Коттеджи бегут за границу
По оценкам экспертов, до 80% коттеджных поселков Подмосковья невозможно будет продать, не реконструировав. Далее ситуация может только ухудшиться, поскольку покупатели предпочитают более качественную и дешевую заграничную недвижимость.
Коттеджные поселки в Московской области растут очень быстро. Только с начала октября о планах построить коттеджные поселки элитного класса сообщили сразу несколько компаний. В частности, девелоперская компания «Миханики Русия» («дочка» греческой Michaniki) планирует семь проектов из элитных комплексов с жилыми, офисными и торговыми площадями в Химках. УК «Светлый город» объявила о начале строительства коттеджного поселка в 17 км от Москвы на границе Балашихинского и Ногинского районов (10 из 105 участков уже проданы, 12 – зарезервированы). Также в начале октября началось строительство первой очереди домов девелоперской компании Mozaik Development в коттеджном поселке бизнес-класса «Высокий берег» (Новорижское шоссе). И это только новые проекты, помимо которых в Подмосковье уже существуют целые поселки, которые до сих пор не распроданы.
Подобные амбициозные планы девелоперов и предпринимателей возникают на фоне снижения цен на элитное жилье по всему миру. Так, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank LLC, темпы роста цен на элитное жилье в России, Европе и США за первое полугодие 2007 года оказались значительно ниже, чем в предыдущие годы. Согласно международному индексу Knight Frank, по итогам второго квартала 2007 года средний прирост цен на элитное жилье по всему миру составил 7,8%. В 2006 году этот показатель равнялся 9,6%. Помимо основного фактора – кризиса ипотечного сектора в США – Knight Frank отмечает также ужесточение параметров ипотечного кредитования во многих европейских странах.
На российском рынке также заметно замедление роста цен во всем элитном сегменте. Самый главный фактор, влияющий на снижение цен, – разница между спросом и предложением. «Ситуация в Москве во многом похожа на Лондон – дефицит качественных объектов на рынке обуславливает дисбаланс спроса и предложения», – отмечает Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank.
В качестве еще одного фактора снижения спроса на дорогую и, прежде всего, загородную недвижимость, эксперты называют отток российских покупателей на зарубежные рынки – на Украину, в Черногорию, Болгарию, Хорватию, Кипр, Испанию, Турцию. С этой позицией согласна и Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Как цитирует ее слова «Интерфакс», от покупки жилья в России потенциального покупателя чаще всего отталкивают «завышенные цены на домовладения, а точнее, несоответствие цены и параметров поселка (материалы дома, размеры домов и участков, местоположение)».
В итоге компании не находят своих покупателей и оказываются с недостроенными поселками «на руках». На попытки восстановить привлекательность объекта для потенциального покупателя может уйти непрогнозируемая сумма. Так, например, одни расходы на новую рекламу проекта, изменение его названия могут обойтись компании примерно в $30 тыс., отмечает Алеся Мирошниченко, руководитель отдела рекламы и маркетинга компании «Терра-недвижимость». Расходы на консалтинг, который сможет сделать проект более ликвидным, могут составить от $20 тыс. до $100 тыс.
Заместитель гендиректора Vesco Group Андрей Федака оценивает затраты на ребрендинг неудачного проекта в $100 тыс.: «Стоит учитывать затраты на создание нового сайта, который обойдется в $5000–10000, подготовку новой презентации поселка, а также раздаточных материалов для клиентов. Если в качестве наружной рекламы используются баннеры, необходимо будет создавать новый макет, печатать, размещать эти баннеры». В итоге, по различным оценкам, до 80% загородных поселков Подмосковья оказываются невостребованными покупателями.
Впрочем, бурное развитие Подмосковья может «реанимировать» многие до сих пор не проданные элитные коттеджные поселки. Как отмечала в конце сентября Юлия Гераськина, руководитель отделения «На Ленинском» компании «МИЭЛЬ-Новостройки» на конференции «Инвестиции в недвижимость Московской области», интенсивное строительство коммерческой недвижимости и развитие транспортной инфраструктуры в Московской области подталкивают строителей жилой недвижимости создавать здесь качественные проекты. В качестве примера Гераськина приводила Химки: за последние годы здесь был создан конгломерат крупных торговых и торгово-развлекательных центров, гостиниц, офисных зданий, складских помещений.