Альтернативная земля

В условиях кризиса изменилась ситуация и на земельном рынке: продажи участков в Подмосковье замедлились, и цены постепенно пошли вниз. Между тем спекулянты поняли, что, делая ставку на долгосрочные инвестиции, ликвидная земля останется надежным источником для вложений. В ближайшее время кризис заставит многих землевладельцев продавать свою землю по более низким ценам, чем и следует воспользоваться.
 
Не простой год
 
На земельном рынке в 2008 году произошло сразу несколько знаковых событий, которые существенно скорректировали его дальнейшее развитие. Так, значительно повысился интерес власти и законодателей к земле. Первым серьезным шагом стало создание фонда содействия жилищному строительству. Затем — выход постановления N234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности". Этот документ до 1 января 2009 года запрещает операции с федеральной землей. Власти дали понять, что они готовы войти на земельный рынок, но затем их "отвлек" финансовый кризис.
 
Его влияние на рынке земель стало ощущаться уже в конце июня, когда земля перестала продаваться. К концу лета не начато оформление практически ни одной новой сделки — сейчас в основном завершаются старые. Многие земельные компании, кто пополнял свой бюджет в основном за счет продаж участков, оказались на грани выживания. Некоторые компании, например ООО "Эко-лэнд", которое занимается продажей земли промышленного назначения по трассе "Дон" М4, остались без финансирования. Причина — отсутствие выручки с продаж.
 
С небес на землю
 
Период бурного роста цен на землю завершен, и в ближайшее время ситуация, сложившаяся на рынке в 2005-2007 годах, вряд ли повторится. Как и на рынке столичного жилья, для этого есть огромное количество предпосылок. Но для начала все-таки стоит проследить, как росла стоимость земли за последнее время. Согласно исследованию, проведенному холдингом "МДК-групп", в среднем за период 2006-2007 годов стоимость сотки выросла на 39%. Максимальный рост цен произошел на Киевском, Новорижском и Ярославском шоссе — 63%, 64% и 69% соответственно. А за период 2005-2006 годов стоимость сотки выросла более чем на 50%. Таким образом, за два года земля подорожала более чем на 100%.
 
Со второй половины 2007 года темпы роста основательно замедлились и по ликвидным участкам до середины текущего года в целом соответствовали росту инфляции. Исключениями стали участки, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена либо были оглашены соответствующие планы. В прошлом году особенно стала цениться промышленная земля, которая была до того момента недооценена. Но в июле и августе текущего года произошла полная остановка рынка.
 
Из основных причин, которые на это повлияли, помимо кризиса следует назвать значительное увеличение предложения. Так, если в 2006 году на рынке в среднем предлагалось около 25 тыс. га, то в 2008 году было выставлено примерно 40 тыс. га.
 
Причем если в 2005 году основное предложение было сосредоточено на удалении до 30 км от МКАД, то сейчас более 60% земель на продажу выставлено за 50-м км от кольцевой. За этот период произошло буквально вымывание ликвидных земель с рынка. Основной вывод: на рынке произошло общее снижение ликвидности продукта — предложение серьезно увеличилось, земля оказалась не востребована, так как по большинству характеристик стала значительно хуже.
 
Землевладельцы начали бить тревогу — после застойного лета осознание кризиса пришло довольно быстро. Во многих компаниях начались увольнения, невыплаты зарплат. Пока рынок бодрится, но что произойдет на рынке в конечном итоге, никто не решается предсказать.
 
Заработать на кризисе
 
Для потенциальных инвесторов, которые раньше вкладывали в квартиры, акции и загородный рынок, сейчас наступила сложная пора выбора правильного направления. Портфельные инвесторы выжидают. На первый взгляд земельный рынок в его сегодняшнем состоянии малопривлекателен. Однако, как прогнозируют некоторые дальновидные эксперты, на нем в ближайшие годы можно будет серьезно сыграть.
 
Логика в данном случае проста: крупные землевладельцы, переживающие кризис, пытаются найти финансирование на поддержание своего бизнеса и тех девелоперских проектов, которые начаты. При этом банковские кредиты для многих из них теперь закрыты, а земля не продается. Тот "жирок", который поднакопили держатели подмосковных активов, может быстро раствориться, и именно в этот момент рынок может преподнести сюрприз. Например, для завершения ленд-девелопмента определенной территории землевладельцу не хватает средств, а заморозка проекта грозит серьезными убытками. В этой ситуации ленд-лорду ничего не остается, кроме как серьезно демпинговать, чтобы получить хоть какие-то средства. Портфельный инвестор может купить задешево большие объемы ликвидной земли.
 
Пока зафиксированы только крупные сделки, например недавнее вхождение структуры СУ-155 в проект "Большое Домодедово" и продажа некоторых участков в проекте А 101 УК "Масштаб". Но такая ситуация может произойти и с более мелкими игроками. Так, компания "Эко-лэнд" уже продает свою землю по сниженной цене (по $800 за сотку и ниже, тогда как в конце августа ее рыночная цена была на уровне $2 тыс.). Дешеветь будут и земли дальних рубежей Московской области и тем более за ее пределами. Ликвидность рынка земли восстановится только после того, как пойдут в рост другие сегменты рынка недвижимости.
 
Ликвидные активы
 
Ликвидными активами на земельном рынке сегодня следует назвать участки под промышленное назначение до 35 км от МКАД по федеральным трассам. Наиболее ценится девелоперами и инвесторами первая линия, если есть хорошие подъезды, рассматривается также вторая и третья линии. Спрос на промышленную землю сегодня, согласно исследованию холдинга "МДК-групп", составляет 45% от общего объема спроса в Московской области. По мнению большинства экспертов, эту землю в нынешних условиях надо постараться купить, когда цены достигнут своего дна. Вероятно, это произойдет уже зимой. Далее гарантированно цены пойдут вверх и объем сделок начнет увеличиваться. Логика здесь простая: Москва продолжит расширяться, а для этого нужна земля.
 
В ближнем и среднем Подмосковье также выгодно покупать сельхоз землю, только очень важно убедиться в том, что все документы на нее в порядке. Сейчас в правительстве и Госдуме идут обсуждения законопроектов, которые могут значительно упростить перевод земель в другую категорию. Таким образом, приобретенная сельхоз земля станет еще более ликвидным товаром.