Кто быстрее, а кто зеленее

Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills отмечает, что основная доля организованных коттеджных поселков высшей ценовой категории остается сконцентрированной вдоль Новорижского шоссе (примерно 35%), а также Рублёво-Успенского и Калужского (по 15%). Вышедшие в этом году на рынок посёлки лишь укрепляют позиции этих направлений: на Рублёво-Успенском шоссе строятся «Папушево» и «Лион», на Новорижском – «Красный поселок», на Калужском шоссе – «Линден парк» и «Hyde Park». Остальные поселки рассредоточены между Дмитровским, Киевским и Минским (в сумме около 25% общего количества) направлениями. Впрочем, единичные высокобюджетные проекты реализуются на Ильинском (ОКП «Ильинка-лейнхаусы», «Европа»), Осташковском («Клуб Раздолье»), Волоколамском шоссе («Новая Пальмира»).

 

Новорижское шоссе остается наиболее популярным среди покупателей – в первые шесть месяцев 2008 года здесь заключено более 40% от общего числа сделок. Остальные сделки по убывающей распределены между Киевским, Рублево-Успенским, Дмитровским, Калужским и прочими шоссе. Растущая популярность Киевского шоссе обусловлена завершающейся реконструкцией данной магистрали на участке от МКАД до Апрелевки, что способствует существенному улучшению транспортной доступности поселков.

 

Не зря эксперты добавляют к перспективным шоссе Киевское и Калужское. И полагают возможным, что в ближайшее время будет повышение спроса на Симферопольском и Каширском. Если начнется строительство платного дублёра Ленинградки, земля и на этом направлении заметно вырастет в цене.

 

Теперь посмотрим на «отстающих». В эту группу записывают Минское направление. Еще недавно оно было одним из наиболее престижных и востребованных, но сейчас сравнительно непопулярно из-за сложной транспортной ситуации, решение которой до сих пор отсутствует. Та же проблема – у Горьковского, Щелковского и Рязанского шоссе. Юг и восток Подмосковья «традиционно» остаются менее перспективными направлениями строительства коттеджных поселков. Высокая плотность жилой застройки ближнего Подмосковья, большое количество городов спутников в сочетании с большим количеством промышленных зон – то есть экология никуда не годится – делает эти направления менее привлекательными для коттеджной застройки. Хотя сравнительно низкая стоимость земли позволяет строить здесь поселки эконом-класса.

 

Чем привлекательна Новая Рига, на долю которой приходится большая часть инвестиций? Спрос на него объясняется хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой района и концентрацией вдоль данного направления наиболее крупных высокобюджетных проектов. Да и прекрасно сохранившаяся природа немаловажное значение имеет. Впрочем, по части природы Калужское и Дмитровское направления тоже не отстают. На Дмитровке, к примеру, инвесторов привлекает обилие водоемов и хвойных лесов. Именно здесь находятся крупнейшие водохранилища московского региона – Пироговское, Клязьминское, Пяловское, Пестовское, Иваньковское – а расположение коттеджного поселка рядом с «большой водой», хором говорят все эксперты, повышает его ликвидность и стоимость.

 

Тут как раз интересно узнать, как «марка» направления влияет на цену расположенной на ней недвижимости. Престижность направления прибавляет объекту цену на 30 % и более. Такие хоромы, как на Рублево-Успенском шоссе, далеко не везде строятся, но кое-где аналоги есть. Так вот – то, что на Рублевке стоит три миллиона «зеленых», на Новорижском и Калужском шоссе стоит полтора, на Симферопольском – миллион. А если опять же водохранилища вспомнить, то участок «у воды» дороже «просто лесного» раза в три.

 

Ольга Корнеева, руководитель отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ, отмечает, что Ленинградское шоссе традиционно считается одним из самых загруженных транспортом направлений: «Пожалуй, это основная причина того, что потенциал этого направления на рынке загородной недвижимости не может быть реализован в полном объеме. Учитывая, что транспортная доступность является одним из определяющих факторов при выборе загородного жилья, значительным недостатком Ленинградки можно назвать постоянные пробки и плохое качество второстепенных дорог.

 

На данный момент шоссе входит в пятерку самых загруженных в Москве». Цены на недвижимость по Ленинградскому направлению ниже, чем у соседей – за первое полугодие они выросли в среднем на 11-13%. В территориальном аспекте самые умеренные показатели роста цен у Калужского и Рублево - Успенского шоссе (около 11% за полугодие), Новорижское шоссе «прибавило» за этот период 15%.

 

Наибольшими темпами дорожали коттеджи в поселках по Киевскому (на 24%), Дмитровскому и Минскому шоссе (на 18%). Тем не менее, если говорить о перспективе, уверена Ольга Корнеева, то в случае «успешной реализации программ по реконструкции существующей транспортной сети и строительству новых трасс и магистралей, Ленинградское направление определенно станет и привлекательным как для девелоперов, так и для потребителей в виду благоприятной экологии и развитой инфраструктуры». Ведь это направление по праву считается одним из самых экологически чистых.

 

Хорошие перспективы есть и у Ярославского направления Подмосковья. «Оно, – говорит Ольга Корнеева, – постепенно завоевывает статус престижного и привилегированного, по темпам застройки уверенно выходя в лидеры. Спрос на загородную недвижимость, расположенную по этой трассе, растёт и по-прежнему превышает предложение».

 

Плюсы данного района очевидны: прекрасные вековые леса, культурные памятники, четыре водохранилища (Клязьминское, Пироговское, Пестовское, Учинское), пруды, богатые рыбой. И никаких промышленных объектов вблизи. Именно в этом направлении сохранилось больше всего дворянских поместий великих деятелей русской культуры – Тютчева, Баратынского, Аксакова, – недалеко привлекательные для туристов село Архангельское и Сергиев Посад. Если добавить к вышеперечисленным достоинствам развитую инфраструктуру, получится идеальное место для устройства загородной резиденции. Удручают пасторальную картину пробки, уже ставшие притчей во языцех. Транспортные развязки не удобны, а трафик очень плотный.

 

Говоря о наиболее популярных подмосковных направлениях для строительства таунхаусов, генеральный директор Urban Group Иван Богатов обращает внимание, что активнее всего застраивается Рижская трасса, где много свободных пространств. Много заявленных проектов и на Ленинградке. «Если бы я выбирал землю для нового поселка таунхаусов, я бы остановился именно на этом направлении, которое с появлением дублёра и северной рокады приобретает отличную транспортную доступность. Или выбрал бы Новую Ригу, хотя там земля заведомо дороже. Очень хороша Волоколамка, можно присмотреться к Ярославскому – у него выигрышные природные и экологические характеристики, плюс завершается реконструкция развязок и, соответственно, повышается транспортная доступность. Конечно, хочется сказать, что замечательна Рублевка, у нее отличные природные характеристики, однако цена земли в стоимости квадратного метра превышает разумные пределы».