Загородный рынок подстраивается под клиента
В зависимости от удаленности
«Индикаторы рынка недвижимости» уже неоднократно писали о том, что за последние несколько лет в сегменте коттеджных поселков Подмосковья отмечаются изменения площади земельных участков и домов, например в статье «Дома на маленьких участках уменьшаются». Рассмотрим более подробно, как влияет фактор удаленности поселка от Москвы на данные показатели и их динамику.
По результатам исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 3 квартал 2008 года, проведенного специалистами www.irn.ru, площади индивидуальных земельных участков зависят от расстояния до Москвы: по мере удаления от МКАД они уменьшаются. Так, если в радиусе 6-35 км от столицы характерные средние площади земельных участков составляют около 20-25 соток, то за 36 км от Москвы этот показатель не превышает 21 сотки. Мы не учитываем коттеджные поселки в пределах 5 км от Москвы, т.к. их доля рынка крайне мала, и ей можно пренебречь.
Как видно из графика, за последние 3 года в поселках, расположенных на расстоянии 6-15 км от МКАД, площади земельных участков неуклонно растут. К концу 2008 года увеличение составило порядка 25% в сравнении с 2006 годом. На фоне этого происходит уменьшение размеров участков в поселках на «дальних рубежах» московского региона – на удалении более 66 км от Москвы средние площади участков снизились за 3 года примерно на 11%.
Такая же динамика, по данным маркетинговых исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», отмечается и для показателей средних площадей коттеджей в поселках, находящихся на разной удаленности от МКАД.
В поселках в радиусе 35 км от Москвы характерная средняя площадь домов составляет около 400-500 кв.м. Самые большие коттеджи предусмотрены в поселках, расположенных на расстоянии 6-15 км от МКАД. Однако, по мере удаления от столицы (свыше 36 км), средняя площадь домов уменьшается. Максимальные показатели находятся на уровне 300-320 кв.м., а самые небольшие по размерам дома (порядка 200 кв.м.) характерны для поселков, расположенных за 66 км.
Основной «географический рубеж», связанный с различиями в площади домов и земельных участков, а также динамике этих показателей, как мы видим, приходится на 35-36 км от МКАД. Так, в коттеджных поселках, находящихся на расстоянии 6-35 км от Москвы, показатель средней площади земельного участка увеличился примерно на 5%: с 22,5 сот. в 2006 году до 23,7сот. в 3 квартале 2008 года. При этом в отдаленных поселках Московского региона (на расстоянии свыше 36 км от МКАД) средние размеры участков за три года фактически не изменились – незначительное снижение составило порядка 1,5%.
Схожие тенденции наблюдаются в динамике средней площади коттеджей в поселках, расположенных на разной удаленности от Москвы. Для домов, находящихся в поселках на расстоянии 6-35 км от МКАД, характерно увеличение средней площади на 16,5% - с 420 кв.м. в 2006 году до 475 кв.м. к концу 2008 года. А средние площади домов в дальних поселках отличаются относительным постоянством, сохраняясь в районе 250-260 кв.м. в течение последних трех лет.
Одной из причин такой динамики рынка коттеджных поселков, расположенных на разной удаленности от столицы, эксперты www.irn.ru отмечают изменения в структуре предложения данного типа загородной недвижимости. Дело в том, что количество участков под застройку вблизи Москвы неизменно сокращается. Это приводит к снижению объемов предложения, а значит, и к увеличению стоимости такого жилья. Поэтому поселки, расположенные в радиусе 35 км от МКАД, постепенно переходят в более дорогой сегмент загородного жилья - класс бизнес-плюс и элита. Дома становятся доступными только самым обеспеченным и взыскательным покупателям с высокими требованиями к комфортности жилья. Поэтому застройщики постепенно увеличивают размеры индивидуальных участков земли и собственно коттеджей, чтобы домовладения соответствовали вкусу богатых клиентов. Это позволяет продавать поселки по более высокой цене.
Иная ситуация на рынке коттеджных поселков, находящихся на дальних километрах московского региона. Здесь с каждым годом происходит увеличение доли рынка: если в 2006 году соотношение было на уровне 70% к 30% в пользу ближнего Подмосковья, то к концу 2008 года ситуация выровнялась. По результатам исследования рынка коттеджных поселков, проведенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости в сентябре-октябре 2008 года, количество поселков, расположенных в 6-35 км от Москвы и за 36 км от МКАД, сравнялось.
Однако в дальнем Подмосковье увеличивается доля экономичного загородного жилья. Об этом специалисты www.irn.ru уже писал в статье «Рынок загородного жилья стремится к экономии». Цена коттеджей в таких поселках как основной конкурентный фактор не должна быть завышенной, иначе, как показывают результаты индивидуальных исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», снизится спрос на такое жилье.
Кроме того, в поселках с невысокой стоимостью домовладений большие индивидуальные участки земли при покупке не являются решающим фактором. Поэтому застройщик имеет возможность сделать предложение более экономичным за счет строительства умеренных по площади домов на небольших участках (известно, что продать коттеджи площадью более 200-300 кв.м. далеко от Москвы крайне сложно). Необходимая норма прибыли при этом достигается за счет увеличения объема строительства, поскольку меньшие по площади участки земли позволяют увеличить количество домовладений.
Таким образом, как показывают результаты маркетинговых исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в последние годы на загородном рынке усиливается тенденция к более четкой структуризации, выделению классов жилья (эконом, бизнес, элита). Так, дорогое жилье, расположенное по наиболее престижным направлениям вблизи Москвы, приобретает большую уникальность и эксклюзивность, что связано с улучшением потребительских свойств и уровня комфортности (например, увеличение площадей участков и домов). В то время как застройщики экономичного жилья, напротив, идут по пути создания довольно стандартного продукта, не обладающего какими-либо выдающимися характеристиками, что, в свою очередь, позволяет им оставаться в границах приемлемого для большинства покупателей ценового диапазона.
Таким образом, результаты исследования рынка коттеджных поселков, проведенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в сентябре-октябре 2008 года, показывают, что коттеджный рынок развивается с учетом запросов и потребностей конкретных групп покупателей разных классов загородного жилья. В отличие, например, от квартирного рынка Москвы, в котором превалирующую долю занимает бизнес-класс, не соответствующий требованиям покупателей элитного жилья, и слишком завышенный по цене для потребителей среднего класса, нацеленных на приобретение более экономичного жилья. Это дает основание утверждать, что в сложившихся экономических условиях загородный рынок представляется более устойчивым с точки зрения влияния кризиса на него, нежели квартирный рынок Москвы.