Большая лихорадка в Сочи

Очевидно, что, как и во всех городах, которым выпадала честь принимать у себя олимпийских гостей, в Сочи взлетят цены на недвижимость. Но этим влияние больших игр на южную российскую столицу не исчерпывается. На самом деле процессы глубинных изменений начались на рынке недвижимости Сочи еще до 5 июля 2007 года...

 

Инвесторы были первыми

 

Если взяться за историю событий, можно с удивлением выяснить, что не инвестиционный бум последовал за олимпийскими событиями, а вовсе даже наоборот. Возможно, и выбор Сочи не случаен - все же город находится в южной, малоснежной части России, тогда как Сибирь всегда готова обеспечить олимпийцев высококачественным снеговым покровом. Но - в Сибири делить нечего, эта территория прочно закреплена за нефтяными магнатами, а вот Сочи - перспективный с точки зрения инвестиций город.

 

В Гватемале Путин говорил, что «наша цель не согреться, а победить» - пожалуй, немного кривил душой. «Согреться» тоже собирались, причем особо и не скрывая своих планов: губернатор Краснодарского края говорил о том, что в случае проигрыша российской олимпийской заявки город не останется без внимания инвесторов. В частности, там собирались построить большое количество игровых и развлекательных комплексов и сделать Сочи русским Монако. Словом, олимпийское поражение не помешало бы большим деньгам осваивать Сочи, а вот олимпийская заявка очень помогла уже действующим на его территории инвесторам.

 

Так, по информации «Коммерсанта», именно в прошлом году в Сочи смог наконец закрепиться «Интеррос», который с 2001 года пытался построить на плато Роза Хутор в 6 км от поселка Красная Поляна горнолыжный курорт на 8 тыс. туристов в день. В течение пяти лет проект стоимостью $100 млн откладывался, срывался и простаивал. А реализовываться начал после того, как правительство утвердило федеральную целевую программу (ФЦП) «Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 годы)», неотъемлемой частью которой стало строительство и всестороннее развитие курорта «Роза Хутор», стоимость которого выросла до $250 млн.

 

Принятие программы совпало с усилением позиций еще двух крупнейших компаний страны, последовавших примеру Владимира Потанина. «Газпром» приступил к возведению горнолыжного курорта по соседству с интерросовским. Компании, аффилированные с «Базовым элементом» Олега Дерипаски, начали реконструкцию аэропортов в Геленджике и Сочи и презентовали проект «Имеретинская Ривьера», в рамках которого предполагается вложить $2 млрд в застройку пустыря площадью 220 га в Имеретинской долине отелями, деловыми комплексами, торговыми центрами и более чем 1 млн кв. м жилья. Если верить лондонским газетам, собственный комплекс отелей и вилл близ Сочи начал строить и Роман Абрамович.

 

Естественно, крупные проекты были поддержаны Федеральной целевой программой. При этом ни застройщики, ни авторы ФЦП даже и не стремились выдать свои усилия за подготовку к Олимпиаде. В феврале ревизоры МОК были встречены неработающим аэропортом, заборами, закрывавшими свалки и трущобы. ФЦП и не предполагала никаких ударных строек - там лишь вяло констатировалось, что «на положительное решение МОК может повлиять тот факт, что реализация некоторых программных мероприятий началась». А основная масса олимпийских проектов была предусмотрительно отложена на конец нынешнего - начало следующего десятилетия. При этом Владимир Потанин твердо обещал завершить великую стройку независимо от того, что будет в Сочи через семь лет.

 

Примечательно, что в июне глава заявочного комитета «Сочи-2014» Дмитрий Чернышенко внезапно вспомнил о давнем проекте переноса железной дороги с побережья в горы. Эту идею пытался продвигать Владимир Яковлев, будучи полпредом в ЮФО, но не нашел понимания у руководства РЖД. Теперь Чернышенко объявил об инвесторах, готовых оплатить немыслимо дорогостоящий проект, а за это получить освободившуюся землю.

 

Игроки рынка ожидают бума на сочинском рынке недвижимости. Дмитрий Подгорный, руководитель отдела новостроек ИК «Мегаполис», предположил, что за 2-3 года до начала Олимпийских игр цены на недвижимость в Сочи сравняются с московскими. «Так, к примеру, цены на недвижимость в Ванкувере во время Олимпиады сравнялись с ценами в Монреале и Торонто. Могу также добавить, что, безусловно, произойдет строительный бум, причем огромный объем инвестиций будет направлен на поддержание коммуникаций вводимых площадей. Можно фигурально сказать, что необходимо отстроить микрорайон, сравнимый по размерам с двумястами “александрийскими маяками”», - говорит он.

 

Такие предположения можно назвать недостаточно смелыми: не за 2-3 года до Олимпиады, а еще до утверждения российской олимпийской заявки стоимость 100 кв. м в Центральном районе доходила до $150 тыс., а в отдельных случаях достигала и вовсе немыслимых $450 тыс. Стоимость элитного жилья в новостройках установилась в пределах $5-10 тыс. за кв. м, жилья бизнес-класса - от $3,5 тыс. до $5 тыс.

 

По данным аналитического агентства IRN.ru, стоимость новых сочинских домов, расположенных на первой линии у моря, доходит до $15 тыс. за кв. м, а цена метра в обычном панельном доме на окраине города уже сегодня достигает $2 тыс. «И это не предел», - считает аналитик «Терра-Недвижимости».

 

«Темпы роста цен на недвижимость в Сочи выше московских. Из-за активного спроса они растут в среднем на 30% в год», - рассказывает Александр Пляцевой, вице-президент компании «ДИАЛ Строй Инвест». По мнению аналитиков, победа Сочи в олимпийской гонке еще усугубит это явление. Александр Крапин, руководитель агентства RWAY, уверен, что в ближайшее время стоит ожидать резкого скачка цен на 10-20%. «Цены будут расти как на землю, так и на готовые объекты», - соглашается аналитик-маркетолог компании «Терра-Недвижимость» Наталья Кузовникова.

 

Олимпийский передел

 

Всего на превращение Сочи в столицу Олимпиады 2014 года будет потрачено $12 млрд: государство выделит около 200 млрд руб. (менее $8 млрд), остальное обеспечат частные инвесторы. Столько денег за такой короткий срок не получал еще не один российский регион. Объем затрат понятен: почти 80-90% объектов к Олимпиаде будут строиться с нуля.

 

Львиная часть денег пойдет на обновление инфраструктуры региона. Уже в ближайшие три года энергетическая система региона будет полностью модернизирована, пообещал в четверг глава РАО ЕЭС Анатолий Чубайс. Объем работ оценивается в 83,6 млрд руб. Планируется удвоить мощность Сочинской ТЭС, реконструировать Краснополянскую ГЭС, построить Краснодарскую и Адлерскую ТЭЦ, энергетический комплекс из четырех каскадных ГЭС на реке Мзымта и парогазовые электростанции в районах соседних городов - Туапсе и Новороссийска. Почти половина суммы пойдет на обновление сетевого хозяйства, все городские сети будут полностью заменены.

 

«РЖД сделает все необходимое для обеспечения требуемого развития железнодорожной инфраструктуры не только в районе Сочи, но и на всем направлении Центр - Юг, чтобы организовать транспортное обслуживание участников и гостей Олимпиады на высочайшем уровне», - сказал В. Якунин.

 

В частности, компания планирует принять участие в конкурсе на строительство легкого метро из Сочи до Красной Поляны. Также в настоящее время прорабатывается проект организации высокоскоростного движения на участке Москва - Адлер.

 

Власти ожидают большого притока инвестиций, прежде всего от тех инвесторов, которые уже вышли в Сочи ранее и - не исключено - лоббировали этот город как будущую олимпийскую столицу. Инвесторы, судя по всему, к победе Сочи были готовы: 5 июля они успели не только подтвердить свое участие в олимпийском проекте, но и расширить перечень вложений и объектов к 2014 году.

 

Холдинговая компания «Интеррос» собирается вложить $1,5 млрд в строительство спортивных и культурных объектов Сочи и Красной Поляны. Расстаться с такой суммой Потанин решил сразу после того, как стало известно, где пройдут Олимпийские игры - 2014. Еще весной Потанин намеревался вложить в Сочи всего $500 млн, пишет NEWSru.com.

 

После раздела бизнеса Владимира Потанина и Михаила Прохорова, о котором мир узнал в феврале 2007 года, реализация проекта «Интерроса» - строительства горнолыжного центра «Роза Хутор» стоимостью $100 млн - оказалась под вопросом.

 

Строительство «Роза Хутор» задумывалось еще 6 лет назад. Он должен был раскинуться в 6 км от поселка Красная Поляна. На протяжении 5 лет проект откладывался. Но после того как правительство России утвердило Федеральную целевую программу (ФЦП) «Развитие Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 годы)», в реализации проекта наметились сдвиги.

 

Стоимость курорта «Роза Хутор» выросла до $250 млн.

 

От Потанина не отстает еще один сочинский застройщик - Олег Дерипаска. «Базовый элемент» инвестирует $1,5-2 млрд в строительство «Имеретинской Ривьеры», на территории которой будет расположено несколько ключевых объектов предстоящей зимней Олимпиады-2014. Как сообщили «Интерфаксу» в пресс-службе «БазЭла», на территории Олимпийского парка будет расположено шесть ледовых стадионов и олимпийский пресс-центр. Срок окупаемости проекта оценивается в 5-7 лет.

 

Второй проект «БазЭла», связанный с предстоящей Олимпиадой, - реконструкция международного аэропорта в Сочи. Компания уже инвестировала в проект, реализация которого началась в этом году, 500 млн руб. Соинвестором выступает государство, которое вкладывает средства в строительство взлетно-посадочной полосы. Если действующий аэропорт может принимать 1,1 тыс. пассажиров в час, то после реконструкции пропускная способность вырастет до 2,5 тыс. человек.

 

«Более 90% работ выполнено: построено новое здание аэропорта, осталось только установить оборудование. Объект будет сдан в середине 2008 года», - сказал представитель «БазЭла».

 

Если планам Дерипаски суждено будет сбыться, то в Сочи появятся более 1 млн кв. м жилья, пять отелей, деловые комплексы, торговые центры, стоянки для яхт, новые дороги.

 

«Газпром», в свою очередь, собирается построить запланированный еще в 2006 году горнолыжный курорт рядом с «Роза Хутор» и подводный газопровод от Джубги через Лазаревское до Сочи. Он пройдет на глубине 100 м. После строительства газопровода жители Сочи должны навсегда забыть о проблемах с газоснабжением.

 

Поскольку даже доолимпийская сочинская недвижимость особой доступностью не отличается, банки уже начали формировать предложения по особой, сочинской ипотеке для своих клиентов. Первой ласточкой ипотечного бума в Сочи станет ИБ «КИТ Финанс». Его программа «Олимпийская ипотека» предназначена для приобретения готовой и строящейся недвижимости в г. Сочи и его окрестностях. Процентные ставки при покупке в кредит готовой недвижимости составляют 9% годовых в долларах США и 10% годовых в рублях, при покупке строящейся недвижимости - 9,5% в долларах США и 11% в рублях.

 

«Мы очень рады победе города Сочи в конкурсе за право проведения зимней Олимпиады-2014. Наш банк будет поддерживать это масштабное событие своей работой, обеспечивая доступность покупки жилья в Сочи хорошими условиями ипотеки», - говорит Александр Винокуров, генеральный директор инвестиционного банка «КИТ Финанс».

 

Сочи не для сочинцев?

 

Аналитики говорят, что инвестиционная привлекательность Сочи сыграет на руку жителям города. «Стоимость их квартир возрастет, при этом появится много новых рабочих мест», - говорит Крапин. Кузовникова уверена, что сочинцы смогут выиграть и на аренде жилья, которая будет более чем востребована как во время проведения Олимпиады, так и после, когда Сочи станет главным российским курортом.

 

Правда, местные жители видят ситуацию несколько иначе. «Говорят, что весь Адлер снесут, будут деревню строить, а нас по селам соседним распихают, - рассказала “Газете.Ru” жительница Адлера. - Молдовку снесут, будут дорогу на Красную Поляну расширять, а там армяне, они из своих домов никуда не уйдут. Война будет».

 

Беспокоятся и владельцы мелкого бизнеса: традиционно Сочи совмещал в себе как крупные элитные гостиницы, так и небольшие частные пансионаты. «Мы ж потому Олимпиаде и радовались: люди приедут, мы их поселим в свои гостиницы и получим много денег, - поделился с “Газетой.Ru” местный житель. - А теперь нас всех на окраину отправят, а в центре гостиницы построят олигархи всякие».

 

Курорт, который получится в результате реализации ФЦП, будет заоблачно дорогим, предупреждают туроператоры. Он и сейчас выделяется даже на фоне прочих черноморских курортов. «Спрос на Сочи снижается, по популярности город проигрывает и Анапе, и Геленджику, и даже Адлеру, - рассказала пресс-секретарь Российского союза туриндустрии Ирина Тюрина. - При этом цены в Сочи уже достигли разумного предела». В связи с Олимпиадой интерес со стороны туристов к Сочи возрастет, что еще больше взвинтит цены.

 

«Пока еще есть варианты более дешевого, хотя и менее комфортного отдыха, но сейчас можно ожидать, что эта ниша будет вымываться. В результате эйфории в связи с Олимпиадой-2014 цены будут расти на 15-20% в год, - полагает Тюрина. - Туроператоры, которые готовятся заключать контракты на зимние лыжные курорты, с ужасом ждут, какие цены выставит им Красная Поляна».