Кризис на загородном рынке: что такое «хорошо» и что такое «плохо»?
С начала развития активной фазы финансового кризиса прошло уже более года, однако до сих пор игроки рынка загородной недвижимости не пришли к единому мнению о том, какое влияние имеет нестабильность в мировой экономике на развитие малоэтажного девелопмента. Кто-то говорит о том, что кризис убивает рынок «загородки», другие отвечают, что он носит оздоравливающий характер. В преддверии Cottage Summit 2009 мы попросили участников мероприятия поделиться мнением о том, какие из новых тенденций имеют негативный оттенок, а какие сказываются положительно на рынке.
Рынок становится качественнее
Одним из главных положительных моментов, который отмечают большинство специалистов – это то, что девелоперы стали больше «думать». Стали обращать внимание на то, что на активно растущем рынке являлось второстепенным. «Долгосрочный плюс кризиса лежит в области искусства управления – нестабильность на рынке заставляет искать другие пути для взаимодействия с клиентами, поставщиками, партнерами и открывает новые возможности для дальнейшего развития компании», - считает Сергей Козловский, президент корпорации ИНКОМ. Если говорить о влиянии этого фактора на конечного потребителя, то, по мнению Ирины Могилатовой, генерального директора компании Tweed, покупатель получил возможность приобретать качественную загородную недвижимость за более «вменяемые» деньги. «Коррекцию цен я считаю положительной, так как цены на рынке были сильно завышены. Повысилось качество строительства в целом, девелоперы стали более тщательно и взвешенно подходить к своим объектам. Концепции стали более жизненными, больше соответствуют пожеланиям потенциальных покупателей, нежизнеспособные объекты ушли с рынка», - поясняет свою позицию эксперт.
С ней согласен и Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России: «Кризис заставил многие компании всерьез задуматься над эффективностью собственного бизнеса и его устойчивостью, пересмотреть взгляд на масштабные, порой не продуманные затраты по ведению бизнеса. Среди позитивных влияний кризиса на рынок недвижимости, в том числе и на загородный сегмент, стоит отметить тенденцию укрупнения компаний. Позитивным моментом здесь становится тот факт, что крупные игроки в дальнейшем будут выводить на рынок качественные предложения, что, безусловно, хорошо для покупателей жилья».
Увеличению количества качественных предложений будет способствовать и то, что сегодня с рынка уходят «случайные девелоперы». «Из глобальных положительных моментов кризиса я бы отметил снижение числа непрофессиональных компаний, которые появились на волне ажиотажного интереса к загородной недвижимости и, зачастую, предлагали откровенно некачественные и переоцененные проекты в надежде, что покупатель "купит все". Такие компании "смыло" в первые же месяцы кризиса, и ожидать, что в ближайшее время на рынке вновь появятся подобные игроки, не стоит», - уверен Сергей Козловский. С ним согласна и Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: «Всего несколько лет назад практически любая недвижимость на рынке была потенциально ликвидна. Зачастую на рынке появлялись компании, не имеющие ни достаточного опыта, ни знающих специалистов. Да и профессиональным девелоперам в таких условиях "напрягаться" не приходилось. Именно это привело к тому, что на рынке появилось определенное количество недостаточно продуманных, а в итоге, недостаточно качественных поселков, заявленный класс которых, зачастую, не соответствует качеству». Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group, даже придумал название для таких застройщиков – «девелоперы-ковбои». «В период настоящего бума строительства поселков девелоперами становились компании, не имеющие опыта освоения территорий. Это были лэндлорды, ритейлеры и даже крупные нефтяные и газовые компании. Кризис вымыл с рынка в первую очередь именно этих застройщиков, так называемых "ковбоев", которые вскочив на пике бума, не смогли удержаться "в седле"», - проводит аналогию эксперт.
В свою очередь, повысилось не только качество объектов, но и качественный уровень самих покупателей. «В первом полугодии наблюдалась отрицательная ценовая динамика на загородные домовладения, с рынка ушли любители «легких» денег. Остались только те потребители, которым нужно качественное, готовое жилье не для дальнейшей перепродажи, а для проживания. Именно поэтому на первый план в конкурентной борьбе выходит качество проекта, его готовность, его концепция. Цены в данных проектах не имеют такой значительной отрицательной ценовой динамики, так как стадия готовности очень высока», - комментирует Марк Гройсман. С тем, что требования покупателей изменились в лучшую сторону, также согласен и Геннадий Теряев. «Люди в связи с кризисом существенным образом изменили свое представление о загородном доме. Мы все больше становимся похожими на европейцев, у которых загородный дом – это не крепость на 500 кв. м., а место отдыха. Постепенно мы приходим к стандартным параметрам, когда средняя площадь дома составляет 130-180 кв. м., а участок не превышает 10-15 соток. И сам дом расположен не в "деревне гадюкино", а в организованном поселке с полным набором инфраструктуры», - отмечает эксперт.
Но денег на рынке нет
Главным же негативным влиянием кризиса на рынок загородной недвижимости является отсутствие финансирования, которое, по мнению Марка Гройсмана, просто «испарилось в один миг». «Раньше проекты финансировались тремя путями: собственные деньги девелоперов (малая часть всего финансирования), займы и деньги от продажи как достроенного, так и недостроенного жилья (как минимум 50% всех средств). В начале кризиса все деньги за пару дней исчезли, и рынок полностью оголился. Практически, у многих девелоперов исчезла возможность продолжать строительство. Многие загородные проекты сейчас, к сожалению, заморожены. По моим субъективным ощущениям, примерно год назад 70% загородных проектов просто остановились – и никто из них не возобновил строительство», - констатирует глава представительства ГК Sawatzki в России. Этой же точки зрения придерживается и Сергей Козловский. «Наиболее масштабная проблема – сложность с привлечением стороннего финансирования, с которой столкнулись застройщики. Хотя это в большей степени ударило по компаниям, которые не смогли вовремя спланировать денежные поступления в необходимом объеме. Но по собственному опыту могу сказать, что при условии исправного обслуживания кредитов и контроля за целевым использованием средств, банки готовы к сотрудничеству с девелоперами и сегодня», - утверждает он.
Не забыли эксперты Cottage Summit 2009 и главную тенденцию рынка загородной недвижимости последнего времени, а именно, участки без обязательного строительного подряда. «Из потенциально негативных тенденций можно выделить нынешнее увлечение участками без подряда – в тактическом плане это своевременное решение для клиентов, но в перспективе может существенно замедлить дальнейшее развитие организованного рынка загородной недвижимости», - считает Сергей Козловский. Вредным для рынка явлением называет участки без подряда и Геннадий Теряев. «Сегодня доля таких предложений составляет до 60% рынка. Это продукт сырой, абсолютно не готовый к эксплуатации, поэтому его реализация сегодня будет оказывать негативное влияние на весь рынок в течение ближайших 2 лет. Большинство подобных участков освоены не будут, поселки построены не будут, девелоперы и лэндлорды обещанные коммуникации не проложат, а репутация загородного жилья из-за этого сильно пострадает. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на продажах в других сегментах рынка загородной недвижимости», - говорит он.
Но не все игроки рынка скептически относятся к этой тенденции. По мнению Марии Литинецкой, участки без подряда оказывают положительное влияние на весь рынок загородной недвижимости в целом. «Выход большого количества проектов, предлагающих на продажу участки без подряда, с одной стороны, несет в себе определенные риски, однако с другой стороны, способствует развитию сегмента эконом-класса, который ранее был менее востребован девелоперами и застройщиками, в связи с чем был сформирован дефицит предложения данного уровня. То, что сейчас мы наблюдаем на рынке загородной жилой недвижимости, является вполне адекватной реакцией на кризис. Начав предлагать более дешевый продукт, девелоперы смогли охватить ту часть потенциальных покупателей, которой в докризисный период уделялось меньшее количество внимания», - считает эксперт.
Негатив vs позитива. Что продержится дольше?
В условиях кризиса нельзя однозначно утверждать, как именно будут развиваться те или иные тенденции. Это то же самое, что и подбрасывание монетки, никогда нельзя со 100% уверенностью сказать, что выпадет, «орел» или «решка». Соотношение вероятности всегда будет 50/50. Точно также обстоят дела и с перспективами развития рынка загородной недвижимости. Точный прогноз не может дать никто. Однако делать определенные выводы, основываясь на современных реалиях рынка вполне можно. По мнению Ирины Могилатовой, все положительные кризисные тенденции, которые имеют место сейчас, просуществуют еще довольно долго. «По моему мнению, загородный рынок будет восстанавливаться еще минимум 2 года. Положительные тенденции будут еще долго оказывать влияние на девелоперов, которые стали понимать, что «не все коту масленица», т.е. покупаться будут только ликвидные, хорошо продуманные объекты, которые должны обладать хорошим качеством и правильной ценой», - считает генеральный директор компании Tweed.
Геннадий Теряев прогнозирует дефицит на рынке загородной недвижимости: «В ближайшие два года возникнет дефицит предложения готовых поселков. Мы прогнозируем рост цен на недвижимость уже к концу 2011 года. К этому времени проекты, которые сейчас находятся в средней стадии развития, на 80% будут проданы, а новых предложений не будет, поскольку сегодня новые поселки не запускаются. Это приведет к дефициту. Необходимо понимать, что рынок недвижимости инертен, и предложение быстро поднять нельзя. Все это, закономерно приведет к росту стоимости домовладений». Сергей Козловский также не исключает дефицита. По его мнению, способствовать нехватке готовых загородных домов будут участки без подряда: «Большое влияние на рынок окажет увлечение участками без подряда – их повсеместное распространение в ближайшие год-два переведет профессионально спланированные коттеджные поселки в разряд дефицита».
В свою очередь Марк Гройсман уверен, что рынок загородной недвижимости уже никогда не станет прежним. «Я считаю, что в долгосрочной перспективе, после того, как нынешний кризис закончится, будет сформирован новый рынок недвижимости с новыми законами. Это будет касаться как взаимодействия участников рынка с игроками финансового сектора, так и между застройщиками и покупателями жилья. Все это приведет к формированию новых потребительских характеристик продукта», - считает эксперт.
Александр Львовский, директор московского представительства ООО «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора компании HONKA в России, несмотря на кризис, уверен, что рынок загородной недвижимости переживет все трудные времена: «Наблюдая за происходящими изменениями, могу отметить, что положительные тенденции для развития данного сектора сохраняются, несмотря на сложную ситуацию. Одну из дополнительных возможностей для развития я вижу в том, что наши соотечественники уже попробовали качественно новый уровень жизни и как бы сейчас ни было тяжело, отказаться от него будет гораздо сложнее. Тем более что динамичная жизнь делового человека требует расслабления и восстановления в своем доме за городом».
Рынок становится качественнее
Одним из главных положительных моментов, который отмечают большинство специалистов – это то, что девелоперы стали больше «думать». Стали обращать внимание на то, что на активно растущем рынке являлось второстепенным. «Долгосрочный плюс кризиса лежит в области искусства управления – нестабильность на рынке заставляет искать другие пути для взаимодействия с клиентами, поставщиками, партнерами и открывает новые возможности для дальнейшего развития компании», - считает Сергей Козловский, президент корпорации ИНКОМ. Если говорить о влиянии этого фактора на конечного потребителя, то, по мнению Ирины Могилатовой, генерального директора компании Tweed, покупатель получил возможность приобретать качественную загородную недвижимость за более «вменяемые» деньги. «Коррекцию цен я считаю положительной, так как цены на рынке были сильно завышены. Повысилось качество строительства в целом, девелоперы стали более тщательно и взвешенно подходить к своим объектам. Концепции стали более жизненными, больше соответствуют пожеланиям потенциальных покупателей, нежизнеспособные объекты ушли с рынка», - поясняет свою позицию эксперт.
С ней согласен и Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России: «Кризис заставил многие компании всерьез задуматься над эффективностью собственного бизнеса и его устойчивостью, пересмотреть взгляд на масштабные, порой не продуманные затраты по ведению бизнеса. Среди позитивных влияний кризиса на рынок недвижимости, в том числе и на загородный сегмент, стоит отметить тенденцию укрупнения компаний. Позитивным моментом здесь становится тот факт, что крупные игроки в дальнейшем будут выводить на рынок качественные предложения, что, безусловно, хорошо для покупателей жилья».
Увеличению количества качественных предложений будет способствовать и то, что сегодня с рынка уходят «случайные девелоперы». «Из глобальных положительных моментов кризиса я бы отметил снижение числа непрофессиональных компаний, которые появились на волне ажиотажного интереса к загородной недвижимости и, зачастую, предлагали откровенно некачественные и переоцененные проекты в надежде, что покупатель "купит все". Такие компании "смыло" в первые же месяцы кризиса, и ожидать, что в ближайшее время на рынке вновь появятся подобные игроки, не стоит», - уверен Сергей Козловский. С ним согласна и Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: «Всего несколько лет назад практически любая недвижимость на рынке была потенциально ликвидна. Зачастую на рынке появлялись компании, не имеющие ни достаточного опыта, ни знающих специалистов. Да и профессиональным девелоперам в таких условиях "напрягаться" не приходилось. Именно это привело к тому, что на рынке появилось определенное количество недостаточно продуманных, а в итоге, недостаточно качественных поселков, заявленный класс которых, зачастую, не соответствует качеству». Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group, даже придумал название для таких застройщиков – «девелоперы-ковбои». «В период настоящего бума строительства поселков девелоперами становились компании, не имеющие опыта освоения территорий. Это были лэндлорды, ритейлеры и даже крупные нефтяные и газовые компании. Кризис вымыл с рынка в первую очередь именно этих застройщиков, так называемых "ковбоев", которые вскочив на пике бума, не смогли удержаться "в седле"», - проводит аналогию эксперт.
В свою очередь, повысилось не только качество объектов, но и качественный уровень самих покупателей. «В первом полугодии наблюдалась отрицательная ценовая динамика на загородные домовладения, с рынка ушли любители «легких» денег. Остались только те потребители, которым нужно качественное, готовое жилье не для дальнейшей перепродажи, а для проживания. Именно поэтому на первый план в конкурентной борьбе выходит качество проекта, его готовность, его концепция. Цены в данных проектах не имеют такой значительной отрицательной ценовой динамики, так как стадия готовности очень высока», - комментирует Марк Гройсман. С тем, что требования покупателей изменились в лучшую сторону, также согласен и Геннадий Теряев. «Люди в связи с кризисом существенным образом изменили свое представление о загородном доме. Мы все больше становимся похожими на европейцев, у которых загородный дом – это не крепость на 500 кв. м., а место отдыха. Постепенно мы приходим к стандартным параметрам, когда средняя площадь дома составляет 130-180 кв. м., а участок не превышает 10-15 соток. И сам дом расположен не в "деревне гадюкино", а в организованном поселке с полным набором инфраструктуры», - отмечает эксперт.
Но денег на рынке нет
Главным же негативным влиянием кризиса на рынок загородной недвижимости является отсутствие финансирования, которое, по мнению Марка Гройсмана, просто «испарилось в один миг». «Раньше проекты финансировались тремя путями: собственные деньги девелоперов (малая часть всего финансирования), займы и деньги от продажи как достроенного, так и недостроенного жилья (как минимум 50% всех средств). В начале кризиса все деньги за пару дней исчезли, и рынок полностью оголился. Практически, у многих девелоперов исчезла возможность продолжать строительство. Многие загородные проекты сейчас, к сожалению, заморожены. По моим субъективным ощущениям, примерно год назад 70% загородных проектов просто остановились – и никто из них не возобновил строительство», - констатирует глава представительства ГК Sawatzki в России. Этой же точки зрения придерживается и Сергей Козловский. «Наиболее масштабная проблема – сложность с привлечением стороннего финансирования, с которой столкнулись застройщики. Хотя это в большей степени ударило по компаниям, которые не смогли вовремя спланировать денежные поступления в необходимом объеме. Но по собственному опыту могу сказать, что при условии исправного обслуживания кредитов и контроля за целевым использованием средств, банки готовы к сотрудничеству с девелоперами и сегодня», - утверждает он.
Не забыли эксперты Cottage Summit 2009 и главную тенденцию рынка загородной недвижимости последнего времени, а именно, участки без обязательного строительного подряда. «Из потенциально негативных тенденций можно выделить нынешнее увлечение участками без подряда – в тактическом плане это своевременное решение для клиентов, но в перспективе может существенно замедлить дальнейшее развитие организованного рынка загородной недвижимости», - считает Сергей Козловский. Вредным для рынка явлением называет участки без подряда и Геннадий Теряев. «Сегодня доля таких предложений составляет до 60% рынка. Это продукт сырой, абсолютно не готовый к эксплуатации, поэтому его реализация сегодня будет оказывать негативное влияние на весь рынок в течение ближайших 2 лет. Большинство подобных участков освоены не будут, поселки построены не будут, девелоперы и лэндлорды обещанные коммуникации не проложат, а репутация загородного жилья из-за этого сильно пострадает. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на продажах в других сегментах рынка загородной недвижимости», - говорит он.
Но не все игроки рынка скептически относятся к этой тенденции. По мнению Марии Литинецкой, участки без подряда оказывают положительное влияние на весь рынок загородной недвижимости в целом. «Выход большого количества проектов, предлагающих на продажу участки без подряда, с одной стороны, несет в себе определенные риски, однако с другой стороны, способствует развитию сегмента эконом-класса, который ранее был менее востребован девелоперами и застройщиками, в связи с чем был сформирован дефицит предложения данного уровня. То, что сейчас мы наблюдаем на рынке загородной жилой недвижимости, является вполне адекватной реакцией на кризис. Начав предлагать более дешевый продукт, девелоперы смогли охватить ту часть потенциальных покупателей, которой в докризисный период уделялось меньшее количество внимания», - считает эксперт.
Негатив vs позитива. Что продержится дольше?
В условиях кризиса нельзя однозначно утверждать, как именно будут развиваться те или иные тенденции. Это то же самое, что и подбрасывание монетки, никогда нельзя со 100% уверенностью сказать, что выпадет, «орел» или «решка». Соотношение вероятности всегда будет 50/50. Точно также обстоят дела и с перспективами развития рынка загородной недвижимости. Точный прогноз не может дать никто. Однако делать определенные выводы, основываясь на современных реалиях рынка вполне можно. По мнению Ирины Могилатовой, все положительные кризисные тенденции, которые имеют место сейчас, просуществуют еще довольно долго. «По моему мнению, загородный рынок будет восстанавливаться еще минимум 2 года. Положительные тенденции будут еще долго оказывать влияние на девелоперов, которые стали понимать, что «не все коту масленица», т.е. покупаться будут только ликвидные, хорошо продуманные объекты, которые должны обладать хорошим качеством и правильной ценой», - считает генеральный директор компании Tweed.
Геннадий Теряев прогнозирует дефицит на рынке загородной недвижимости: «В ближайшие два года возникнет дефицит предложения готовых поселков. Мы прогнозируем рост цен на недвижимость уже к концу 2011 года. К этому времени проекты, которые сейчас находятся в средней стадии развития, на 80% будут проданы, а новых предложений не будет, поскольку сегодня новые поселки не запускаются. Это приведет к дефициту. Необходимо понимать, что рынок недвижимости инертен, и предложение быстро поднять нельзя. Все это, закономерно приведет к росту стоимости домовладений». Сергей Козловский также не исключает дефицита. По его мнению, способствовать нехватке готовых загородных домов будут участки без подряда: «Большое влияние на рынок окажет увлечение участками без подряда – их повсеместное распространение в ближайшие год-два переведет профессионально спланированные коттеджные поселки в разряд дефицита».
В свою очередь Марк Гройсман уверен, что рынок загородной недвижимости уже никогда не станет прежним. «Я считаю, что в долгосрочной перспективе, после того, как нынешний кризис закончится, будет сформирован новый рынок недвижимости с новыми законами. Это будет касаться как взаимодействия участников рынка с игроками финансового сектора, так и между застройщиками и покупателями жилья. Все это приведет к формированию новых потребительских характеристик продукта», - считает эксперт.
Александр Львовский, директор московского представительства ООО «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора компании HONKA в России, несмотря на кризис, уверен, что рынок загородной недвижимости переживет все трудные времена: «Наблюдая за происходящими изменениями, могу отметить, что положительные тенденции для развития данного сектора сохраняются, несмотря на сложную ситуацию. Одну из дополнительных возможностей для развития я вижу в том, что наши соотечественники уже попробовали качественно новый уровень жизни и как бы сейчас ни было тяжело, отказаться от него будет гораздо сложнее. Тем более что динамичная жизнь делового человека требует расслабления и восстановления в своем доме за городом».