Властелины кольца
Москва обрастает кольцами, словно невидимый осьминог, отмечающий собственную территорию. Началось все с бульварного и Садового в Москве и двух секретных «бетонок» в области, переросло в МКАД и ТТК (аббревиатуры, ставшие вполне привычными для уха москвичей) и добралось до ЦКАД - глобального кольца, соответствующего всем международным стандартам, которое замкнется глубоко в Московской области. Как изменится рынок загородной недвижимости с появлением еще одной трассы?
Центральную кольцевую автодорогу (ЦКАД) планируется построить до 2020 года. Ожидается, что при строительстве ЦКАД будет задействовано 18 шоссе, проходящих в Московской области, а также малое московское (А 107 - 50 км от Москвы) и большое московское (А 108 - 80 км от Москвы) кольца. При этом будет построено около 90 новых транспортных развязок. Предварительно известно, что трасса будет иметь от 4 до 8 полос движения в каждом направлении, а разрешенная на ней скорость составит небывалые доныне в России 120-150 км/ч.
ЦКАД протяженностью 442, 7 км должна будет пройти по территории 52 муниципальных образований региона. Предполагается, что на севере, востоке и юге Московской области ЦКАД пройдет по полностью реконструированному шоссе А 107. На западе трасса сделает «крюк» - от А 107 по Минскому шоссе (трасса М1) до А 108, примерно 135 км по А 108, а затем по новой платной трассе Москва-Санкт-Петербург (трасса М 10) вернется туда же - к А 107. Вокруг ЦКАД планируется построить около 60 млн. кв.м жилья и более 10 млн. кв.м офисных площадей и центров логистики.
Детально разработанного проекта строительства ЦКАД на данный момент нет. До достижения степени определенности и окончательного принятия решения столь глобальный федеральный проект должен пройти множество согласований и экспертиз, в т.ч. стадию обоснования инвестиций, госэкспертизу на предмет соответствия экологическим, техническим нормам. А в конце должно быть издано соответствующее Постановление Правительства Российской Федерации. Так что маршрут прохождения трассы, которого до сих пор нет, будет тщательно выверяться. При благоприятном развитии событий, сначала будет разработан инженерный проект, потом проведены землеустроительные работы, выкуп земельных участков, выбран на конкурсной основе концессионер. По информации ФГУ «Дороги России», приступить к строительству планируется в следующем, 2008-м году, разумеется, при условии получения в срок всех необходимых согласований.
Общенародное достояние
Безусловно, строительство ЦКАД нацелено на решение не столько подмосковных, но в первую очередь, федеральных транспортных задач. Основная из них - возможность реализовать огромный транзитный потенциал России, обусловленный географическим положением нашей страны, и, как следствие, получение доходов от международных грузо- и пассажиропотоков, которые потенциально могут пойти через территорию Российской Федерации по автомобильным дорогам при условии их соответствия международным стандартам.
И все же подобный глобальный проект не может не сказаться на рынке подмосковной недвижимости - жилой и коммерческой. Он отразится на многом: на развитии новых районов и новых форматов жилья, на изменении транспортной ситуации, на ценовой политике девелоперов, реализующих новых проекты и собственников, продающих свои дома и квартиры. И далеко не во всем эффект будет положительным…
Выйти в «плюс»
Одна из задач, которую должна, по мнению, ФГУ «Дороги России» должна решить ЦКАД, формирование нового «пояса занятости» в Подмосковье емкостью до 200 тысяч новых рабочих мест. Это станет возможным благодаря развитию всех видов инфраструктуры (офисной, складской, транспортной, рекреационной и др.) вокруг нового кольца и возведению различных загородных проектов.
Строительство ЦКАД интересно, в первую очередь, тем, уверен Алексей Аверьянов генеральный директор Vesco Consulting, что создаст предпосылки для освоения новых, ранее невостребованных, удаленных территорий и позволит вывести на рынок новые проекты загородной недвижимости. Новая кольцевая автодорога положительно повлияет на развитие транспортной инфраструктуры Подмосковья. И удаленные поселки окажутся для многих транспортно доступными, что приведет как к увеличению спроса на жилье во всех сегментах загородного рынка, так и росту предложения.
Действительно, строительство крупной трассы федерального значения влечет за собой освоение земель вкупе с дополнительными «опциями» - подведением коммуникаций и строительством инфраструктуры. Ведь отсутствие свободных земель под застройку, на которое «жалуются» девелоперы, связано не в физической нехваткой земли - в дефиците именно участки доступные для проезда и рядом с коммуникациями. «С этой точки зрения строительство трассы откроет новые резервы, что позволит раздвинуть границы земель пригодных для строительств. - Уверена Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «Терра-недвижимость». - Не исключено, что кто-то даже захочет переехать в район трассы на ПМЖ, например, сотрудники объектов инфраструктуры и их владельцы». Возможна и обратная ситуация. По словам Романа Попова, аналитика по загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость", планируемое строительство значительного количества офисных площадей вокруг ЦКАД скорее всего окажется интересным и для жителей уже существующих коттеджных поселков. Более того, Валерий Мищенко, Директор по развитию RODEX GROUP, ожидает, что в отдаленной перспективе, когда ЦКАД будет построена, часть жителей городов вовсе перестанут ездить в Москву. Возможно, развитая транспортная инфраструктура и создание большого количества новых рабочих мест приведут к формированию небольшого потока из Москвы в район ЦКАД.
Другой блоков задач, решаемых ЦКАД, - разгрузка радиальных выходов из Москвы, повышение уровня мобильности населения, повышение безопасности дорожного движения и качества обслуживания пользователей автомобильной дороги.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, отмечает, что, благодаря ЦКАД, загруженные на сегодняшний день трассы выйдут на новый виток инвестиционной привлекательности, в частности, кольцо может разгрузить Ленинградское и Минское шоссе, развитие которых, по мнению М.Лититнецкой, тормозится из-за транспортной проблемы. Поэтому частичное ее решение может дать толчок к развитию коттеджного строительства по этим направлениям.
Третий блок задач - инфраструктурный. Включает в себя создание в Московском регионе современной интермодальной инфраструктуры, интегрированной в сеть международных транспортных коридоров, формирование условий для развития в придорожной зоне дороги объектов производственного, инновационного, социального, рекреационного и сервисного назначения, а также строительство 3 млн. кв.м складских площадей категории А и Б. Эксперты уверены, что эта задача будет выполнена на все сто. По мнению Натальи Чукаевой, Директора Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ», земля, непосредственно примыкающая к ЦКАД, которая сейчас является просто обочиной, станет великолепным местом для создания придорожной коммерческой инфраструктуры.
Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка «Величъ» уверен, что максимальный выигрыш от нового строительства получит коммерческий сегмент. «Строительство логистических комплексов, размещение представительств международных компаний - говорит П.Кирилловский, - в отдалении от перегруженной Москвы, рядом с суперсовременной трассой и в то же время по «другим» ценам, - это заманчивое предложение».
Уйти в «минус»
Профессионалы рынка загородной недвижимости всерьез опасаются отрицательного влияния ЦКАД на рынок. Оно может быть связано с транспортной ситуацией в период строительства, с изменением статуса загородных поселков, находящихся в зоне ЦКАД и, следовательно, изменением спроса на них, а также с полным перерождением 80-километровой подмосковной зоны.
По мнению экспертов, многолетний опыт строительства дорог в России, в целом, и в Подмосковье, в частности, говорит о том, что процесс этот, как правило, не разгружает транспортную сосредоточенность на трассах, а наоборот увеличивает ее. Строительные работы, растягивающиеся на годы, практически полностью блокируют и без того плотный поток выезжающих за город. Один из недавних примеров - работы на Горьковском шоссе.
Кроме того, невозможность при помощи ЦКАД радикально решить транспортную проблему в Подмосковье Надежда Гребенникова (Терра-недвижимость), связывает с тем, что основной поток транспорта приходится на радиальные направления, а не на кольцо. А Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», уверен, что все текущие расчеты по разгрузке различных направлений благодаря ЦКАД неверны просто потому, что к моменту окончания строительства нагрузка на трассы значительно возрастет. Просто-напросто транспорта к 2020-му году станет гораздо больше. А ведь сроки окончания всех работ могут быть перенесены и на более поздние…
Но транспорт - не самое страшное для рынка загородной недвижимости. Валерий Мищенко (RODEX GROUP), отмечает, что многие поселки, которые впоследствии будут находиться рядом с ЦКАД, сейчас считаются дачными и позиционируются как уединенные и экологически чистые. Строительство же ЦКАД в корне изменит эту ситуацию: крупная магистраль и сконцентрированные вдоль нее складские терминалы, производства, аэропорты и иная транспортная инфраструктура с хорошей экологией совершенно несовместимы. Если не в реальности, то, как минимум, в сознании потребителей. Поэтому может сложиться впечатление, что вокруг Москвы появится еще один индустриальный район, что может привести значительному снижению спроса на дачные проекты на значительном расстоянии от Москвы, причем даже на те объекты, которые находятся вне непосредственной близости к ЦКАД. Однако, в целом, по мнению Марии Литинецкой (Blackwood), формат дальних дач может стать более интересным и вырасти в цене, поскольку их транспортная доступность значительно улучшится.
Отрицательно эксперты относятся и к платности автотрассы. Роман Попов (Инком-Недвижимость), считает, что это может отразиться на жителях домов в поселках эконом-класса, которые составляют почти половину объема предложения загородного жилья в зоне строительства ЦКАД. «Для них может быть весьма накладно каждый раз оплачивать выезд и возврат домой по новой автодороге», - говорит Р.Попов.
Наиболее категоричен в своем отношении к проекту Петр Кирилловский (Величъ). Он подчеркивает, что в «сферу влияния» проекта войдут почти 40 тыс. Га, окружающие трассу, так что все близлежащие земли также окажутся малопривлекательными для загородной жизни, для возведения малоэтажной загородной недвижимости. Более того, П. Кирилловский оценивает строительство ЦКАД как увеличение, по сути, диаметра Москвы с 40 до 100 км, т.е. расширение пределов Москвы еще на 60 км. «Со временем, все, что будет расположено в пределах этой территории, - развивает свою мысль П.Кирилловский, - превратится в огромный пригород, Большую Москву, состоящий уже не из различных городов-спутников, а из районов с многоэтажной, малоэтажной застройкой, промышленных зон и пр. Таким образом, сама идея загородной жизни почти во всем ближайшем Подмосковье вскоре станет антиидеей. А любители уединения все чаще будут обращать свои взоры в сторону дальнего Подмосковья и ближайших областей».
Дело будущего
В целом же, профессионалы рынка прогнозируют, что ЦКАД окажет значительное влияние на экономическое развитие срединного пояса области (40-80 км от МКАД), а это, в свою очередь, спровоцирует активный спрос на жилье во всех (!) сегментах рынка загородной недвижимости. Если же говорить более конкретно, в поселках, которые окажутся в непосредственной близости от ЦКАД, скорее всего будет наблюдаться снижение спроса на коттеджи и снижение стоимости недвижимости.
Участки, которые в настоящий момент не примыкают вплотную к бетонке и которые на данный момент кто-то рассматривает как возможные участки для строительства коттеджных поселков, конечно же, утратят свою актуальность как земли, предназначенные для коттеджных поселков. На этом месте, скорее всего, будет размещена либо коммерческая недвижимость, либо поселки с многоквартирными домами. Такое развитие ситуации, по мнению Натальи Чукаевой (МАСШТАБ), тоже положительно, поскольку это очень хорошая перспектива для оздоровления экономики городов, находящихся на границе с Московской областью. Трасса позволит довольно большой части их жителей переселяться в район «кольца», пополнять рынок труда, не ехать в Москву.
Поселки же, расположенные в удалении от ЦКАД, но на той же «широте», могут возрасти в цене, если, благодаря новому кольцу, будет сокращено время подъезда к ним. «При общении с потенциальными потребителями, - говорит Алексей Аверьянов (Vesco Consulting), - тема ЦКАД затрагивается в ситуации улучшения транспортной доступности. При выборе нового жилья, это является большим плюсом для многих покупателей. В 90% случаях соседство с ЦКАД носит положительный характер и лишь для 10% покупателей это является минусом».
Строительство ЦКАД, безусловно, окажет влияние на все крупные проекты, которые сейчас развиваются в Московской области. На стадии проектирования, при согласовании с соответствующими инстанциями, при разработке транспортной схемы обеспечения того или иного участка транспортными маршрутами все рассчитывается с учетом ЦКАД - и определяется, имеет ли смысл разрабатывать проект на данной территории, как это повлияет на конкурентные качества конечного предложения. Например, Владимир Яхонтов (МИЭЛЬ-Загородная недвижимость), утверждает, что, планируя свою деятельность на несколько лет вперед, его компания просто не рассматривает эти участки в покупку. Дефицита земли в Подмосковье пока нет...
В целом, девелоперы и риэлтеры пока не ощутили на себе «прелести» будущего строительства. Точный маршрут трассы пока не известен, работы не начаты, покупателей столь дальние перспективы не беспокоят, и ЦКАД они не интересуются. Например, покупателей недвижимости на Новой Риге, по словам Петра Кирилловского (Величъ), ЦКАД не интересует. Гораздо больше вопросов и разговоров вызывает Краснопресненское шоссе, запуск которого ожидается в ближайшее время. А ЦКАД - это перспективы 7-10 и более лет…