Паники нет, но осторожность не помешает

Так покупать квартиру или подождать? Стоит ли брать сейчас ипотечный кредит? Каковы будут советы экспертов по покупке квартиры в условиях кризиса? Вопросы очень важные, поэтому мы постарались опросить как можно больше экспертов.

 

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН, считает, что на данный момент невозможно сделать однозначный вывод, какие факторы — спроса или предложения — повлияют на динамику цен в ту или другую сторону. «Это зависит от развития финансового кризиса в мировом масштабе, а также от того, насколько эффективно будут использоваться выделяемые государством средства на стабилизацию банковского сектора и экономики. Пока же понимания, каким образом повлияют те или иные предпринимаемые правительством шаги, нет».

 

Что касается вопроса о покупке недвижимости, то Алексей Кудрявцев считает: «Если речь идет не об инвестициях с целью получения прибыли, а о потребности в улучшении жилищных условий, и если у потенциального покупателя есть на это деньги (в условиях ограничения ипотеки, наличие собственных средств, к сожалению, необходимое условие), в целом я бы рекомендовал покупать». И поясняет: как и год назад, предложение на рынке недвижимости, особенно на вторичном рынке, подпитывается выставленными на продажу инвестиционными квартирами, что обеспечивает возможность практически неограниченного выбора. На первичном рынке преимущества еще более очевидны: сегодня объем предложения вырос за счет открытия продаж по ряду существовавших ранее объектов, и, учитывая неминуемое замедление темпов строительства, можно сделать вывод, что такая ситуация долго не продлится. Поэтому, если речь идет о новостройке от надежного застройщика на стадии близкой к завершению, откладывать покупку не имеет никакого смысла.

 

По мнению Ольги Корнеевой, начальника отдела маркетинга ГДЕЭТОТДОМ.РУ не стоит ожидать резкого падения цен на жилье в условиях финансового кризиса. «Кроме того, - говорит Ольга Корнеева, -  снижение темпов жилого строительства в последствии выльется в еще больший дефицит квадратного метра. А, следовательно, и в последующий рост цен. Кроме того, неизвестно, как поведут себя банки в вопросе ипотечного кредитования: сейчас оно практически прекращено, что будет после кризиса, предположить сложно. Поэтому «выжидательная» политика в данном случае, может сыграть с покупателями злую шутку».

 

Борис Флексер, руководитель исследовательского цента компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сравнивает сегодняшний кризис с событиями 1998 года. «Эти ситуации сильно отличаются. Тогда единовременно рухнули цены во всех сегментах рынка, причем не только недвижимостного, и дальнейшие антикризисные действия были поняты. Сейчас же ситуация несколько иная, за некоторый период был накоплен определенный капитал как государственными структурами, так и частными предпринимателями, который не позволяет единовременно рухнуть экономике». Но и он полагает, что «инвестиции в рынок недвижимости в условиях кризиса менее рискованны, нежели в валютный рынок и рынок акций». В пользу инвестиций в рынок московской недвижимости свидетельствует и уменьшение площадок под застройку, значит, появляющиеся проекты уникальны по своей сути, и поэтому особо ценятся среди покупателей. Если делать расчеты относительно изменений цен на объекты жилой недвижимости, то потери инвестора в случае снижения стоимость квадратного метра не так весомы, как в других сегментах (валюта или акции). Кроме того, есть возможность их компенсации в случае роста рынка. И сверх того – собственная квартира в Москве является своего рода показателем престижа, ведь в столице сосредоточены основные центры власти и деловой активности.

 

Константин Ковалёв, управляющий партнёр компании Blackwood, считает, что, если речь идет о краткосрочных вложениях, то покупать не стоит: «В настоящее время рынок является нестабильным, а дальнейшее развитие ситуации – тяжело прогнозируемым, скорее всего в краткосрочной перспективе стоит ожидать ценовой коррекции вниз, причем в большей степени это может затронуть переоцененные, дорогие объекты, цены которых не соответствуют заявленному классу и характеристикам объекта».

 

В среднесрочной перспективе «влияние кризиса может выразиться в первую очередь в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, снижении объемов нового предложения, что в свою очередь даже при относительно невысоком уровне спроса может привести к дальнейшему росту цен на жилье». А в долгосрочной – несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в условиях крайне ограниченных возможностей строительства в городе сохранится. И поэтому «инвесторы, готовые к длительному ожиданию, могут рассмотреть возможность инвестирования в жилые объекты». При этом для минимизации рисков, отмечает Ковалёв, предпочтительнее рассмотрение готовых или близких к готовности объектов. Также в качестве возможной «тихой гавани» в кризисной ситуации может выступить элитная недвижимость – данный сегмент, равно как рынок любых товаров и услуг не первой необходимости, традиционно значительно более стабилен.

 

С каждым месяцем условия по ипотеке будут только ужесточаться, поэтому если у вас есть острая необходимость в жилье и есть возможность взять ипотеку, то лучше с этим не тянуть и взять ее сейчас. Это советует Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate: «Тем более, что решение по ипотечному кредиту действует в течение трех месяцев, то есть после получения одобрения банка сделку можно оформить в этот срок. И если решение по ипотеке принято положительно, то я рекомендую не спешить с покупкой квартиры, а выждать максимально возможное количество времени и совершить покупку ближе к окончанию срока действия решения ипотечного комитета, то есть через три месяца. Что это даст? За это время цены могут быть еще больше скорректированы вниз, за счет того, что запас терпения у продавцов будет иссякать, они будут ещё более гибкими и готовы будут идти на уступки. Плюс за это время будет вымываться оставшийся платежеспособный покупательский спрос».

 

Взять ипотеку на новых, более жёстких условиях, сможет всё меньше людей. Суммы первоначального взноса будут увеличиваться, размер ставок будут расти – и это ограничит круг потенциальных покупателей. Соответственно, дальше платежеспособных покупателей будет всё меньше и меньше – а предложение будет увеличиваться за счет выхода на рынок инвестиционных квартир и квартир от застройщиков. Таким образом, будет происходить увеличение количества предложений и уменьшение спроса, что подразумевает необходимость подтянуть под этот спрос и цену. Поскольку спрос имеет сейчас тенденцию к уменьшению, то и цены, как прямая зависимость от спроса, неизбежно будут уменьшаться. Застройщики и продавцы в любом случае встанут перед необходимостью принятия решения о коррекции цен. И стоит дождаться этого решения и приобрести квартиру уже на максимально выгодных условиях. «Поэтому, – резюмирует Омар Гаджиев, – если у покупателя есть возможность ждать, то сейчас, безусловно, не имеет смысла торопиться с покупкой квартиры. Сейчас лучше занять выжидательную позицию и в дальнейшем ориентироваться по текущей ситуации на рынке. Переломный рубеж может случиться после Нового года».     

 

Олег Разин, заместитель генерального директора Vesco Сonsulting, призывает не паниковать и не предпринимать поспешных необдуманных решений в условиях плохо предсказуемого поведения рынка: «Если намечена определенная цель, лучше ей и следовать, так как поспешное изменение решения может, наоборот, сказаться пагубно». Тем же, кто планирует покупку квартиры в условиях кризиса, советы такие: «Можно попросить у продавца скидку в размере от 10% от стоимости, ссылаясь на нестабильность финансового рынка. Также необходимо предельно подробно изучить рынок предложений – сейчас, в условиях достаточно большой активности со стороны продавцов недвижимости и их желания быстрее избавиться от своих недвижимых активов, можно ожидать появления весьма привлекательных предложений по низкой цене. Если же речь идет о новостройке, то надо быть готовым к возможному замораживанию строительства приобретаемого жилья, что может растянуться на продолжительный срок». И особое внимание в нынешней ситуации нестабильного финансирования девелоперов надо заострить на самой компании-застройщике, на её репутации и «живучести».

 

Наталья Горбунова, директор департамента развития бизнеса брокерско-консалтинговой компании TWEЕD, тоже считает, что «кризис поможет потенциальному покупателю предъявлять более жёсткие требования к застройщику», но подчёркивает: «это скорее норма, чем вынужденная ситуация». Не стоит соблазняться на умопомрачительные скидки от застройщиков, мысленно просчитывая будущие прибыли. Никто не может гарантировать сроки возврата ваших инвестиций – заявленная доходность может и будет, но непрогнозируемое увеличение срока может эту доходность просто «съесть».

 

Стоит обратить внимание на квартиры в готовых домах, которые продаются ниже рыночной цены, то есть с хорошим дисконтом – так полагает Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. «Сейчас на рынок выброшено достаточно большое количество квартир от инвесторов, которые выставляются в строящихся или почти готовых домах по ценам ниже застройщика – ведь они заинтересованы в продаже, необходимый процент доходности у них зафиксирован, и они вынуждены конкурировать с застройщиком более гибкой политикой ценообразования. Также, это может быть связано с тем, что для инвестора это непрофильный бизнес, и, соответственно, если они испытывают сложности в своём бизнес (например, фондовый рынок), то должны закрывать провалы за счет других инвестиций».

 

В общем – помните, подводит итог Наталья Горбунова из TWEЕD, что «кризиса недвижимости нет, но есть взрывная волна». А минимальный риск при приобретении – это максимальная готовность дома. И если заглянуть в будущее, то при стабилизации ситуации мы столкнёмся с дефицитом метров, а это обусловит рост цен.