Новая концепция рынка загородной недвижимости

Количество коттеджных поселков в Подмосковье увеличивалось из года в год на протяжении последних лет. Ежемесячно на рынок выходило от 5 до 15 новых проектов на любой вкус, от эконом-класса до эксклюзивных единичных предложений. Но с сентября 2008 года ситуация резко изменилась, причем не только снизились темпы вывода новых объектов, изменилась и сама концепция поселков.

Новых поселков не будет?

Обострение финансового кризиса в России пришлось на осень, тот сезон, который традиционно знаменуется всплеском активности на рынке загородной недвижимости. Как правило, девелоперы стараются запускать новые проекты именно к этому периоду, открывая продажи на самом пике покупательской активности. Полагаясь на опыт прошлых лет, к осени 2008 года застройщики заготовили несколько сюрпризов для своих потенциальных клиентов. По итогу, сентябрь побил все рекорды и вышел на первое место за весь прошлый год по количеству вышедших на рынок объектов. По разным оценкам, продажи стартовали в 8-10 коттеджных поселках. И что интересно, почти все они находились на самых престижных и дорогих западных направлениях: «12 месяцев Эко Life» на Пятницком шоссе, «Западная Резиденция» и «Золотые пески» на Можайском направлении, «Гринбург» на Новой Риге.

Но вслед за сентябрем пришел октябрь и в Подмосковье начались заморозки, как в прямом, так и в переносном смысле. По словам заместителя генерального директора компании «НЛК Домостроение» Антона Маталыгина, примерно каждый третий поселок, планировавшийся к выходу осенью 2008 года, так и остался на бумаге и не вышел в продажу. Аналитический центр корпорации «ИНКОМ» приводит еще более пессимистичные данные – почти 90% поселков оказались замороженным. Подтверждает эту информацию и коммерческий директор компании MOZAIK Development Татьяна Капланова: «Вследствие кризиса новые загородные проекты оказались заморожены. Причиной тому стало отсутствие финансирования, сложности с кредитованием, низкая доступность ипотечных кредитов. В свою очередь значительно замедлились темпы продаж в существующих проектах». В итоге в октябре на рынок вышел только один поселок. В следующие месяцы, вплоть до февраля 2009 года, продажи стартовали в 4-5 поселках ежемесячно.

В принципе, по этому показателю рынок почти догнал «докризисные времена», если бы не одно существенное «но». Львиную долю новых поселков теперь уже нельзя назвать «коттеджными» в привычном понимании этого слова, ведь продаются в них не дома, а земельные участки без обязательного строительного подряда. «По сравнению с докризисным периодом, темпы выхода на рынок новых коттеджных поселков сегодня снизились в среднем в 5 раз. Если раньше на рынке загородной недвижимости появлялось около 5 поселков в месяц, то теперь это количество равно где-то 1», - говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Остальные же 3-4 поселка в месяц, выводимые на рынок девелоперами, есть не что иное, как один большой участок, нарезанный на небольшие земельные наделы.

Назад в «шанхай»?

Старожилы рынка загородной недвижимости привыкли называть стихийную коттеджную застройку, характерную для Подмосковья в 80-90 годы прошлого века, «шанхаем», по аналогии с крупнейшим китайским городом, 80% населения которого к середине XX века проживало индивидуальных домах «шикумень», большинство которых были построены наспех, без соблюдения каких-либо архитектурных и градостроительных норм. Московская область, как, впрочем, и пригороды остальных крупных городов России, на заре становления рынка загородной недвижимости, сильно напоминала китайские трущобы – монструозные замки из красного кирпича соседствовали с маленькими деревенскими избами и бытовками на классических 6 сотках. По мере развития рынка ситуация изменилась, стали появляться организованные коттеджные поселки, с продуманной архитектурной концепцией, ландшафтным дизайном и всей необходимой инфраструктурой.

Как пишут в художественной литературе, «ничто не предвещало беды». Рынок стремительно развивался, и вряд ли хоть кто-то мог предположить, что процесс эволюции загородной недвижимости можно не только остановить, но повернуть вспять. Оказалось, очень даже можно. «Строительство домов зачастую ведется на деньги, вырученные от продажи этих же домовладений. Кризис усугубил те условия, в которых находились девелоперы. Поэтому на рынке произошло смещение в сторону предложения участков без подряда, когда девевлопер ограничивается подведением коммуникаций и строительством дорог, отстраняясь от строительства домов», - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Встречаются сегодня и такие поселки, где продаются участки и без подведенных коммуникаций, девелопер, запуская подобный проект, берет на себя обязательство сделать это в будущем. Принимая решение о приобретении такого участка, покупателю следует быть предельно осторожным, говорит Дмитрий Таганов. «Для того, чтобы покупателю быть уверенными в выполнении девелопером своих обещаний, стоит обратить внимание на надежность компании. Особенно важными являются следующие параметры: сколько лет девелопер работает на рынке и количество реализованных проектов», - советует он.

Если смотреть на ситуацию поверхностно, то такой подход можно оправдать тем, что продажа участков без подряда не требует никаких дополнительных затрат, кроме подведения коммуникаций. «Однако эта стратегия выглядит беспроигрышной только на первый взгляд и несет в себе опасность отката назад в 90-е. Подобный продукт, безусловно, имеет право на жизнь, вопрос в том, какого качества участки предлагаются, где и как они расположены, и что на них будет построено», - говорит Татьяна Капланова. Сегодня многие аналитики рынка с ужасом прогнозируют вероятность возврата рынка загородной недвижимости к стихийной застройке «шанхайного» типа. Помимо эстетического аспекта, подобный шаг в прошлое несет и другие, более серьезные последствия: распродажа участков и их хаотичная застройка в итоге приведет к снижению привлекательности земель, ценность которых при грамотном подходе, напротив, возросла бы в разы.

Изменение концепции

Единственным выходом из ситуации на сегодняшний день может стать изменение концепции коттеджных поселков. Причем ее пересмотр не должен ограничиваться отказом от строительства домов в пользу продажи участков без подряда, как это было сделано, например, в поселке «Город дворцов» на Новорижском шоссе. По данным Андрея Уфимцева, директора по продажам компании «Новое Качество», изначально там планировалось строительство деревянных коттеджей, но девелоперу проекта, ГК «Конти», пришлось разбить участок площадью 100 га на две части, на одной из которых планируется построить социальную и коммерческую инфраструктуру для соседних коттеджных поселков. Оставшаяся земля будет продана по участкам. Оправданием для компании служит тот факт, что пойти на такое изменение концепции пришлось из-за того, что подходит срок расчетов по кредиту, и срочно понадобились средства на его погашение.

«В настоящее время возникла необходимость пересмотра концепций проектов в целом. Стало очевидным, что остались в прошлом те времена, когда растущий рынок «съедал» буквально все, и легко продавались любые, даже самые непродуманные продукты. Наиболее разумным выходом будет поиск и выведение на рынок новых продуктов, которые будут востребованы, а не продажа изживших себя концепций», - считает Татьяна Капланова. Какими будут эти «поселки будущего», сегодня никто сказать не может. К сожалению, большинство девелоперов видят выход из кризиса именно в продаже участков без подряда, не задумываясь о последствиях.

Коттеджные поселки, вышедшие на рынок с сентября 2008 по февраль 2009: