Арендаторы в очереди

Поселки, построенные в Подмосковье специально для сдачи домов в аренду, можно пересчитать по пальцам. Главная черта областного рынка загородного малоэтажного жилья - невозможность компаний ответить достойным предложением на запросы клиентов.

 

Риэлторы начинают заниматься загородной арендой, если месячная ставка за дом превышает $800. Найти жилье по цене $500 в месяц можно у прямых владельцев или небольших фирм, работающих в отдельных районах области. В компании “Миэль-Недвижимость” говорят, что при желании клиенты могут найти в Подмосковье и дачи по $300 в месяц. Мария Жукова, заместитель директора компании “Миэль-Аренда”, уточняет, что это, скорее всего, будут небольшие (до 60 кв. м) деревянные дома без удобств либо половина такого дома по соседству со сдающими ее хозяевами.

 

По информации “Миэля”, за $800-1500 можно арендовать коттедж на расстоянии до 60 км от МКАД общей площадью от 100 до 200 кв. м с баней, иногда даже канализацией и центральным отоплением, с более или менее оборудованной кухней. За $2000-5000 предлагаются коттеджи до 25 км от МКАД. Как правило, это кирпичные дома от 100 до 500 кв. м с качественной внутренней отделкой, приличной мебелью, подключенные к центральным коммуникациям. В доме может быть камин, сауна, на участке - баня, гараж, гостевой дом. Коттеджи от $5000 до $10 000 предлагаются, как правило, в элитных коттеджных поселках с хорошей инфраструктурой. Предложение от $10 000 - это построенные и отделанные по индивидуальному проекту дома, расположенные в традиционно элитных местах, в основном на Рублево-Успенском шоссе.

 

Наибольшим спросом, считают в компании “Инком-Недвижимость”, пользуются дома общей площадью от 200 до 500 кв. м на участке 15-30 соток.

 

Если в них есть сауна, бассейн-купель, кухня-столовая, каминный зал, бильярдная, спортзал, зимний сад, несколько спален с санузлами, то их снимают от $5000 до $10 000 в месяц. Мебель и оборудование в таких домах, как правило, импортные, а техобслуживание обеспечивается специалистами, рекомендованными хозяином.

 

Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости “Инком-Недвижимость”, фиксирует активный рост цен на рынке загородной аренды. По ее словам, дома, которые в 2003 г. предлагались по $500 в месяц, сейчас сдаются по $1500-2000. За 2006 г. арендодатели получили в среднем доход на уровне 15-30%. Более всего подорожали дома, расположенные по популярным направлениям - Дмитровскому, Рублево-Успенскому, Новорижскому, Киевскому, Пятницкому, Осташковскому. Цены на направлениях, пользующихся меньшим спросом, выросли на 15-20%.

 

В компании “Терра-недвижимость” наблюдают диспропорцию между спросом и предложением на рынке загородной аренды, говоря о большом дефиците в элитном и бизнес-классе. По оценке компании Blackwood, одинаково сложно найти маленькие дома (по 150-250 кв. м) и большие (более 1000 кв. м).

 

“Дома в аренду предоставляют в основном частные владельцы. Организованных арендных поселков в Подмосковье пока единицы”, - сетует Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании “Жилторг”. Спрос же на загородное жилье растет вместе с благосостоянием граждан, многие из которых еще не готовы приобретать коттедж, предпочитая сначала его арендовать. “В столице открываются все новые представительства иностранных компаний, топ-менеджмент которых - потенциальные наниматели жилья за городом. Но пока единственное пригодное для аренды место - это Рублевка с ее развитой инфраструктурой. Скоро ее нагонит Новая Рига. Но пока она слишком активно застраивается, а наниматели дорогих коттеджей любят тишину”, - отмечает Сайфутдинов.

 

О неготовности девелоперов вкладывать деньги в проекты арендных поселков из-за больших сроков их окупаемости говорят все опрошенные “Ведомостями” участники рынка: с поселками на продажу заемные средства возвращаются в разы быстрее.

 

“Интерес к проектам для аренды есть, но они стоят дороже. Такой поселок должен быть полностью построен, качественно обустроен, дома меблированы, организована работа эксплуатирующей компании - все это требует не только серьезных вложений, но и повышает риски. Для застройщика целесообразнее выделить часть строящегося коттеджного поселка для постоянного проживания под арендный городок”, - отмечает Антон Фаталибеков, директор по маркетингу ИК “Жилторг”.

 

По мнению Натальи Ветлугиной, аналитика компании “Новый город”, иногда арендные поселки появляются, когда у девелопера возникают сложности с продажей коттеджей. Например, из-за заведомо неблагополучных участков - возле въезда в поселок, на границе со стройкой. Хотя рост цен, наблюдающийся на загородном рынке в последние годы, все эти сложности свел на нет, уточняет она. Ветлугина, наоборот, припомнила случаи, когда были распроданы дома в поселках, изначально предназначавшихся для аренды. Например, в “Горках-8” СК “Конти” построила бревенчатые дома для сдачи по ставкам $3000-5000. Но, понаблюдав за ростом цен на загородную недвижимость и просчитав риски высокого износа бревенчатых домов, компания предпочла их продать - по $500 000-700 000.

 

Пока рынок купли-продажи загородного жилья не полностью удовлетворен, девелоперы не будут проявлять активность по строительству арендных поселков с развитой инфраструктурой, считает Светлана Бологова, руководитель отдела аренды компании IntermarkSavillis. Хотя она отмечает их высокую востребованность.

 

Характерным примером тому может служить поселок “Росинка” на Пятницком шоссе, построенный 17 лет назад для иностранных специалистов, приехавших осваивать российский рынок. Средняя стоимость аренды дома в поселке составляет $10 000-25 000. С 2002 г. дома дорожают в среднем на 20%. Лист ожидания сформирован примерно на год вперед. Девелопер поселка - компания Rosinka International Group - оценивает опыт создания, а главное, обслуживания поселка самым положительным образом. Тем не менее начала строить по соседству поселок “Ангелово” для продажи.

 

В ближайшие годы спрос на аренду загородных домов вряд ли будет снижаться, поэтому перспективы для роста цен сохраняются, говорят в “Инком-Недвижимости”. К следующему сезону ставки могут увеличиться на 15-20%. Причину аналитики видят и в росте коммунальных платежей, и в повышении качества, а значит, удорожании строительства. Любители стародачных мест по-прежнему встречаются на рынке, но все большее количество клиентов просят подыскать дом в организованном поселке, с охраной, развитой инфраструктурой, удобно расположенном относительно Москвы, говорит Ветлугина.

 

Активное строительство загородного жилья эконом-класса, о котором заявили ряд крупных компаний, по мнению Баштановой, приведет к появлению предложения по аренде относительно недорогих домов в организованных поселках. Правда, не ранее 2008 г. - ведь сначала поселки должны быть построены, распроданы и введены в эксплуатацию.