Пока слишком дорогой эконом-класс

Таунхаусы, хотя и не новый формат на российском рынке недвижимости, широкого распространения пока не получили. С одной стороны, рынок еще далек от насыщения, с другой - большинство предложений не отвечают требованиям покупателей.

 

Эксперты: станет ли таунхаус альтернативой городской квартиры?

 

Если в западных странах таунхаус чаще всего является альтернативой квартире, то у нас это пока всего лишь вариант относительно недорогого загородного дома. Низкая транспортная доступность и высокие цены делают таунхаусы интересными в основном в качестве второго жилья. Относительно их перспектив мнения экспертов расходятся: одни уверены, что со временем таунхаусы станут более доступными, другие, напротив, смотрят в будущее с пессимизмом, утверждая, что стоимость подмосковной земли не позволит сделать из таунхаусов доступное жилье.

 

Жилье для среднего класса

 

Таунхаусы как тип жилья зародились в Великобритании. Это было именно городское жилье: дома стояли не отдельно друг от друга, а из-за экономии дорогой земли стена к стене. Потом они широко использовались не столько в городе, сколько близ него, при этом стали проще и дешевле. "В американской глубинке такие дома продаются по цене около 500 долларов за 1 кв. м", - рассказывает президент компании "Открытие-недвижимость" Александр Вагин. Строятся они, как правило, из недорогих материалов типа сэндвич-панелей, а внешний вид их обычно не отличается особым изяществом. "Если мы посмотрим на таунхаусы в Дублине (Ирландия), то увидим, что это жилье для среднего класса. Да и в других странах, где такой тип недвижимости широко распространен, он адресован чаще всего среднему классу и менее обеспеченным категориям граждан", - говорит архитектуровед Григорий Ревзин.

 

Основная идея таунхауса - экономия земли по сравнению с коттеджной застройкой и небольшая экономия на строительстве (не более 10%). "Целесообразность строительства такого жилья возникает там, где сравнительно дорогая земля - это вариант бюджетного коттеджа", - рассказывает руководитель проектов компании "Велес Капитал Девелопмент" Дмитрий Джамбакиев.

 

Если исходить из стоимости земли, то Подмосковье с ее десятками тысяч долларов за сотку должно было бы стать благодатной почвой для обильного возведения таунхаусов. Однако на сегодняшнем подмосковном рынке такого изобилия не наблюдается. По данным Vesco Realty, количество экспонирующихся таунхаусов пока составляет 10-15% общего объема загородного рынка. По информации компании Blackwood, эта цифра несколько больше - около 22%. В то же время число проектов неуклонно растет. Появляются поселки, полностью застроенные таунхаусами (Катюшки на Дмитровском направлении, Новоархангельское и Коровьино на Новорижском и др.). "Среди новых поселков на западном и северо-западном направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Пятницкое, Волоколамское шоссе) преобладают поселки именно таунхаусов. Их здесь 43,5% общего количества", - говорит маркетолог компании "Пересвет - Реал Эстейт" Наталья Бланкова. То, что таунхаусы постепенно набирают популярность, подтверждается и появлением их разновидностей. Недавно на рынок вышли девелоперы с предложениями такого формата, как лейнхаусы. "В отличие от таунхаусов они имеют большую площадь, а фасады соседних домов - разные архитектурные решения. Также существуют другие разновидности сблокированных домов, например квадрохаусы. Одна секция состоит из четырех домов, каждый из которых граничит с двумя другими", - рассказывает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

 

Своим путем

 

Российский рынок таунхаусов пока имеет две отличительные особенности, которые делают этот формат принципиально иным, чем тот, что представлен за рубежом.

Первая - у нас таунхаусы, хотя и начинали строиться в городе, быстро перекочевали за город. Сейчас основная масса предложений в этом сегменте - подмосковные поселки. "Это связано как с завышенной стоимостью столичной земли, так и с неготовностью жителей к проживанию в таунхаусах на территории Москвы, - поясняет руководитель исследовательского центра компании "Миэль-новостройки" Борис Флексер. - Покупатели дорогого жилья предпочитают жить, например, в пентхаусах, нежели в таунхаусах. Да и в районах, менее престижных, строительство сблокированных малоэтажных домов совершенно нерационально, так как предложение не будет поддержано соответствующим спросом". Впрочем, вряд ли дело в спросе, скорее всего, девелоперам в черте города гораздо выгоднее, легче и быстрее построить многоэтажный жилой комплекс (на 200-300 квартир), чем поселок таунхаусов из 30 секций.

 

Вторая особенность - российские таунхаусы оказались в несколько иной ценовой нише, чем это принято в Европе или США. Изначально это жилье позиционировалось как экономкласс - по сути, альтернатива городским квартирам. Так, к середине 2006 года сложилась ситуация, когда двухкомнатная квартира в московской хрущевке стоила примерно столько же, за сколько можно было присмотреть неплохой таунхаус на стадии строительства - 170-180 тыс. долларов. Это и стало фактором, стимулирующим покупательский интерес. Люди начали всерьез задумываться о том, чтобы вместо тесной квартирки в Москве купить дом с участком. В итоге загородный рынок начал интенсивно расти в цене, и теперь купить в Подмосковье таунхаус дешевле 200-250 тыс. долларов фактически невозможно. "В настоящее время очень трудно найти на этом рынке альтернативу, близкую по цене "двушки" в спальном районе Москвы, - подтверждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Каролина Жинган. - Кроме того, таунхаусы продаются без внутренней отделки, соответственно, покупателю придется потратить как минимум около 15% стоимости жилья на отделку".

 

По данным Penny Lane Realty, предложения ценовой категории от 250 тыс. до 500 тыс. долларов составляют примерно треть на рынке. Однако качество таких предложений - отдельный вопрос. "Как правило, дешевые таунхаусы удалены более чем на 20 км от Москвы, что во многом нарушает основную идею этого формата - близость к городу. Соответственно, такие объекты пользуются меньшим спросом", - поясняет Каролина Жинган. Остальные две трети предложения, имеющегося на рынке, это объекты дороже 500 тыс. долларов. То есть даже с натяжкой отнести их к экономклассу и считать альтернативой квартире нельзя.

 

Ситуация на первый взгляд странная, учитывая, что максимальный покупательский спрос как раз приходится на самый дешевый сегмент загородного жилья. Как отмечает руководитель проекта "Русская усадьба" Виктор Смоленский, в ценовой нише до 400 тыс. долларов спрос на таунхаусы, которые можно было бы использовать для постоянного проживания, значительно превышает предложение. Но высокая стоимость земли и коммуникаций, да и самого строительства, не позволяет выводить новые качественные проекты в удобных (с точки зрения транспортной доступности) местах. Кроме того, сами девелоперы делают ставку на таунхаусы больших площадей (200-350 кв. м). Естественно, что такие объекты даже при относительно низкой (по сравнению с ценами на городское жилье) стоимости - 1,2-1,5 тыс. долларов за "квадрат" - редко обходятся потребителю дешевле 300-400 тыс. долларов. На дорогие таунхаусы (от 1 млн долларов) спрос, наоборот, невысок. Данный формат не совсем подходит состоятельным покупателям. За эту же сумму можно присмотреть себе коттедж в поселках бизнес-класса.

 

Таким образом, на нашем рынке недвижимости таунхаусы пока играют совсем иную роль, чем на Западе. Они имеют мало отношения к понятию "доступное жилье", а скорее, просто вносят разнообразие в ассортимент загородной недвижимости.

 

Будущая доступность

 

Пройдет ли российский таунхаус западным путем, превращаясь в альтернативу городской квартире, - вопрос, активно обсуждаемый экспертами. "На настоящий момент это невозможно, - утверждает руководитель отдела маркетинга и развития компании "Велес Капитал Девелопмент" Наталья Манько. - Так как земельные участки на расстоянии до 20 км весьма дорогие, то и конечная стоимость объекта никак не может сравниться с двухкомнатной квартирой в спальном районе Москвы". По словам многих специалистов, этот факт является основной причиной несоответствия между потребностью в дешевых таунхаусах и ассортиментом рынка. Впрочем, как говорят аналитики Rodex Group, проблему с землей можно решить за счет пока еще незначительно освоенных, а следовательно, недорогих южных (Каширское, Симферопольское шоссе) и северо-восточных направлений (Ярославское шоссе). Также вариантом являются новые скоростные магистрали, где можно строить поселки для постоянного проживания, в том числе и районы таунхаусов, на удалении до 40 км от МКАД (Киевское шоссе и трасса "Дон"). "Развитие таунхаусов по этим направления стоимостью от 150 тыс. до 300 тыс. долларов за секцию может привести к интенсивному развитию этого рынка жилья", - поясняют в Rodex Group. Другой вопрос - могут ли таунхаусы, пусть и недорогие, на таком расстоянии считаться альтернативой городской квартире? "Будут ли там жить москвичи? - выражает сомнение Дмитрий Джамбакиев. - Это не замена квартире. Для покупателя загородного жилья, может быть, лучше докупить еще земли (четыре-пять соток) и построить коттедж. Выйдет дороже всего на 50-60 тыс. долларов".

 

Другая причина дороговизны, о которой говорят эксперты, - стоимость строительных материалов. "На сегодня технология монолитно-кирпичного строительства приводит к тому, что себестоимость 1 кв. м таунхауса составляет около 1000 долларов. Снизить эту цифру можно, лишь используя при строительстве сборно-щитовые технологии и сэндвич-панели", - говорит Борис Флексер. Однако некоторые участники рынка утверждают, что более широкое использование таких технологий не приведет к сколько-нибудь заметному удешевлению. "Они позволяют скорее сократить срок строительства, чем себестоимость. Но это незначительный выигрыш. Допустим, построите вы таунхаус не из кирпича, а из пеноблоков. Стоил он 500 тыс. долларов, а будет стоить 450 тыс. Разве это удешевление?" - рассуждает Виктор Смоленский.

 

То есть, с одной стороны, теоретические предпосылки к тому, чтобы таунхаусы двигались в сторону доступности, имеются. В качестве аргумента можно привести и мировой опыт. "В Европе и Америке, когда таунхаусы стали появляться на рынке, они были дорогим и престижным жильем, в некоторых регионах даже элитным. Проекты того времени отличала помпезная архитектура, дорогие материалы. Впоследствии данный тип жилья становился доступнее и, соответственно, экономичнее", - рассказывает Наталья Бланкова. Российский рынок идет тем же путем. "Рынок молодой и до его заполнения еще далеко. Именно поэтому девелоперы строят и предлагают потребителям жилье бизнес-класса, а также таунхаусы в элитных поселках. Однако через несколько лет можно рассчитывать, что предложения 150 тыс. долларов за секцию станут обычным явлением", - считает директор по развитию ИГ "Жилторг" Иван Гурьев.

 

Другой вопрос - решится ли к этому времени проблема транспортной доступности. Хотя спрос на недорогой сегмент загородных домов высокий, покупателям нет резона приобретать альтернативу квартире в отдаленном Подмосковье, откуда придется до четырех-пяти часов в день тратить на дорогу от дома на работу, и обратно.