Ипотека: в ожидании кризиса
Несмотря на заверения политиков и банкиров, ипотечный рынок России отреагировал на кризисные явления за рубежом – прежде всего, сворачиванием ипотечных программ и ужесточением условий для заемщиков. Эксперты не пришли к единому мнению по поводу нынешних событий на ипотечном рынке. Системного кризиса в России нет – банкиры и девелоперы уверяют, что его и не будет.
Вопреки всем оптимистичным прогнозам, ипотека в России все-таки «поплыла» – рынок отреагировал на американский кризис недвижимости. «Юниаструм Банк» повысил ставки по ипотечным кредитам на 1%, а «Москоммерцбанк» принял аналогичные меры в отношении рискованных категорий заемщиков. Некоторые банки и вовсе приостановили выдачу ипотеки. Кредитные брокеры сообщали о проблемах с получением ипотечных кредитов в «Москоммерцбанке», ХКФ Банке, «Инвестсбербанке». До нового года ипотеку не выдает банк «Русский стандарт». При этом банкиры прогнозируют дальнейшее ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов.
Кредитный брокер «Фосборн Хоум» осуществил первый расчет нового показателя состояния ипотечного рынка России – Индекса «Фосборн», то есть средневзвешенной ставки, на которую могут рассчитывать заемщики, если при получении ипотечного кредита они решат прибегнуть к помощи «Фосборн Хоум».
Значения Индекса по итогам сентября составили: 9,84% – средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США, 11,17% – средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях. Тестовый расчет был сделан по итогам I полугодия 2007 г. Тогда показатели Индекса «Фосборн» составили 9,68% – в долларах США и 10,8% – в рублях. По сравнению с расчетом за полугодие сентябрьские показатели ухудшились: на 0,37% – в рублях, на 0,16% – в долларах США.
Но у ипотечного кризиса есть и «русские» корни. По подсчетам аналитиков «Альфа-банка», прогнозируемый на 2008 год рост ВВП может снизиться на 1%, с 6,5% до 5,5%. «Из-за кризиса ликвидности банки сокращают объемы выдачи ипотечных кредитов, – считает старший аналитик “Альфа-банка” Наталья Орлова. – В итоге объемы приобретения жилья в кредит сократятся, и, как следствие, снизятся объемы строительства».
Такой сценарий развития событий вполне реален, считают эксперты. По оценкам девелоперов, сделки по покупке жилой недвижимости с использованием кредитных средств составляют 15– 20% от их общего объема. В случае отказа банков кредитовать граждан на покупку строящегося жилья застройщики прогнозируют снижение этого показателя как минимум вдвое – до 7,5%. «Нам уже звонят покупатели с жалобами на отказы банков выдавать ипотеку, – говорит коммерческий директор девелоперской компании СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. – Половина “отказников” найдет выход из ситуации. Однако другая половина откажется от приобретения жилья».
Кризиса не будет?
Сокращение ипотечных программ – это не проблемы ипотеки, это проблемы банков, которые не могут справиться с более сложными, чем ранее, условиями. А ведь способность спланировать действия в кризисной ситуации – показатель надежности банка и адекватности его менеджмента. Так что отказ от ипотечных программ имеет еще одну, имиджевую, составляющую. Крупные банки вряд ли решатся публично заявить о том, что столкнулись с проблемами рефинансирования.
Второй «национальной особенностью» русской ипотеки является трепетное отношение заемщиков к будущему дому. В России нет американской традиции: переезжать с места на место, обосновываясь в новом доме сразу после заключения кредитного договора. Недвижимость, которая служит инструментом для инвестирования, покупается за наличные. Ипотекой в большинстве случаев пользуются клиенты, для которых приобретаемая недвижимость – единственная крыша над головой.
Елена Каверина, начальник управления ипотечного кредитования «РосЕвроБанка» в соотечественниках уверена: «Статистика показывает, что россияне стремятся расплатиться по кредиту даже раньше указанных сроков, и процент невозвратов в нашей стране очень низкий». Эксперт считает, что дисциплинированность заемщиков частично объясняется тем, что квартиры, купленные при помощи ипотеки, являются единственной недвижимостью семьи. Ситуацию подтверждает и первый вице-президент Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский: «Для подавляющей части россиян приобретение жилья это не инвестирование, а улучшение жилищных условий. И на фоне динамично развивающейся экономики, растущих доходов населения подобный кризис в России маловероятен».
Не менее яркой особенностью российской ипотеки является политическая ее подоплека. Именно ипотечные программы позволили государству добиться результатов по программе «Доступное жилье», и отказываться от столь удобного способа решения национальной проблемы власти не будут. Особенно во время выборов. Дмитрий Медведев недавно заявил, что рассчитывает на снижение ипотечных ставок уже в этом году. Несомненно, для выправления ситуации с ипотекой правительство может использовать широкий спектр рычагов воздействия – от финансовой поддержки до административного ресурса. Но сдерживание уже наметившейся экономической тенденции при помощи административного воздействия может привести к углублению кризиса на ипотечном рынке России.
Пока что можно сказать о том, что сворачивание ипотечных программ является не проявлением кризиса ипотеки на российском рынке, а, скорее, показателем чувствительности отдельных банков к происходящим на мировом рынке изменениям.
Говорить о надвигающемся ипотечном кризисе пока еще рано. Несмотря на зависимость российских банков от иностранных финансовых фондов, основной причины для ипотечного кризиса – массового роста невозвратов – в России не наблюдается. Однако ипотечный кризис можно и «вырастить» – либо при помощи истерии в СМИ, либо при использовании админресурса на ипотечном рынке.
Однако в условиях нарастания кризиса на мировом рынке российская ипотека, которая находится в начальной стадии развития, может отреагировать продолжением сворачивания программ и ужесточения условий выдачи кредитов, что в свою очередь вызовет «инфляцию ожиданий» у реальных и потенциальных заемщиков – т.е. разочарование данным институтом и массовый отказ от использования этого способа кредитования. Такой поворот дела может привести к худшим, нежели массовые невозвраты, последствиям для ипотечного рынка России.
Виктория Щербакова, руководитель брокерского направления ипотечной компании «Кредит Макс»:
Свертывание программ отдельных банков связано, прежде всего, с узконаправленными продуктами кредитования, такими как ломбардные кредиты (без подтверждения платежеспособности Заемщика), покупка и залоги нежилых помещений и подобное. То есть с ипотекой как таковой (покупка жилья на вторичном рынке) не происходит резких изменений. Кредитовали и будут кредитовать, делая ипотеку доступнее и привлекательнее. К сожалению, доля сделок с использованием кредитных средств по общему соотношению на рынке незначительна. По разным оценкам моих коллег она колеблется от 5 до 15 % от общего числа сделок на вторичном рынке Москвы. Согласитесь, что о кризисе можно говорить лишь при отчетливом уменьшении количества ипотечных сделок. Однако практика говорит обратное.
Что касается увеличения процентных ставок по кредитам: в настоящее время ипотечные программы гибкие и как правило, имеют индивидуальный подход к каждому клиенту. Кредитующая организация имеет свою вариацию ставки в зависимости от подтверждения платежеспособности, наличия первоначального взноса, оценочной стоимости предмета ипотеки, его ликвидности, соотношения кредитных средств и стоимости квартиры. Эти составляющие в совокупности и определяют варианты стоимости кредита для Заемщика. Понятно, что чем он благонадежнее, чем ликвиднее объект, чем больше собственных денег для покупки, тем дешевле обойдется кредит в итоге. Очень немногие Банки придерживаются мнения: единая ставка для всех клиентов. Унифицированный подход не отвечает на сегодня требованиям рынка ипотеки. Все Заемщики, без исключения индивидуальны.
По вопросу начала ипотечного кризиса. Он есть, но не у нас. Частные изменения скорее связаны с нашими внутренними процессами. Конечно, Банки с иностранным капиталом страдают от недостатка средств, но они не делают «погоды» на рынке ипотеки в России.