Запад за $1,4 млн или Юго-Восток за $0,4 млн

Таков разрыв цен на рынке таунхаусов московского региона

 

Регулярные маркетинговые исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» позволяют выделить основные тенденции развития рынка таунхаусов в зависимости от направлений (шоссе), связанные с изменением доли рынка, соотношения больших и маленьких поселков, динамикой цен и т.п. В предыдущих публикациях www.irn.ru уже отмечал некоторые особенности развития данного сегмента в разрезе направлений (ст. «Большие поселки таунхаусов уходят из Москвы»). В данной статье рассмотрим вопрос, насколько изменилась стоимость таунхаусов за прошедшие 3 года, и отметим основные отличия в динамике цен, характерные для разных направлений.

 

По результатам исследования рынка поселков таунхаусов, завершенного специалистами www.irn.ru в сентябре-октябре 2008 года, максимальный показатель средней стоимости метра зафиксирован в поселках на западном направлении (сюда включены Ильинское, Минское, Можайское и Рублево-Успенское шоссе). Как видно из графика, уровень цен на данном направлении разительно отличается от других и составляет примерно $4500 за кв.м. 

 Ко второму эшелону по стоимости метра можно отнести Северо-Запад (Новорижское, Пятницкое, Волокодамское, Ленинское и Куркинское шоссе), Москву (московские районы за МКАД) и Юго-Запад (Калужское и Киевское шоссе), где стоимость квадратного метра находится в диапазоне $3100-3600. Надо отметить, что наибольшее значение ($3600 за кв.м. на Юго-Западе), является вторым показателем по рынку в целом, уступая лидеру (западному направлению) порядка 25%. В сущности, ничего нового в такой большой разнице цен за метр жилья нет, поскольку Запад всегда был самым престижным и дорогим направлением в московском регионе, спрос на которое не снижается. Однако такой отрыв по стоимости метра по сравнению с другими направлениями говорит о стремлении застройщика не менять, а даже укрепить «элитарность» таких поселков, создавая их исключительно для богатых клиентов.

 

Далее следуют направления, в которых зафиксированы наименьшие показатели средней стоимости 1 кв.м. домовладения в поселках таунхаусов - это Северо-Восток (Ярославское шоссе), Юг (Каширское и Симферопольское шоссе), Восток (Горьковское шоссе), Север (Дмитровское, Осташковское, Алтуфьевское шоссе) и Юго-Восток (Новорязанское, Егорьевское шоссе). Цена метра здесь колеблется в пределах $2000-2600 за кв.м.

 

Самая высокая динамика цен за квадратный метр отмечается в сегментах наиболее дорогих (западное направление) и самых дешевых (Северо-Восток, Юг, Восток, Север и Юго-Восток) по стоимости жилья направлений. Так, прирост стоимости 1 кв.м. в поселках таунхаусов на западном направлении за последние 3 года составил порядка 70%, что свидетельствует о его востребованности со стороны покупателей. Ведь загородное жилье рассматривается преимущественно как второе жилье, поэтому оно доступно, в основном, богатым слоям населения. Такие покупатели, в соответствии с их социальным статусом и уровнем доходов, как правило, стремятся приобрести жилье на более престижных направлениях. Поэтому загородная недвижимость на западном направлении пользовалась и пользуется устойчивым спросом.

 

Что же касается самых дешевых по стоимости метра направлений, то здесь прирост стоимости метра составил 50-75% по разным направлениям. А на Северо-Востоке (Ярославское шоссе) этот показатель составил 140% в сравнении 2006-2008 годов. Дело в том, что здесь в 2008 году на продажу поступило сразу 6 новых поселков таунхаусов более высокого класса, чем предлагалось ранее.

 

Такая динамика цен на самых «экономичных» направлениях за рассматриваемый период может свидетельствовать о том, что, кроме общего роста цен на рынке недвижимости, происходит активное развитие инфраструктуры по данным направлениям. Кроме того, в сегменте экономичного загородного жилья (которое и характерно для данных направлений), потенциал для роста стоимости достаточно большой, о чем мы уже писали в статье, посвященной рынку загородных ЖК, «Загородные ЖК: меньше метров за те же деньги».

 

По показателю средней стоимости квартиры-секции в сегменте таунхаусов наблюдается схожее распределение среди направлений. По данным маркетинговых исследований рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья, регулярно проводимые Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», на самом дорогом и престижном западном направлении средняя цена квартиры-секции в 3 квартале 2008 года составила около $1400 тыс.. При этом средняя площадь домовладения на Западе также намного превышает показатели в целом по рынку и отмечена на уровне 300 кв.м.

 

Во втором «эшелоне» направлений (Юго-Запад, Северо-Запад и Москва) средняя стоимость квартиры-секции находится в диапазоне $720-870 тыс., при средних размерах домовладений 230-240 кв.м.

 

В третьей группе направлений, для которых характерны самые низкие показатели стоимости метра (Северо-Восток, Юг, Восток, Север и Юго-Восток), цена квартиры-секции составляет порядка $430-550 тыс., при средней площади 200-220 кв.м. Исключение составляет восточное направление (Горьковское шоссе), где средняя цена за домовладение – порядка $620 тыс. - приблизилась к уровню показателей более престижного Подмосковья, заняв промежуточную позицию между «экономичными» направлениями и направлениями, ориентированными на загородное жилье бизнес-класса.

 

Таким образом, по оценке специалистов www.irn.ru, в сложившихся экономических условиях наименее дорогие направления «третьего эшелона» имеют большую устойчивость с точки зрения сохранения уровня цен и ликвидности проектов. Поскольку уже сейчас разница стоимости жилья в сравнении с более престижными направлениями, как показано нами выше, колоссальна. Кроме того, результаты индивидуальных исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» подтверждают тот факт, что максимальные темпы продаж характерны для поселков таунхаусов, где средняя стоимость квартиры-секции не превышает $450 тыс., а средний уровень цен составляет не более $350-400 тыс.