Дом за 400-600 тыс. долларов: реально и доходно
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru продолжает изучать возможности недвижимости как инструмента для сохранения денег в нынешних непростых условиях. Можем отметить, что, кризис – кризисом, а загородный рынок Подмосковья растет. Так почему бы не воспользоваться этим обстоятельством и не вложить денежки в объект за городом. Одна беда – реклама сплошь и рядом предлагает нам потратить суммы в миллионы долларов. Однако наверняка есть предложения и поскромнее, но не менее привлекательные в смысле ликвидности и доходности.
Земля, как известно – наше богатство. Патриотический слоган советских времен наполнился в наше время новым несколько циничным смыслом. Земля действительно богатство, потому что дорого стоит. Но не везде и не всегда. Есть ликвидные участки и востребованные, а есть и непригодные для какой-либо деятельности. В землю можно вложить средства точно также, как в банк или в «инвестиционную квартиру». Земля может даже выступить некоей альтернативой фондовому рынку, - такой мыслью недавно поделился с аудиторией генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов, выступая на VII практической конференции «Загородная недвижимость: ПРОЕКТЫ и PROJEKTы», которая состоялась в рамках Международная выставка недвижимости «ДОМЭКСПО РОССИЯ».
Рублевка - убежище миллионеров и инвесторов
В целом цены на землю вряд ли будут падать – собственники наделов в массовом порядке не будут избавляться от своей недвижимости, ведь они-то вкладывали в нее не последние деньги. «У нас кризиса нет» - профессиональная шутка «лендлордов», которую они придумали еще 1998-м году. Так почему бы частным инвесторам не сохранить нажитое непосильным трудом в земле - не купить привлекательные и ликвидные земельные участки? Скорее всего, подобные вложения окупятся не раньше, чем через год – то есть человек получит свои деньги обратно с определенным дополнительным доходом.
Как разъяснил Евгений Иванов, земля на рынке делится на две крупные категории:
- небольшие участки в розницу (до 1 га. со всеми коммуникациями) - для частников;
- большие участки, предназначенные для оптовых покупателей.
Нас, конечно, интересует первая категория – для частников. Она, в свою очередь, подразделяется еще на три основных класса:
- земли в обжитых коттеджных поселках;
- земли в организованных коттеджных поселках, находящихся на ранних этапах строительства;
- участки в стихийной застройке, в стародачных местах и деревнях.
Наиболее рискованный для инвестора – третий вариант. В стихийных местах очень велика опасность «вляпаться» в землю какой-нибудь не той категории или попасть в зону будущей застройки, в стародачных – нарваться на обиженных наследников, в деревне – купить «неликвид».
Наиболее предпочтителен для частных инвестиций – первый вариант, то есть земля в обжитых коттеджных поселках. Это предложение предназначено для инвесторов, располагающих суммой от 1 млн. долларов и выше.
Свободных участков в организованных коттеджных поселках, тем более в дорогих и престижных местах мало, но они все же имеются. И речь, прежде всего, идет о старой доброй Рублевке, где еще осталось буквально 3-4 десятка предложений. Здесь при известном упорстве можно найти отличные лесные участки в составе уже современного обжитого коттеджного поселка.
Поскольку предложения можно по пальцам перечесть, цены могут на них расти, даже на нынешнем негативном фоне. А за последние годы земля на Рублевке продемонстрировала феноменальный рост – в районе Николиной Горы ее цена выросла в среднем 20 раз за 2001-2008 годы. В 2001 году сотка в здешних местах стоила 7 тысяч долларов. Делать какие-то прогнозы сегодня трудно, но вполне вероятно, что потенциал для ежегодного роста в 20% еще остается – в силу эксклюзивности предложения.
Земля в организованных коттеджных поселках на ранних этапах строительства – это еще один интересный вариант. В последний год здесь появилось довольно много предложений взять участок без подряда (то есть, возводить дом на этом подготовленном к строительству участке можно самостоятельно, нанимая своих строителей). Евгений Иванов порекомендовал присмотреться к западному направлению (Кроме культовой Рублевки на запад области ведут Новорижское, Можайское, Минское, Киевское, Ильинское, Боровское и Волоколамское шоссе).
По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» именно на западных направлениях Подмосковья строится наибольшее число поселков – примерно 45% от всего рынка Подмосковья. Кроме того, запад Московской области может похвастаться неплохой транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и прекрасной природой. А за три последних года, например, цена земли в одном из поселков на Ильинском шоссе, по данным Евгения Иванова выросла в среднем в 2,3 раза. Но этот вариант, по мнению эксперта, скорее явится способом сохранить деньги, нежели что-то заработать.
А поскромнее нету?
Вероятно, Рублевка еще долго будет ходить в лидерах подмосковного загородного рынка, да и западное направление, нет слов, престижное, наверняка вложения оправдаются.
Но нельзя ли выбрать что-нибудь поскромнее? Ведь загородный рынок в целом сегодня переживает интересный момент. По наблюдениям экспертов аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», рынок смещается в сторону менее престижных направлений, уходит на более дальние расстояния, то есть стремится к «экономии». Все больше появляется объектов эконом-класса: доля дешевых коттеджных поселков, например, за последние два с половиной года увеличилась в два раза Тем не менее, их на рынке не хватает - спрос в десятки раз превышает предложение. Девелоперы, кажется, почувствовали эту тенденцию и у инвесторов, располагающих суммой, скажем, 400-600 тыс. долларов (это цена московской 2-3-комнатной квартиры) появляются шансы купить что-то интересное.
На эту тему мы и расспросили экспертов Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru. Итак, куда можно вложиться на загородном рынке кроме дорогих земельных участков?
Михаил Зак, начальник аналитического управления ИК «Велес Капитал»:
Объем сделок с землей снизился. Резко возрос объем предложения и сократился спрос. Сделки, которые иногда проходят на рынке, находятся уже в более низком ценовом диапазоне, нежели еще пару месяцев назад. Хотя снижение пока нельзя назвать существенным. Часто дисконты объявляются из-за острой необходимости в деньгах со стороны продавца. Те же продавцы, чей товар обладает достаточной ликвидностью, могут позволить себе вести переговоры о продаже, не снижая цены. Рынок земли является более «тяжелым», инертным, нежели квартирный рынок. Причина проста – в квартирах находится больше частных инвесторов, которые более остро реагируют на события на финансовых рынках, так как не обладают существенными запасами денежных средств. Частным инвесторам с суммой 400-600 тыс. долларов не так просто найти объекты для инвестирования. Возможно, лучше обратиться в компании, которые специализируются на создании закрытых земельных ПИФов и войти на стадии формирования в один из этих проектов.
Галина Ахмадиева, руководитель отдела загородной и коммерческой недвижимости Инвестиционной компании МГСН:
Скорее всего, кризис затронет и рынок земли тоже. Но цена на нее не может «упасть» в разы. Если и произойдет некоторое снижение стоимости, то только в единичных случаях, и, скорее всего там, где ранее земля предлагалась по заведомо высокой цене. Если говорить о консервативности рынка земли, то по сравнению с рынком жилой недвижимости он более спокоен и аморфен. Связано это, прежде всего, с тем, что человеку, в первую очередь, нужна крыша над головой. И самое быстрое решение данной проблемы - это квартира. Если вы частный инвестор, и у вас есть в наличии полмиллиона долларов, то вам можно рассмотреть несколько вариантов вложения этих средств. Как вариант, я бы порекомендовала купить таунхаус. Сейчас на эти деньги можно приобрести в ближайшем Подмосковье участок земли размером 3-5 соток с таунхаусом площадью около 200 квадратных метров. Ваших денег хватит и на евроремонт в доме.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:
С моей точки зрения, земля на Рублевке - не самое лучшее направление для инвестиций. Не стоит даже пытаться прикупить здесь объект, не располагая 2 млн. дол. США. Да и лучшие участки как в элитных поселках, так и в поселках бизнес-класса давно распроданы. В свободной продаже в основном либо дорогие объекты от 3 млн., либо неликвид, выдаваемый за «элиту на Рублевке». Сами ресурсы шоссе ограничены, и «первички» на рынке загородного жилья здесь осталось не много. А, обладая суммой в 400-600 тыс. долларов, частный инвестор может рассчитывать либо на приобретение одного объекта бизнес-класса, либо пары-тройки «экономов» по менее престижным направлениям. Если говорить о лучших объектах для инвестирования, их портрет таков. В бизнес-классе дом площадью 220-300 кв.м. на участке 15-25 соток, расположенный в пределах 30- 40 километрах от МКАД в крупных организованных коттеджных поселках. Следует понимать, что любой кризис приводит к усилению расслоения предложения по качественным характеристикам. Это выражается в том, что поселки и участки с «изъянами» (неудачная форма участка, отсутствие инфраструктуры, близость к трассе, шум самолетов и т.п.), будут падать в цене.
Наиболее интересные направления:
- Новорижское шоссе, которое еще не достигло пика своей популярности. Здесь наиболее интересны качественные объекты бизнес-класса по цене 500-800 тыс. долл, расположенные в крупных поселках с развитой инфраструктурой, в окружении леса или у воды. Можно выбрать либо земельный участок без подряда в частично построенном поселке, а можно - участок с подрядом в еще непостроенном поселке от крупного застройщика.
- Север и северо-восток. Здесь могут быть интересны поселки как бизнес-класса (Дмитровское шоссе) и эконом-класса (Ленинградское шоссе, имеет потенциал повышения стоимости жилья после реконструкции и расширения проезжей части, что заметно сократит пробки на подъездах к Москве)
- Южные направления: например, Симферопольское шоссе; здесь интересны в первую очередь объекты на удалении более 30 км (где отсутствует негативное влияние городской застройки и появляются леса, во многом не уступающие западу Подмосковья), само шоссе довольно быстрое и только на въезде в Москву можно простоять в пробке. Наиболее интересны здесь могут быть объекты по цене 200-600 тыс.дол.
Тарас Степаненко, руководитель загородных проектов ЗАО «Русский дом недвижимости»:
В коттеджных поселках цены на земельные участки повышаться не будут – это абсолютно точно. Спрос на сегодня упал ощутимо: в бизнес-классе на 25%, в классе элит - на 60%. В сегменте «эконом» подсчеты просто не проводились, так как до последнего момента эта ниша не была заполнена, и спрос превышал количество предложений. По сравнению с жилой недвижимостью в Москве, рынок загородки в ценовом плане недооценен в 2-3 раза. Если стоимость квартир будет падать практически наверняка, то загородка не должна сильно пострадать. На готовую землю, оформленную под дачи, возможна корректировка цен там, где они завышены. Выгоднее всего сейчас покупать земли сельхозназначений. Там цены упали по максимуму и в дальнейшем возможен только рост. Частным инвесторам сумму в 600 тысяч долларов стоит вложить в участки с готовым домом, возможно даже выше эконом-класса. Абсолютно точно, что купленный на стадии строительства в развивающемся поселке эконом-класса участок через пару лет принесет неплохой доход.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Загородный рынок очень разнообразен по сравнению с квартирным, его гораздо труднее классифицировать и сделать какой-то универсальный прогноз. Тем не менее, общая тенденция понятна – здесь будут появляться новые и интересные объекты, доступные по цене многим покупателям недвижимости. Падения цен на загородном рынке пока никто из экспертов не прогнозирует. Но понятно, что «загородка» не в вакууме находится, и ее не могут не коснуться общие проблемы, - например с кредитованием застройщиков. Но все же в целом у недооцененного загородного рынка, особенно востребованных у публики домов эконом-класса, перспективы более впечатляющие, чем у квартирного рынка столицы.