Коттеджные поселки. Ценовое разнообразие

Исстари, обживая новое место, будь то город, деревня или село, люди старались строить дом ближе к центру. Современные обитатели организованных коттеджных поселков (КП) ведут себя с точностью до наоборот, отдавая предпочтение участкам на окраине, у леса или на берегу реки. Естественно, и стоят они гораздо дороже. По каким же законам формируется цена дома в КП?
 
Аспекты ценообразования
 
Собираясь перебраться за город, каждый потенциальный покупатель рассчитывает потратить на дом определенную сумму. От ее величины зависят размер будущего дома и количество приусадебных соток, но это не все. Комфорт загородной жизни складывается из многих вещей: красивый вид из окна, лес или река поблизости, как и в случае с покупкой квартиры, немного увеличат стоимость. Если же дом стоит у дороги или по соседству с футбольным полем, где проходят спортивные баталии, риелторы, скорее всего, сделают скидку.
 
«Каждый поселок разделен на ценовые зоны, — рассказывает Жанна Потапкина, директор по продажам компании «Аллтек Девелопмент». — Так что стоимость загородного «квадрата» зависит не только от размеров участка и усадьбы, но и от такого понятия, как локейшн — расположение здания внутри КП. К тому же природные и видовые характеристики могут лишь повышать цену на домовладение».
 
Кроме того, в стоимость объекта заложены необычная или эксклюзивная архитектурная стилистика, сочетаемость с окружающей природой, качество материалов, из которых возведена постройка, оснащение ее не только электричеством и газом, но и коммуникационными линиями. Однозначно, владения, расположенные у въезда в поселок, обойдутся дешевле, чем дома в центре, не говоря уже о сооружениях на тихих окраинах. «Словом, давно прошли те времена, когда девелоперы и продавцы, игнорируя правила увеличения добавочной стоимости, реализовывали участки по одной цене, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Был грех, и генпланы составляли под усредненного покупателя. Например, главную дорогу прокладывали не внутри поселка, а по опушке соседнего леса. И это вместо того, чтобы строить на ней дома и взимать дополнительную плату за возможность любоваться соснами или березами».
 
Но рост конкуренции среди девелоперов и продавцов свел количество таких случаев к минимуму. Напротив, если на купленном под застройку КП земельном участке не было леса или воды, эту проблему решали, высаживая деревья, в некоторых случаях даже реликтовые, и создавая рукотворные пруды, озера, а иногда и реки, как в поселках Величъ и Миллениум Парк.
 
Модные фишки
 
Сделать все участки максимально привлекательными — основная задача девелопера. Решить ее помогают следующие правила: во-первых, в КП должно быть как можно больше приватных зон и как можно меньше источников шума, а во-вторых, желательно, чтобы домовладения не граничили с главными дорогами.
 
Все новые и новые фишки появляются как грибы после дождя. Модным трендом стали общественные зоны с бульварами, реликтовыми рощами, каналами и другими ландшафтными «примочками». Дом в низине — одна цена, на вершине рукотворного холма, откуда просматриваются поселок и окрестности, — другая. А если за забором еще и водоем с лесом — третья, естественно, самая высокая.
 
При разработке проектов тщательно продумывают и иные эффектные маркетинговые ходы. Например, постройки в одном поселке ориентированы на молодежь или покупателей средних лет, во втором — на пожилых, в третьем — на обеспеченных и семейных. Хотя, по мнению Игоря Лебедева, начальника отдела маркетингового анализа компании «Масштаб», времена меняются и потребительские предпочтения расширяются. «Клиенты научились выбирать. Это обусловлено тем, что на рынке царит конкуренция, предложений не просто больше — они стали разнообразнее. Теперь люди не хватают то, что подсовывают продавцы, а делают выбор, соответствующий их вкусу и стилю жизни, что, естественно, заставляет девелоперов куда серьезнее изучать спрос и грамотно позиционировать свой продукт».
 
Опытом делится Тимур Сайфутдинов, генеральный директор фирмы «Терра-недвижимость»: «Если на продажу выставляют несколько домов в клубном поселке с однотипным рельефом местности, то проблем с оценкой не возникает. Понятно, все участки одинаково привлекательны, и стоимость объекта зависит только от размера приобретаемой земли и площади дома. А как поступить, если нужно реализовать коттеджи в мегапоселке? Например, как это было в Пестово, для которого эксперты нашей компании разрабатывали прайс-лист. Могу сказать, что задача эта оказалась непростой, ведь каждый из 430 участков имел свои преимущества и недостатки. Наши сотрудники все проанализировали и разработали систему коэффициентов. В конечном счете всю пестовскую землю разделили на пять категорий. При ценообразовании учитывали такие характеристики, как близость дома к лесу, воде, главной дороге, внутренним перекресткам, въездной группе, а также объектам инфраструктуры: спортивным городкам, детским площадкам, кафе, ресторанам, парковкам и яхт-клубам. Кроме того, принимали во внимание видовые характеристики, расположение участка над уровнем воды, количество стоящих по соседству домов, заболоченность почвы и многие другие параметры. В итоге земля пятой категории оказалась дороже участка первой категории почти вдвое».
 
Земля — самый дорогой товар
 
Любому покупателю загородного дома лучше всего заранее определиться с размерами строения и, главное, земельного участка. «На рынке немало непросвещенных клиентов, для которых площадь надела играет второстепенную роль, — говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. — Для одних куда важнее параметры самого дома, для других — местоположение поселка, его престижность, для третьих — развитая инфраструктура, для четвертых — низкая цена, для пятых — близость МКАД. Именно на таких покупателей рассчитаны дома со скромными земельными участками». Однако следует помнить, что огромный дом, выстроенный на небольшом наделе, стоит дешевле, чем сбалансированный проект, да и ликвидность его куда ниже.
 
Что же касается соотношения площади участка и пятна застройки (площади дома), здесь вступают в силу законы рынка, которые и задают правила хорошего тона. Оптимальным считается вариант, когда дом площадью до 200 кв. м стоит на 10–12 сотках. В 15–20 соток органично впишется коттедж в 350–400 кв. м, а дома в 500–600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. Приобретая более компактный участок, клиент должен иметь в виду, что цена и ликвидность жилья в случае его продажи окажутся довольно низкими.
 
Впрочем, некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся небесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350–400 кв. м, причем с цокольным этажом и мансардой, органично вписывался в 12 соток и тут же выкупался. А на 25 сотках аналогичное строение выглядело чрезмерно загруженным и задерживалось на торгах довольно долгое время. В целом, если говорить о сооружении, стоящем на отдельно взятом участке, то золотое соотношение их площадей должно приближаться к пропорции 1:10.
 
Важна и индивидуальность дома. В одних случаях при строительстве поселка используют два-три проекта, в других — два-три десятка, как, например, в Павлово. Коттеджи могут иметь одинаковую площадь, но отличаться друг от друга архитектурным стилем, что повышает их стоимость».
 
С «випом» на жительство
 
Есть еще один испытанный способ продать домовладение дороже. «Все до банальности просто, — объясняет Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. — Застройщик берет в руки генеральный план участка и видит либо обычное поле, либо сказочную рощу, либо песчаный берег водоема. Тогда и приходит понимание, что спрос на лесные и прибрежные наделы будет ажиотажным, даже если цены на 30–40 % превысят те, по которым станут распродавать остальные участки. Именно в таких случаях в генеральный план вносят существенную поправку: комфортная территория получает статус VIP-зоны».
 
Многие эксперты полагают, что создание зон для привилегированных клиентов — обыкновенный маркетинговый ход, с помощью которого привлекают внимание покупателей не к отдельному объекту, а к поселку в целом. Хотя с таким аргументом в корне не согласен Илья Свиридов, управляющий проектом «Светлогорье». Разговор о каких-то маркетингово-пиаровских ходах он считает беспочвенным. «Цель организации VIP-зоны, как правило, только одна — рационально распорядиться землей и получить максимальную прибыль. Если у вас есть действительно качественный товар, то почему не обменять его на хорошие деньги?»
 
Помимо всех прочих достоинств создание подобной зоны освобождает продавцов от необходимости объяснять, почему в одном и том же поселке цена на землю может разниться вдвое, а то и втрое или почему в КП бизнес-класса появляются предложения по цене класса de luxe.
 
Основное требование к VIP-зонам — сохранять атмосферу приватности, предоставляя публичным персонам возможность на время остаться в тени, что порой не удается даже в организованных поселках экстра-класса. Для этого элитную территорию обносят небольшим забором либо перекрывают дороги шлагбаумами. Ее обитатели не просто наслаждаются уединением, они пользуются эксклюзивным обслуживанием в ряде объектов инфраструктуры, например в медицинском центре, сервисной или коммунальной службе, а также в спортивном комплексе.
 
Дома, расположенные в таком поселке, обычно выполнены в соответствии с единой архитектурной концепцией, но иногда владельцам позволяют строить коттеджи по индивидуальным проектам, разумеется, если они не разрушают целостности среды.
 
Знакомясь с планировкой, покупатель не может не заметить, что часть домовладений (например, десять из 100) принадлежит к более высокому классу. Он прекрасно понимает, сколько они могут стоить и для кого предназначены. А потому, приобретая стандартный дом, осознает, где будет жить и с кем соседствовать.
 
Хотя нередко случается и так, что богатые люди вдруг покупают в поселке с VIP-зоной обыкновенный дом, да к тому же с маленьким участком, просто потому, что не за себя радеют, а, скажем, за своих родителей, которым необходимы не эксклюзивные условия, а тишина и покой.