Стирание граней
Стоимость 1 м2 в дорогих коттеджных пригородах Москвы скоро приблизится к цене "квадрата" в столице. А покупателям попроще стоит сосредоточить поиски загородного жилья за 25-м километром и на направлениях невысокой престижности.
Сейчас в Подмосковье насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков (ОКП) с общим числом домовладений порядка 15 000, из них в фазе активной реализации жилья находится около 230 поселков. На долю же неорганизованных (НКП) приходится существенно больше - не менее 700 000 домовладений. В среднем по месяцу на продажу обычно выставлено около 3000 домов. В течение последнего года структура предложения была примерно такова: коттеджи в организованных поселках - около 24%, дома вне организованных поселков - 52%, дома для сезонного проживания - 21%, таунхаусы - 3%.
Почти 70% рынка ОКП приходится на долю коттеджных поселков элитной категории и бизнес-класса (домовладения стоимостью $0,7-1,5 млн). Сейчас в этом сегменте начинает ощущаться избыток предложения. И хотя заявленные цены продавцов с начала II квартала продемонстрировали небольшое - на 3-5% - повышение, оно, как правило, компенсируется сопоставимыми скидками реальным покупателям. С точки зрения инвестиций в этом году наиболее интересно ближайшее Подмосковье, где девелоперы, скорее всего, станут практиковаться в новых форматах, стремясь увеличить цену недвижимости. Но стоимость входного билета на этот рынок будет существенно ограничивать покупателей, даже несмотря на стимулирование спроса ипотечным кредитованием.
Гораздо выше спрос на жилье экономкласса, которое представлено в сегменте ОКП на уровне 17-18% от общего количества предложений. Минимальная стоимость коттеджа данной категории составляет сейчас $250 000-300 000. При этом в большинстве случаев площадь дома варьируется в диапазоне 100-150 м2, а находиться он будет на удалении 25-40 км от МКАД. Строительство поселков экономкласса в ближайшем Подмосковье ограничивается продолжающимся ростом цен на землю, которые с 2002 г. выросли примерно в 10 раз. Даже на малопрестижных восточных направлениях стоимость одной сотки на расстоянии до 15 км от МКАД, как правило, превышает $5000. В этом году возрастет объем выводимых на рынок поселков таунхаусов, так как спрос на них также значительно превышает предложение, при том что под строительство требуются меньшие по площади участки.
В ближайшие 2-3 года вокруг столицы сформируются пригородные зоны дорогих коттеджных поселков, которые будут обеспечены всем набором социальной инфраструктуры, характерным для городов. Средняя стоимость 1 м2 там приблизится к цене московского жилья. В обозримой перспективе самыми популярными направлениями останутся Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское, Калужское, Минское и Ильинское шоссе.