Велико Подмосковье, а выбирать не из чего
Жители мегаполиса делятся на два вида: одни не мыслят жизни вне шума большого города, другие вздыхают по сельской идиллии. До последнего времени москвичи грустили о пасторальных пейзажах за окном спальни как-то отвлеченно. Но вот уже несколько лет как началось реальное превращение горожан в деревенских жителей. И где — в самом притягательном городе страны, в Москве.
Впрочем, назвать большинство беглецов от суматохи и пробок деревенскими жителями можно лишь в качестве поэтической метафоры. Стоимость наиболее ходовых «избушек» исчисляется сотнями тысяч долларов, уходя верхней планкой в бесконечность. «Сложно говорить о ценовой вилке дачи или коттеджа, — поясняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — Если речь идет о первичном рынке организованных поселков, то стоимость коттеджа варьируется от $500 тыс. до $20 млн. Если говорить о вторичном рынке, то максимальная сумма возрастает до $50 млн. Дачи в организованных поселках на стадии активных продаж приобретаются по цене от $120 тыс. до $1,5 млн. Таунхаусы в аналогичных поселках стоят от $280 тыс. до $1,8 млн».
Новые «сельские»
В ближнем Подмосковье реально приобрести жилье по цене, сравнимой со стоимостью типовой квартиры в столичной многоэтажке. При этом владельцу загородной резиденции обеспечены свежий воздух, тишина и всевозможные прелести жизни на пленэре. С другой стороны, хотя по цене городская и загородная недвижимость сравнимы, но для подавляющего большинства населения они все равно недоступны. Даже недорогие по нынешним временам предложения по карману лишь обеспеченным представителям среднего класса: владельцам малого и среднего бизнеса, менеджерам среднего звена в крупных компаниях, представителям богемы, чиновникам средней руки.
«Наблюдается отчетливая тенденция — вместо того чтобы покупать квартиру в Москве, все больше людей стараются приобрести дом за городом, потому что условия жизни в столице становятся все хуже, — отмечает консультант отдела жилой недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Ирина Строкова. — Характер загородного жилья зависит преимущественно от того, на каком расстоянии от города оно находится. В пределах «первой бетонки» (30 км от МКАД) коттедж или таунхаус используют как постоянное место жительства. Все, что расположено дальше, как правило, имеет статус «второго дома». В отдельных случаях такие объекты покупают люди, которым не надо каждый день ездить на работу в Москву».
К формату жилья «выходного дня» относят дачи и дальние резиденции. Эти два понятия очень близки с точки зрения назначения и отличаются тем же, чем рядовой менеджер от топ-менеджера — масштабом. Один дачник выезжает на отдых, чтобы всласть порыбачить с весельной лодки, а другой — с яхты.
Дача — определение расплывчатое, оно может означать и фанерный домик с тремя «сотками» грядок с морковкой, и кирпичный особняк с собственным лесочком. Поэтому разброс цен большой: от $50–60 тыс. до $200–300 тыс. «В начальной ценовой нише (до $80 тыс.) предлагаются дома в деревне или садовом товариществе на расстоянии от 40 км и далее от МКАД, — поясняет ведущий аналитик по загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ» Олег Городецкий. — В ценовом сегменте $120–150 тыс. реально подобрать дом в так называемой «стихийной» коттеджной застройке на удаленности более 60 км от МКАД».
«Внутри формата дальних резиденций выделяют несколько сегментов, — уточняет М. Литинецкая. — Основой для деления служат различные параметры поселков: площадь дома, площадь участка, уровень и объем доступной инфраструктуры и, безусловно, стоимость домовладения. Цена на дальнюю резиденцию эконом-класса колеблется от $100 тыс. до $425 тыс., дом в дачном поселке бизнес-класса стоит $350–690 тыс.». Покупатели «дальних дач» также делятся на два типа: тех, кто ищет место для постоянного проживания, и тех, кто приобретает второй загородный дом.
Ко второй категории относятся люди с высоким уровнем достатка, которым по средствам содержать две загородные резиденции и квартиру в Москве. При этом они не готовы платить слишком большие деньги за дом, в котором планируют появляться редко, и выбирают дальние дачи бизнес-класса.
Стоит в поле теремок
Сегодняшний рынок загородной недвижимости шире всего представлен в двух вариантах: коттеджи и таунхаусы. Наиболее востребованы сегодня дома площадью от 250 до 300 кв. м, на которых обычно размещаются зал, три–четыре спальни, кухня, два санузла и веранда. По данным специалистов компании Blackwood, в сегменте жилья площадью до 300 кв. м совершается почти 80% сделок. Около 13% приходится на долю домов площадью 300–500 кв. м. Самый низкий спрос отмечен на объекты размером от 500 до 700 кв. м — их предпочитают менее 4% покупателей. Особняки площадью свыше 700 кв. м чуть более популярны — их выбирают примерно 6,5% покупателей.
«Увлечение огромными домами площадью 500–700 кв. м проходит, — комментирует И. Строкова. — Покупатели поняли, что такой огромный метраж не нужен — он не используется полностью, на верхние этажи просто никто не заходит. И обслуживать его тяжело». Любителей простора, по словам эксперта, насчитывается не более 10% общего количества покупателей загородной недвижимости. Как правило, в очень больших домах живут большие семьи или те, кто часто и помногу принимает родственников или гостей.
«Для сегмента премиум-класса основной спрос сосредоточен в зоне до 30 км от МКАД, — отмечает М. Литинецкая. — В сегменте бизнес-класса — 20–45 км. Для эконом-класса — за 60 км». По мнению директора центра загородной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Натальи Смирновой, любой объект загородной недвижимости пользуется спросом, если он ликвиден, а его цена адекватна. В данном случае ликвидность формируется из нескольких обязательных условий. Во-первых, это расположение в удалении от основных трасс, но с хорошими подъездными путями. Во-вторых, это полная готовность к эксплуатации, функционирование всех необходимых коммуникаций. И в-третьих, круглосуточная профессиональная охрана территории, на которой расположено жилье. Существенный момент — наличие по соседству инфраструктурных объектов: магазинов, школ, детсадов, аптек, медучреждений.
Бриллиантовые дороги
«Если в городе мерилом стоимости жилья является 1 кв. м, то цену загородных домов определяет в первую очередь стоимость земли в данной местности», — разъясняет И. Строкова.
Самая дорогая земля располагается, разумеется, в самых престижных районах. В рейтинге ликвидности главные позиции занимают Красногорский район, Новорижское, Рублево-Успенское шоссе. Ненамного уступают Минское, Можайское, Калужское, Киевское, Сколковское шоссе. На втором плане — окрестности Ярославского, Дмитровского, Симферопольского шоссе. Все остальные направления по той или иной причине малоинтересны для покупателей загородной недвижимости.
Причиной низкой привлекательности местности выступают разные факторы: неблагополучная экология, соседство с промышленными объектами (например, на Новокаширском шоссе), плохие дороги (Рязанское шоссе), отсутствие полноценных инженерных сетей, без которых невозможно обеспечить комфортное проживание.
«Строительство коттеджей и таунхаусов распространилось уже до «второй бетонки», то есть — до 40-го км от Москвы», — констатирует И. Строкова. Для дачи средний показатель удаленности от МКАД — 80–90 км по хорошей трассе, хотя особенности этого сегмента таковы, что дома располагаются на любом расстоянии от Москвы — и за 100-м км, и за 200-м.
Что касается дальних резиденций, то следует оговориться: сегодня «дальнее Подмосковье» начинается за 50–70 км от МКАД в зависимости от направления и времени, которое занимает дорога до Москвы. Отличительная рыночная особенность дальних резиденций в том, что для них обязательно выбирают живописные участки и окружают объектами развлекательной инфраструктуры. «Наиболее развит формат «дальних дач» в подмосковных районах с уникальными природно-видовыми характеристиками, — сообщает М. Литинецкая. — Это район Рузского, Иваньковского водохранилищ, долина реки Оки и территория Приокско-террасного биосферного заповедника. С недавних пор сегмент дальних резиденций стал развиваться в соседних с Подмосковьем областях: Тверской, Калужской, Смоленской, Владимирской».
Стоимость наиболее востребованных земель на Оке по Калужскому, Каширскому и Симферопольскому шоссе — $2–7 тыс. за сотку, на Рузском и Озернинском водохранилищах — $3–19 тыс., на Можайском водохранилище — $2–5 тыс., на Иваньковском водохранилище в Тверской области — $3,5–17,5 тыс. Одним из наиболее дорогих стал поселок Раздолье на 114-м км Ленинградское шоссе, где домовладения предлагаются за $1,17–1,53 млн.
И хочется, и колется
По общему мнению, в этом году наибольшая активность на рынке загородной недвижимости сосредоточилась в эконом-классе. По данным специалистов корпорации «ИНКОМ», на загородном рынке Подмосковья в нижнем сегменте сейчас активно реализуется 47 поселков, в которых насчитывается свыше 2,3 тыс. домовладений. За третий квартал появилось 11 новых поселков, а количество продаваемых домов увеличилось на 37%.
По числу активных поселков в классе «эконом» лидирует компания Rodex Group, предлагающая три поселка — «Маяк», «Монастырское озеро» и «Троица» и около сотни непроданных домовладений. По количеству предложений в стадии реализации лидирует компания «Росэстейт». Однако обе они демонстрируют незначительный отрыв от других игроков рынка; доминирующего застройщика в нижнем сегменте фактически нет.
Повышение спроса на жилье для среднего класса уже заставило изменить свою политику некоторые девелоперские компании, ранее сосредоточенные на возведении дорогого жилья. О смене курса и планах по созданию поселков более низкой ценовой категории заявили «Открытые инвестиции» и Межрегиональная девелоперская компания. Аналогичные планы строит корпорация «ИНКОМ».
«Самый активный спрос наблюдается на недвижимость стоимостью до $500 тыс. (около 70% в общей структуре спроса), — отмечает М. Литинецкая. — Это касается всех типов недвижимости. Активнее всего продаются дома, предназначенные для сезонного проживания, удаленностью более 50 км от МКАД. Хорошим спросом пользуются и таунхаусы эконом-класса».
Однако в целом состояние рынка загородной недвижимости за последний год эксперты оценивают как стагнацию. Н. Смирнова считает, что значительное снижение активности покупателей и продавцов стало следствием трех факторов: это ипотечный кризис в США, отставка премьер-министра Михаила Фрадкова с последующим назначением на этот пост Виктора Зубкова и предстоящие выборы — в Госдуму и президентские. «Прогнозы об активности рынка на 2007 год не оправдались, — замечает она. — Продавцов было и есть значительно больше, чем покупателей, рост цен на рынке загородной недвижимости значительно замедлился по сравнению с 2006 годом и составил в зависимости от направления и сегмента от 7 до 30%».
«Спрос на загородную недвижимость с окончанием летнего сезона продолжает снижаться: в сентябре отмечено падение почти на 10% по сравнению с августом, — отмечает руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости» Алексей Кудрявцев. — Исключение составляет сегмент строящихся коттеджных поселков, где рост стоимости варьировался от 1 до 3%. По итогам третьего квартала средняя цена 1 кв. м здесь увеличилась почти на 3–5% по сравнению со вторым кварталом и составила свыше $2,5 тыс. Стоимость сотки земли за тот же период выросла на 5–6% и достигла $10–11 тыс.».
По мнению эксперта, в сегментах бизнес-класса и класса «премиум» предложение превышает спрос на 8–10%, тогда как в сегменте эконом-класса наблюдается дефицит качественных и недорогих предложений.
Прошлогоднее отставание роста цен на загородные дома от темпов подорожания городского жилья оставляет загородке высокий потенциал для повышения. Правда, при этом 70–80% покупателей оценивают уже существующие цены как завышенные в среднем на 10–20%.
Москвичи меняют прописку?
По мнению специалистов рынка, пока сложно сказать, как станут развиваться события на рынке загородной недвижимости в дальнейшем. С большой долей уверенности прогнозируется повышение спроса на дальние дачи и резиденции. Залогом успеха служат относительно невысокая цена, благоприятная экологическая обстановка, развитие инфраструктуры в удаленных от Москвы районах и повышение транспортной доступности.
Развитие рынка в ближайшие два–три года определит фактор спроса, полагает А. Кудрявцев. Главную роль должна сыграть отмеченная выше тенденция отказа от городского жилья в пользу загородного, катализатором для чего послужит выравнивание стоимости среднего коттеджа и двухкомнатной квартиры эконом-класса.
«Помимо освоения более удаленных географических зон на рынке наблюдается тенденция к укрупнению поселков, — отмечает О. Городецкий. — Сегодня мало где строящийся поселок рассчитан менее чем на 40 домов, уже не редкость поселки на 100 и даже более домовладений. Укрупнение позволяет девелоперам возводить инфраструктурные комплексы для полноценной автономной жизни. При таком подходе объекты инфраструктуры становятся самоокупаемыми и их содержание уже не входит в эксплуатационные расходы для жителей поселка».
«Учитывая проекты, которые заявлены или находятся в стадии согласования, 2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков, — считает А. Кудрявцев. — Прогнозируемый рост цен в целом по рынку загородной недвижимости Подмосковья в 2008–2009 годах составит порядка 10–17% в год в зависимости от класса объекта, направления и удаленности».
Сергей Гоз Генеральный директор компании «Элит строй»:
Наибольшим спросом у покупателей сегодня пользуются коттеджи (65–70%) и таунхаусы (20–25%) для постоянного проживания. Немаловажным стимулом для их покупки является хорошая инвестиционная привлекательность. Все большую популярность приобретают организованные дачные поселки — их доля в общей структуре предложения около 10%. Именно они образуют такой востребованный на рынке эконом-класс.
Покупателей интересуют преимущественно объекты площадью от 250 до 700 кв. м (в зависимости от сегмента). Если говорить про востребованные направления (от юго-западного до северного), то дачу реально купить за $250–500 тыс., коттедж в пригородном поселке — от $450 тыс.
Сейчас загородный рынок развивается стабильными темпами. Как предсказывали практически все эксперты, с начала года цены выросли на 15–20%. В 2008 году темпы повышения цен останутся на прежнем уровне (20–25%), поскольку предпосылок для ускорения пока нет.
Иван Шульков директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»:
Сегменты таунхаусов и дальних резиденций стали активно развиваться на рынке только последние два–три года, тогда как коттеджи для постоянного проживания являются традиционным форматом загородного рынка недвижимости. Тем не менее в последние годы форматы таунхаусов и дальних дач развиваются столь быстро, что уже в ближайшем будущем займут сопоставимую с коттеджами долю рынка.
Предпочтительными расстояниями для покупателей коттеджей является зона до 30 км, для таунхаусов — до 20 км, для дач — от 40 до 100 км. Что касается типа строительства, то коттеджи — это, как правило, кирпичные или монолитно-кирпичные дома, в то время как при возведении таунхаусов распространены менее дорогие пенобетонные блоки. Дальние дачи чаще всего деревянные — из оцилиндрованного бревна, бруса, клееного бруса.
Ценовой диапазон загородной недвижимости колеблется в пределах от $300 тыс. до $1,5 млн (таунхаусы), от $150 тыс. до $800 тыс. (дальние дачи), от $400 тыс. (коттеджи для постоянного проживания).