Летнее затишье перед осенним ростом
Прошло совсем немного времени с тех пор, когда мы подводили итоги уходящего 2007 года, а уже пора оценивать первую половину 2008 года. Тем более, что на рынке загородной недвижимости сейчас затишье, самое время для того что бы расслабиться, посмотреть на что было сделано с начала года и составить план на вторую половину 2008 года. Cottage.ru вместе с рынком подвел итоги и выяснил, в как обстоят дела на рынке загородной недвижимости.
Общие данные
По итогам первого полугодия 2008 года количество организованных коттеджных поселков в Московской области составило около 600, из них в активной стадии продаж находились примерно половина. По данным компании Blackwood, 239 поселков из тех, в которых ведутся продажи, находятся на популярных западных направлениях. Что касается новых поселков, то тут данные аналитиков расходятся. «В первом полугодии на рынок вышло порядка 35 новых коттеджных поселков, что выше показателей за аналогичный период прошлых 2 лет. Лидерами по количеству новых проектов стали Новорижское (7 поселков) и Дмитровское (6 поселков) направления. На Рублево-Успенском шоссе вышло три новых проекта», — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Специалисты корпорации ИНКОМ приводят несколько меньшую цифру, они насчитали 20 новых проектов. Видимо, разница складывается из подхода к подсчетам: многие поселки выходят на рынок в стадии «закрытых» продаж, аналитики ИНКОМа их не учитывают в своих отчетах.
Что касается популярных среди девелоперов направлений, то тут ситуация не сильно изменилась по сравнению с прошлыми годами. «Пальма первенства» по-прежнему принадлежит Новорижскому шоссе, на долю которого приходится порядка 30% коттеджных поселков Подмосковья. По 18% у Калужского и Дмитровских направлений, а Рублевка прочно «держит» десятую долю рынка.
К числу сдерживающих факторов развития рынка загородного жилья Подмосковья аналитики, как и раньше, относят специфику структуры земельного рынка и административно-правовые барьеры, за прошедший отчетный период, к сожалению, избавиться от них не удалось. Земельный рынок Подмосковья на сегодняшний день представлен, в основном, землями сельскохозяйственного назначения, причем, львиная доля от общего объема находится в собственности ограниченного круга компаний. Это, во многом, тормозит приход на рынок новых игроков. Среди прочих факторов стоит упомянуть сложности подведения инженерных коммуникаций и рост стоимости стройматериалов, большинство игроков рынка пока не видят путей решения этих проблем и вынуждены с ними мириться.
Тенденции
У кого-то этот факт может вызвать удивление, но можно с уверенностью констатировать, что начало 2008 года принесло всего одну новую тенденцию, но весьма долгожданную. О ней мы поговорим чуть позже, а пока обсудим тенденции прошлых лет, большинство из которых сейчас активно развиваются. По мнению Cottage.ru, это может говорить лишь о том, что рынок загородной недвижимости Подмосковья нашел свой путь и развивается согласно ранее выбранному сценарию. Одной из важнейших тенденций, которые получили развитие в этом году, стали «дальние дачи». Трендом стало даже не само развитие сегмента, оно началось еще 3-4 года назад, а результаты продаж в этой нише. С недавнего времени коттеджные поселки, расположенные в 80-120 км от МКАД стали пользоваться большой популярностью у москвичей. По мнению специалистов агентства недвижимости «Усадьба», это происходит потому, что сейчас коттеджные поселки, расположенные в пределах 10-30 км от МКАД, перегружены и сильно загрязнены, а «дальние дачи» дают возможность потенциальным покупателям «окунуться» в благоприятную экологию и красивый ландшафт. «Покупатель может стать собственником нескольких гектаров земли, располагая суммой, сопоставимой со стоимостью средней московской квартиры», — говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании. По состоянию на июль 2008 года, в формате «дальних дач» предлагалось около 3 тыс. домовладений. Лидером по этому направлению является Симферопольское шоссе (65%), следом за ним с большим отрывом идут Киевское (12%) и Ленинградское (8%). Также «дальние дачи» строятся на Минском, Ярославском и Новорижском шоссе.
Еще одна тенденция, поучившая развитие, имеет непосредственное отношение к «дальним дачам». В первой половине 2008 года усиливал свои позиции «экодевелопмент». «Современные покупатели стали гораздо взыскательнее относиться к параметрам жилья: помимо цены и удаленности от Москвы, архитектуры дома и оформления общественных зон поселка, потенциальные покупатели стали предъявлять требования к экологической чистоте загородного дома. Экологически чистыми должны быть строительные и отделочные материалы, соблюдены все технологии, сводящие к минимуму вредное влияние на окружающую среду и здоровье людей», — говорит руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. Так как большинство «дальних дач» строится из дерева, наиболее экологичного стройматериала, и расположены в наиболее экологически чистых районах на большом удалении от загазованного города, обе эти тенденции можно объединить в одну.
Ну а теперь вернемся к главной тенденции начала года. По результатам первого полугодия можно говорить о выходе на новый уровень развития коттеджных поселков эконом-класса. Особенность развития сегмента заключается в том, что недорогие поселки стали строится на самых популярных трассах, в непосредственной близости от Москвы. Кроме того, сейчас эконом-класс осваивают девелоперы, занимавшиеся ранее строительством поселков бизнес-класса и элитных. Первопроходцем стала корпорация ИНКОМ, которая заявила сразу два проекта, на Новорижском и Ленинградском шоссе. Также на Новой Риге началось строительство двух поселков эконом-класса от холдинга RODEX Group. «Пока основная масса выходящих на рынок объектов относится к бизнес-классу, но уже заметна тенденция смещения в сторону эконом-класса. Это связано с тем, что на рынок выходит большое количество смешанных поселков заявляемых в сегменте бизнес, но, тем не менее, включающих в себя, помимо традиционных для данного класса коттеджей, также таунхаусы и малоквартирные дома, стоимость и уровень комфортности которых ниже сегмента бизнес-класса и более соответствует эконом-классу», — поясняет ситуацию руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество» Ольга Косенкова.
Предложение
В первом полугодии 2008 года основной объем строительства коттеджных поселков был сосредоточен на Новорижском шоссе. По данным компании «Новое качество», на конец первого квартала 2008 года в активной стадии строительства по этому направлению находилось 42 поселка, к середине года их стало уже 54. В то же время, общий объем строящихся поселков по другим западным направлениям составил 39 поселков.
Общие данные
По итогам первого полугодия 2008 года количество организованных коттеджных поселков в Московской области составило около 600, из них в активной стадии продаж находились примерно половина. По данным компании Blackwood, 239 поселков из тех, в которых ведутся продажи, находятся на популярных западных направлениях. Что касается новых поселков, то тут данные аналитиков расходятся. «В первом полугодии на рынок вышло порядка 35 новых коттеджных поселков, что выше показателей за аналогичный период прошлых 2 лет. Лидерами по количеству новых проектов стали Новорижское (7 поселков) и Дмитровское (6 поселков) направления. На Рублево-Успенском шоссе вышло три новых проекта», — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Специалисты корпорации ИНКОМ приводят несколько меньшую цифру, они насчитали 20 новых проектов. Видимо, разница складывается из подхода к подсчетам: многие поселки выходят на рынок в стадии «закрытых» продаж, аналитики ИНКОМа их не учитывают в своих отчетах.
Что касается популярных среди девелоперов направлений, то тут ситуация не сильно изменилась по сравнению с прошлыми годами. «Пальма первенства» по-прежнему принадлежит Новорижскому шоссе, на долю которого приходится порядка 30% коттеджных поселков Подмосковья. По 18% у Калужского и Дмитровских направлений, а Рублевка прочно «держит» десятую долю рынка.
К числу сдерживающих факторов развития рынка загородного жилья Подмосковья аналитики, как и раньше, относят специфику структуры земельного рынка и административно-правовые барьеры, за прошедший отчетный период, к сожалению, избавиться от них не удалось. Земельный рынок Подмосковья на сегодняшний день представлен, в основном, землями сельскохозяйственного назначения, причем, львиная доля от общего объема находится в собственности ограниченного круга компаний. Это, во многом, тормозит приход на рынок новых игроков. Среди прочих факторов стоит упомянуть сложности подведения инженерных коммуникаций и рост стоимости стройматериалов, большинство игроков рынка пока не видят путей решения этих проблем и вынуждены с ними мириться.
Тенденции
У кого-то этот факт может вызвать удивление, но можно с уверенностью констатировать, что начало 2008 года принесло всего одну новую тенденцию, но весьма долгожданную. О ней мы поговорим чуть позже, а пока обсудим тенденции прошлых лет, большинство из которых сейчас активно развиваются. По мнению Cottage.ru, это может говорить лишь о том, что рынок загородной недвижимости Подмосковья нашел свой путь и развивается согласно ранее выбранному сценарию. Одной из важнейших тенденций, которые получили развитие в этом году, стали «дальние дачи». Трендом стало даже не само развитие сегмента, оно началось еще 3-4 года назад, а результаты продаж в этой нише. С недавнего времени коттеджные поселки, расположенные в 80-120 км от МКАД стали пользоваться большой популярностью у москвичей. По мнению специалистов агентства недвижимости «Усадьба», это происходит потому, что сейчас коттеджные поселки, расположенные в пределах 10-30 км от МКАД, перегружены и сильно загрязнены, а «дальние дачи» дают возможность потенциальным покупателям «окунуться» в благоприятную экологию и красивый ландшафт. «Покупатель может стать собственником нескольких гектаров земли, располагая суммой, сопоставимой со стоимостью средней московской квартиры», — говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании. По состоянию на июль 2008 года, в формате «дальних дач» предлагалось около 3 тыс. домовладений. Лидером по этому направлению является Симферопольское шоссе (65%), следом за ним с большим отрывом идут Киевское (12%) и Ленинградское (8%). Также «дальние дачи» строятся на Минском, Ярославском и Новорижском шоссе.
Еще одна тенденция, поучившая развитие, имеет непосредственное отношение к «дальним дачам». В первой половине 2008 года усиливал свои позиции «экодевелопмент». «Современные покупатели стали гораздо взыскательнее относиться к параметрам жилья: помимо цены и удаленности от Москвы, архитектуры дома и оформления общественных зон поселка, потенциальные покупатели стали предъявлять требования к экологической чистоте загородного дома. Экологически чистыми должны быть строительные и отделочные материалы, соблюдены все технологии, сводящие к минимуму вредное влияние на окружающую среду и здоровье людей», — говорит руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. Так как большинство «дальних дач» строится из дерева, наиболее экологичного стройматериала, и расположены в наиболее экологически чистых районах на большом удалении от загазованного города, обе эти тенденции можно объединить в одну.
Ну а теперь вернемся к главной тенденции начала года. По результатам первого полугодия можно говорить о выходе на новый уровень развития коттеджных поселков эконом-класса. Особенность развития сегмента заключается в том, что недорогие поселки стали строится на самых популярных трассах, в непосредственной близости от Москвы. Кроме того, сейчас эконом-класс осваивают девелоперы, занимавшиеся ранее строительством поселков бизнес-класса и элитных. Первопроходцем стала корпорация ИНКОМ, которая заявила сразу два проекта, на Новорижском и Ленинградском шоссе. Также на Новой Риге началось строительство двух поселков эконом-класса от холдинга RODEX Group. «Пока основная масса выходящих на рынок объектов относится к бизнес-классу, но уже заметна тенденция смещения в сторону эконом-класса. Это связано с тем, что на рынок выходит большое количество смешанных поселков заявляемых в сегменте бизнес, но, тем не менее, включающих в себя, помимо традиционных для данного класса коттеджей, также таунхаусы и малоквартирные дома, стоимость и уровень комфортности которых ниже сегмента бизнес-класса и более соответствует эконом-классу», — поясняет ситуацию руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество» Ольга Косенкова.
Предложение
В первом полугодии 2008 года основной объем строительства коттеджных поселков был сосредоточен на Новорижском шоссе. По данным компании «Новое качество», на конец первого квартала 2008 года в активной стадии строительства по этому направлению находилось 42 поселка, к середине года их стало уже 54. В то же время, общий объем строящихся поселков по другим западным направлениям составил 39 поселков.
Если рассматривать предложение по сегментам, то картина на сегодняшний день выглядит следующим образом: порядка 17% занимают поселки эконом-класса, 68% — бизнес-класса и около 15% — элитные коттеджные поселки. «Из процентного соотношения очевидно насыщение загородного рынка в сегменте бизнес-класса. Кроме того, совсем неудовлетворен спрос на новые проекты эконом-класса, в первую очередь из-за недостаточного числа таких предложений на загородном рынке, что объясняется их невысокой рентабельностью», — комментирует данные статистики руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти» Елена Калинина.
По расстоянию от МКАД основная масса предложения (60%) приходится на «среднее» Подмосковье, от 15 до 50 км. С одной стороны, это обусловлено наличием на рассматриваемой протяженности свободных под застройку участков, а с другой — диктуется спросом. Объекты, находящиеся в пределах 15 км от МКАД, отличаются высокой стоимостью, в то время как, основной объем спроса сосредоточен в более низком ценовом сегменте. Заметно увеличивается предложение в сегменте «дальних дач», на трассах с хорошей транспортной доступностью, таких как Новорижское, Симферопольское и Минское шоссе. По сравнению с 1 кварталом 2008 года, доля поселков, расположенных за пределами 100 км от МКАД, увеличилась в 3 раза. Самую маленькую долю рынка, всего 20%, занимают предложения в непосредственной близости от Москвы, не далее 15 км от МКАД. В первой половине 2008 года на рынок был выведен всего один поселок в этом сегменте — «Бельгийское предместье».
Статистика по форматам предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья с прошлого года почти не изменилась. Продолжается тенденция застройки жилых комплексов разноформатынм жильем, включающим и коттеджи, и таунхаусы и малоквартирные комплексы. Единственное, что стоит отметить — это земельные участки без обязательного строительного подряда. По сравнению с 2007 годом, их доля на рынке выросла почти в три раза на самых популярных направлениях (Рублево-Успенском, Новорижском, Минском, Можайском и Киевском шоссе). Как говорят аналитики, подобная ситуация обусловлена высокой степенью ликвидности данного вида недвижимости.
Рост цен на загородную недвижимость за первые шесть месяцев 2008 года составил, по данным «МИАН-Агенства недвижимости», около 19% в долларовых ценах и 13,5% — в рублях. «Средняя цена предложения в июне 2008 г. увеличилась на 1,8-2% по сравнению с прошлым месяцем и достигла $3328 за кв.м. Основную часть прироста стоимости обеспечили новые предложения коттеджей и таунхаусов», — говорит руководитель аналитической службы компании Алексей Кудрявцев. Если сравнивать с первой половиной 2007 года, то цены на недвижимость выросли по классам: эконом-класс на 5-6%, бизнес-класс на 8-10%, элит класс на 20-30%. «В эконом-классе наблюдается относительно небольшой темп роста цен, что объясняется низкой эластичностью спроса, большинство покупателей при существенной увеличении стоимости домовладения откажутся от покупки. Это и является сдерживающим фактором роста цен в данном классе», — поясняет столь большую разницу в темпах роста цен директор департамента развития бизнеса RODEX Group Геннадий Теряев.
Спрос
Анализируя текущее предложение на рынке загородной недвижимости можно сделать вывод, что практически каждый потенциальный покупатель может найти именно то, что ему необходимо. Даже предложение в сегменте эконом-класса, которое в прошлые годы было существенно ниже спроса, начинает постепенно увеличиваться. Если в 2007 году спрос превышал предложение в 5 раз, то уже в начале этого года соотношение сократилось до 4. Специалисты компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» даже отмечают возросшее на 50% количество сделок на фоне роста предложения в низшем ценовом сегменте. «Новые объекты эконом-класса продаются достаточно активно. Кроме того, застройщики, два года назад купившие земельные участки, сегодня получили необходимую документацию и начали продажи. На рынке появились новые, интересные предложения. Все это подстегнуло рынок. Покупатели также стали проявлять больше активности, в сознании людей сложилось представление, что за городом жить лучше, чем в Москве», — комментирует увеличение количества продаж управляющий партнер компании Владимир Яхонтов.
В целом, покупательские предпочтения не сильно изменились с прошлого года. Клиент все так же желает видеть в поселке развитую инфраструктуру. Компания «Новое качество» даже составила своеобразный рейтинг популярности объектов и услуг. На первом месте находятся детские образовательные учреждения (30%). Вторую строчку занимает организованный контрольно-пропускной пункт (15%). Третью позицию поделили сразу 4 объекта. У прогулочных зон, физкультурно-оздоровительных комплексов, административно-общественных центров и автомастерских по 10%. Одинаковое количество голосов покупателей набрали также видеонаблюдение, патрулирование территории и гостевые парковки (5%).
Что касается предпочтений покупателей по удаленности от МКАД, то бесспорным лидером является зона до 30 км от Московской кольцевой. На долю таких запросов приходится 90%, из которых 50% хотят жить в зоне 16-30 км от МКАД, а 40% в непосредственной близости от Москвы, до 15-го километра. На довольно большой отрезок 31-100 км от МКАД приходится всего 10%. Но тут стоит оговориться. Увеличение цен на объекты загородной недвижимости привело к разрыву между платежеспособным спросом и теми ожиданиями, которые хотят реализовать покупатели при приобретении загородного домовладения. Поэтому многих из тех, кто хочет иметь загородный дом всего в нескольких километрах от Москвы, отпугивают высокие цены, они вынуждены приобретать загородные дома «подешевле» в 16-50 километровой зоне.
Та же самая ситуация и с сегментацией жилья. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются объекты, по характеристикам соответствующих бизнес-классу, а по цене — эконому. То есть, клиент запрашивает такие параметры коттеджного поселка, которые не соответствуют той сумме, которую он готов выложить за домовладение в этом поселке. Если взять чистую статистику, то наибольшим спросом сегодня, по данным Villagio Estate, пользуется бизнес-класс, количество заявок в этом сегменте составляет 39%. Вслед за ними, с отрывом всего на 2% следует эконом-класс. На элитный сегмент приходится 24%, по 12% на «премиум» и «де люкс». Правда, тут выходит нестыковка в данных. По данным корпорации ИНКОМ, в которую входит Villagio Estate, спрос на «эконом» гораздо выше. «На сегодняшний день наибольший покупательский спрос по-прежнему зафиксирован на коттеджи эконом-класса стоимостью $250-300 тыс. Налицо ярко выраженный дисбаланс в структуре спроса и предложения: доля коттеджных поселков эконом-класса составляет 25% от общего объема предложения, в то время как спрос на недорогие коттеджи составляет порядка 80%», — говорит Сергей Цывин из ИНКОМа. Видимо, разница в подсчетах исходит из того, что ИНКОМ охватывает почти весь рынок загородной недвижимости, в то время как Villagio работает, в основном, с элитной недвижимостью Новой Риги.
Эксперты рынка загородной недвижимости отмечают, что сегодня у спроса на этом рынке существует одно большое ограничение. Это ипотека, которая именно в этом сегменте недвижимости является наиболее недоступной. Покупка земельных участков и загородных домов с помощью ипотечного кредитования пока еще очень редкое явление, на рынке ипотеки такого рода сделки составляют порядка 10%. Причем у загородной ипотеки существует масса проблем. Ее развитие тормозят и высокие цены на загородную недвижимость, и нежелание банков кредитовать строящиеся загородные дома, и набивший оскомину мировой финансовый кризис.
Отдельно стоит отметить покупки с целью инвестиций в «загородку». На фоне стагнации на рынке городской жилой недвижимости, подмосковные коттеджи по-прежнему показывают рост. Правда, ряд аналитиков-пессимистов отмечают, что инвестиционная привлекательность вложений постепенно снижается. Но здесь нужно рассматривать не всю область в целом, а отдельные трассы, уверена Мария Литинецкая. «Наиболее привлекательными остаются направления, спрос на которые был недооценен. Например, Киевское шоссе, за счет лесных участков, Каширское шоссе, за счет хорошей транспортной доступности, Симферопольское шоссе — скоростная трасса, с достаточно низкими ценами на сегодняшний день, Ленинградское шоссе, за счет перспективы улучшения транспортной доступности», — приводит она примеры тех трасс, на которых, по ее мнению, лучше всего покупать недвижимость для инвестиций.
Перспективы
Говоря о краткосрочных перспективах, следует отметить, что уже в ближайший месяц рынок загородной недвижимости ожидает бурный рост. С приходом осени возрастет активность, как среди покупателей, так и среди продавцов. Тут, конечно же, нельзя не отметить, что продавцы в этом году, впервые за последние несколько лет смогли «вздохнуть спокойно» — на период летних отпусков несколько снизилась активность покупателей. Но уже в середине сентября количество сделок пойдет вверх. Причем, не исключено, что недвижимость за городом будут покупать еще и те, кто изначально собирался сделать это в Москве, прогнозирует Владимир Яхонтов. «Поскольку в Москве рынок недвижимости перегрет, можно ожидать, что часть инвестиционного спроса перейдет на загородную недвижимость. Я не вижу для инвесторов другой альтернативы вложения средств, кроме объектов загородной недвижимости, потенциал которой выше, чем у московских квартир. Загородная недвижимость, возможно, менее ликвидна и более долгосрочна, но, при этом, лучше защищена от инфляции и потрясений рынка», — говорит он. Если продолжать разговор о ликвидности, то аналитики прогнозируют довольно приличный рост цен по итогам года. Средняя цена на коттеджные поселки будет планомерно расти в пределах 20-25% в год, но отдельные наиболее удачные проекты в течение года могут подорожать на 35-40%.
В более долгосрочных прогнозах все игроки сводятся к тому, что популярность загородной недвижимости будет только расти. Увеличиваться будут и темпы ввода объектов. По данным компании «Новое качество», только на Рублево-Успенском, Новорижском, Минском и Киевском шоссе в 2009 году будет построено около 2 млн. кв. м. загородного жилья. При этом не учитываются мега-проекты, в некоторых из которых сдача первых объектов была запланирована на конец 2009 — начало 2010 года. В долгосрочной перспективе также возможно и некоторое снижение роста цен. В первую очередь на неудачные и переоцененные проекты. Этому поспособствует постоянный рост конкуренции на этом рынке. Существенно увеличится объем предложения в эконом-классе, за счет тех же мега-проектов и новых разноформатных поселков.
Анализируя текущее предложение на рынке загородной недвижимости можно сделать вывод, что практически каждый потенциальный покупатель может найти именно то, что ему необходимо. Даже предложение в сегменте эконом-класса, которое в прошлые годы было существенно ниже спроса, начинает постепенно увеличиваться. Если в 2007 году спрос превышал предложение в 5 раз, то уже в начале этого года соотношение сократилось до 4. Специалисты компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» даже отмечают возросшее на 50% количество сделок на фоне роста предложения в низшем ценовом сегменте. «Новые объекты эконом-класса продаются достаточно активно. Кроме того, застройщики, два года назад купившие земельные участки, сегодня получили необходимую документацию и начали продажи. На рынке появились новые, интересные предложения. Все это подстегнуло рынок. Покупатели также стали проявлять больше активности, в сознании людей сложилось представление, что за городом жить лучше, чем в Москве», — комментирует увеличение количества продаж управляющий партнер компании Владимир Яхонтов.
В целом, покупательские предпочтения не сильно изменились с прошлого года. Клиент все так же желает видеть в поселке развитую инфраструктуру. Компания «Новое качество» даже составила своеобразный рейтинг популярности объектов и услуг. На первом месте находятся детские образовательные учреждения (30%). Вторую строчку занимает организованный контрольно-пропускной пункт (15%). Третью позицию поделили сразу 4 объекта. У прогулочных зон, физкультурно-оздоровительных комплексов, административно-общественных центров и автомастерских по 10%. Одинаковое количество голосов покупателей набрали также видеонаблюдение, патрулирование территории и гостевые парковки (5%).
Что касается предпочтений покупателей по удаленности от МКАД, то бесспорным лидером является зона до 30 км от Московской кольцевой. На долю таких запросов приходится 90%, из которых 50% хотят жить в зоне 16-30 км от МКАД, а 40% в непосредственной близости от Москвы, до 15-го километра. На довольно большой отрезок 31-100 км от МКАД приходится всего 10%. Но тут стоит оговориться. Увеличение цен на объекты загородной недвижимости привело к разрыву между платежеспособным спросом и теми ожиданиями, которые хотят реализовать покупатели при приобретении загородного домовладения. Поэтому многих из тех, кто хочет иметь загородный дом всего в нескольких километрах от Москвы, отпугивают высокие цены, они вынуждены приобретать загородные дома «подешевле» в 16-50 километровой зоне.
Та же самая ситуация и с сегментацией жилья. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются объекты, по характеристикам соответствующих бизнес-классу, а по цене — эконому. То есть, клиент запрашивает такие параметры коттеджного поселка, которые не соответствуют той сумме, которую он готов выложить за домовладение в этом поселке. Если взять чистую статистику, то наибольшим спросом сегодня, по данным Villagio Estate, пользуется бизнес-класс, количество заявок в этом сегменте составляет 39%. Вслед за ними, с отрывом всего на 2% следует эконом-класс. На элитный сегмент приходится 24%, по 12% на «премиум» и «де люкс». Правда, тут выходит нестыковка в данных. По данным корпорации ИНКОМ, в которую входит Villagio Estate, спрос на «эконом» гораздо выше. «На сегодняшний день наибольший покупательский спрос по-прежнему зафиксирован на коттеджи эконом-класса стоимостью $250-300 тыс. Налицо ярко выраженный дисбаланс в структуре спроса и предложения: доля коттеджных поселков эконом-класса составляет 25% от общего объема предложения, в то время как спрос на недорогие коттеджи составляет порядка 80%», — говорит Сергей Цывин из ИНКОМа. Видимо, разница в подсчетах исходит из того, что ИНКОМ охватывает почти весь рынок загородной недвижимости, в то время как Villagio работает, в основном, с элитной недвижимостью Новой Риги.
Эксперты рынка загородной недвижимости отмечают, что сегодня у спроса на этом рынке существует одно большое ограничение. Это ипотека, которая именно в этом сегменте недвижимости является наиболее недоступной. Покупка земельных участков и загородных домов с помощью ипотечного кредитования пока еще очень редкое явление, на рынке ипотеки такого рода сделки составляют порядка 10%. Причем у загородной ипотеки существует масса проблем. Ее развитие тормозят и высокие цены на загородную недвижимость, и нежелание банков кредитовать строящиеся загородные дома, и набивший оскомину мировой финансовый кризис.
Отдельно стоит отметить покупки с целью инвестиций в «загородку». На фоне стагнации на рынке городской жилой недвижимости, подмосковные коттеджи по-прежнему показывают рост. Правда, ряд аналитиков-пессимистов отмечают, что инвестиционная привлекательность вложений постепенно снижается. Но здесь нужно рассматривать не всю область в целом, а отдельные трассы, уверена Мария Литинецкая. «Наиболее привлекательными остаются направления, спрос на которые был недооценен. Например, Киевское шоссе, за счет лесных участков, Каширское шоссе, за счет хорошей транспортной доступности, Симферопольское шоссе — скоростная трасса, с достаточно низкими ценами на сегодняшний день, Ленинградское шоссе, за счет перспективы улучшения транспортной доступности», — приводит она примеры тех трасс, на которых, по ее мнению, лучше всего покупать недвижимость для инвестиций.
Перспективы
Говоря о краткосрочных перспективах, следует отметить, что уже в ближайший месяц рынок загородной недвижимости ожидает бурный рост. С приходом осени возрастет активность, как среди покупателей, так и среди продавцов. Тут, конечно же, нельзя не отметить, что продавцы в этом году, впервые за последние несколько лет смогли «вздохнуть спокойно» — на период летних отпусков несколько снизилась активность покупателей. Но уже в середине сентября количество сделок пойдет вверх. Причем, не исключено, что недвижимость за городом будут покупать еще и те, кто изначально собирался сделать это в Москве, прогнозирует Владимир Яхонтов. «Поскольку в Москве рынок недвижимости перегрет, можно ожидать, что часть инвестиционного спроса перейдет на загородную недвижимость. Я не вижу для инвесторов другой альтернативы вложения средств, кроме объектов загородной недвижимости, потенциал которой выше, чем у московских квартир. Загородная недвижимость, возможно, менее ликвидна и более долгосрочна, но, при этом, лучше защищена от инфляции и потрясений рынка», — говорит он. Если продолжать разговор о ликвидности, то аналитики прогнозируют довольно приличный рост цен по итогам года. Средняя цена на коттеджные поселки будет планомерно расти в пределах 20-25% в год, но отдельные наиболее удачные проекты в течение года могут подорожать на 35-40%.
В более долгосрочных прогнозах все игроки сводятся к тому, что популярность загородной недвижимости будет только расти. Увеличиваться будут и темпы ввода объектов. По данным компании «Новое качество», только на Рублево-Успенском, Новорижском, Минском и Киевском шоссе в 2009 году будет построено около 2 млн. кв. м. загородного жилья. При этом не учитываются мега-проекты, в некоторых из которых сдача первых объектов была запланирована на конец 2009 — начало 2010 года. В долгосрочной перспективе также возможно и некоторое снижение роста цен. В первую очередь на неудачные и переоцененные проекты. Этому поспособствует постоянный рост конкуренции на этом рынке. Существенно увеличится объем предложения в эконом-классе, за счет тех же мега-проектов и новых разноформатных поселков.