут предлагать свои подряды или уже готовые дома. Но сомневаюсь, что их цена в эконом классе превысит 2,5-3 млн. рублей, основная масса будет колебаться в районе 1-1,5 млн. рублей, а комфортный бизнес-класс стоит 6,5 млн. рублей и выше.
Появляется информация о том, что небольшие продавцы участков без подряда «кидают» покупателей - не выполняют обещания по проводке коммуникаций, вынуждают доплачивать за прокладку дорог и т.п. Каковы шансы, что подобные явления станут массовыми, как им противостоять и как покупателю уберечься от таких проблем?
Насколько мне известно, основная часть таких инцидентов была связана с пиком кризиса, когда девелоперы внезапно потеряли источники финансирования. Сейчас «кидать» покупателей нет смысла, потому что бюджеты в этом сегменте не особо велики. Что касается коммуникаций, то разве что непрофессиональные застройщики могут рискнуть - начать продавать землю под голословные обещания провести коммуникации. Вообще, тут вопрос цены. Существует немало проектов, в рамках которых продается просто размежеванное поле, вообще без коммуникаций и даже без электроэнергии. Вопрос с подведением будет решаться самостоятельно членами будущего ДНП. Зато там, где нет коммуникаций, цена земли ниже на 30-40%.
То есть у покупателя всегда есть выбор: купить под обещания продавцов или решиться на самостоятельную борьбу?
Ну почему же сразу борьбу? У нас в законе сказано, что каждое физлицо имеет право на подключение по льготной ставке (по определенным коэффициентам) из расчета 550 рублей за 15 кВт. Правда, на практике такое работает не всегда. Если обязательства по подключению не выполняет продавец, то землевладельцу приходится несладко. Во-первых, мероприятие влетит в копейку, особенно если действовать в одиночку. Во-вторых, МОЭК всегда может заявить, что у них запланирована реконструкция существующих мощностей, скажем, на 2015 год и тогда придется ждать. Для успокоения могу сказать, что наша «любимая» Рублевка в конце 90-х застраивалось ровно по такой же схеме. Люди так же скупали участки вообще без всего. А что касается страха перед обманом, то надо, прежде всего, смотреть на профессионализм девелопера и гарантии по выполнению обязательств.
Какого рода могут быть гарантии?
Например, у нас есть несколько проектов, где продается земля без подряда. На одном из них уже есть подстанция и мы можем показать покупателю техусловия на нее. Это и есть наши гарантии. А вообще, продавец может только продавать землю, коммуникации должен обеспечивать ДНП. Не надо забывать, что эта организация создается не с целью зарабатывать деньги на землевладельцах, а с целью обеспечивать жизнедеятельность поселка - нанимать УК, собирать взносы и т.д.
С точки зрения бизнеса получается, что продажа участков без подряда - вынужденная мера?
Да, это так. Большие наделы земли продаются в редких случаях. Кроме того, сейчас появилось много клиентов, которые решили, что можно воспользоваться ситуацией и заработать, купив дешевую землю. Продолжающееся увлечение участками без подряда это не знак, что игроки рынка готовы довольствоваться низкой маржой в пользу больших оборотов - просто на рынке по-прежнему нет платежеспособного спроса. При этом только единицы лендлордов готовы продавать очень дешево, остальные, как и раньше дают скидку в среднем 20-30%. Конечно, все хотят продавать участки с подрядом, потому что так дороже. Тут кроется подход, например, того же «Инкома». У них лакомые куски земли, удачное местоположение. Кроме того, они вкладывают огромное количество денег в рекламу.
Ну да, рекламные бюджеты в некотором роде должны оправдывать цену домов.
Если не проводить массированную рекламную кампанию, то сейчас вообще ничего не будет продаваться. И я, пожалуй, не согласен, что при продаже участков без подряда, получается низкая маржа. На строительство поселка уходит в среднем пять лет, тогда как участки без подряда могут «разлететься» за полгода. Есть такие прецеденты. В итоге продавать землю гораздо выгоднее и быстрее, нежели заниматься строительством. Это просто разные подходы. Поэтому «обвинение» участков без подряда в низкой маржинальности порой звучит обидно.
Вы знаете много примеров, когда девелопер отказался от строительства поселков в пользу продажи земель без подряда?
Скорее, я знаю близкие к подобному описанию примеры. Девелопер планировал строить, но ничего успел начать, потом грянул кризис. Примеры таких поселков: «Серебряная подкова», «Европейская долина», «Лесная Пристань», некоторые проекты «Инкома», «Нахабино-Парк» и многие другие. Но решение застройщика продавать участки без подряда не вредит концепции проектов. Это диверсификация предложения, не более того.
Почему все вдруг заговорили об участках без подряда?
Раньше этот сегмент рынка был очень маленьким. Участок без подряда было сложно купить, все старались продавать недвижимость. Теперь землю может позволить себе любой покупатель. Раньше на такое приобретение требовалось минимум 6,5 млн. рублей. Сейчас, получив какую-то премию, можно пойти купить участок и в течение года построить на нем дом.
То есть участки без подряда в основном покупают для личного пользования, частных инвесторов в этом сегменте нет?
Частный инвестор - это редкость, думаю, что таких не более 10-15%. Некоторые говорят, что инвесторов около 50%, но это вряд ли. Инвесторы в основном покупают участки без подряда там, где точно не будет долгостроя, в маленьких поселках бизнес-класса или приобретают землю с/х назначения, переводят в ИЖС и перепродают дороже. В экономе таких игроков единицы.
Как вы представляете внешний вид поселков, состоящих из участков без подряда через 2-3 года?
Без грамотного управления, конечно, большие шансы, что воцарится хаос. Кто-то сарай построит, кто-то дом, везде будет разный стиль, кто-то вообще решит ничего не возводить. Но у нас большинство загородных объектов построено по такому принципу, так что чего тут бояться? Вся надежда на ДНП, которые будут заниматься управлением.
Что сейчас происходит со спросом на участки без подряда? Ажиотаж прошел?
Участки без подряда до сих пор пользуются устойчивым спросом. Весной он, как и ожидалось вырос на 30-40% по сравнению с предыдущим кварталом. По нашим предположениям, спрос сохранится на таком уровне до осени. Каких-либо колебаний мы не предвидим.
Что происходит с ценами?
Не растут. Цены примерно одинаковые, они размываются, и если даже кто-то констатирует существенный рост, то это чаще всего маркетинговый ход. Весной цены резко не выросли - продавцы не рискнули их поднимать. За исключением локальных проектов, где продаются последние участки. Количество предложений выросло и в некоторых локальных местах, где увеличилась конкурентная среда, возможно, некоторое снижение. Речь идет о южных, восточных и юго-восточных направлениях, где наблюдается высокая концентрация вновь образованных земельных поселков.
Что будет с участками с подрядом?
Конечно, им подпортили жизнь продавцы земель без подряда, но, тем не менее, многие считают, что буду привлекать единой концепцией, качеством, соблюдением сроков, надежностью и спокойствием за себя и соседей.
Ну да, самостоятельное строительство - это вечные переговоры и контроль за рабочими, проблемы со стройматериалами и сроками…
Многие покупатели от этого получают удовольствие.
А какие секторы рынка потянул за собой спрос на участки без подряда?
Я прогнозирую успех компаний-продавцов сборных домов эконом-класса. Кроме того, уже наблюдается существенный рост цен на стройматериалы.
То есть рынок самостроя Подмосковья ждет ренессанс, но роста цен на недвижимость и землю не будет?
Только локально.
В каких направлениях предлагается больше всего участков без подряда?
Прежде всего, на южном направлении - это Варшавское и Симферопольское шоссе. Далее следует восточное направление, ближе в Новорязанскому шоссе. Ну и Ярославка.