Всего треть загородных объектов можно приобрести в кредит

Еще несколько лет назад взять ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости было очень проблематично. Всего несколько банков предоставляли средства на приобретение коттеджей, и условия кредитования с трудом можно было назвать выгодными. Сегодня ситуация изменилась: на рынке загородной ипотеки работают несколько десятков банков. Проценты по кредитам практически соответствуют ставкам на покупку городского жилья, а первоначальный взнос заметно снизился. Тем не менее занять деньги у банка на покупку коттеджа до сих пор остается сложной проблемой - требования к загородным объектам очень жесткие.

 

Если первые кредиты на приобретение квартир банки стали выдавать еще в начале 1990-х, то на загородный рынок они обратили внимание всего два-три года назад. «Слабая активность на рынке загородной недвижимости отчасти объяснялась тем, что у банков на тот момент не было достаточного количества средств для выдачи. Поэтому они предпочитали типовые квартиры, - поясняет директор департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. - К тому же на - как правило - стандартном городском жилье гораздо легче отработать технологии кредитования».

 

Сегодня во многих регионах России ситуация полностью повторяет ту, которая была в Москве около трех лет назад. Местные банки предлагают кредиты под 16-17% годовых в рублях или под 14-15% в долларах на срок не более 20 лет. «Новостройки практически никто не кредитовал, равно как и землю с домами», - добавляет Комолов. Кроме того, замечает он, в банковской сфере не хватает квалифицированных юристов, способных в короткие сроки рассмотреть документацию по загородному объекту, чтобы дать заключение. «Три-четыре года назад не более 10 банков работали по загородному формату», - вспоминает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

 

Сегодня только в Москве на рынке ипотечного кредитования работает около 70 банков, замечает директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая, и около 90% из них предлагают кредиты на приобретение загородной недвижимости. «Даже по сравнению с прошлым годом количество банков, работающих на рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости, выросло почти в два раза», - уточняет она. Гораздо лояльней стали и условия кредитования. С 2005 года уровень стандартного банковского процента с 16-20 понизился примерно на четверть. В настоящее время размер ставки колеблется от 10,5 до 14% годовых, а сумма минимального первоначального взноса составляет от 20 до 40% от стоимости объекта. "Выросла и доля продаж по ипотечным кредитам, - замечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Только в текущем году она увеличилась с 1-2 до 10-13%".

 

Во многом условия кредита зависят от таких факторов, как размер и уровень подтверждения доходов, срок кредитования, валюта кредита, а также от самого приобретаемого объекта. На загородном рынке до сих пор актуален вопрос рисков, подчеркивает Игорь Жигунов. В первую очередь риски связаны с проблемой оценки объекта. «Ведь если для жилья в многоквартирных домах подходит метод сравнительных продаж, то по загородным объектам, которые индивидуальны, сравнение не столь корректно и погрешность в оценке может составлять 15-20%, - замечает он. - Земельные участки оценить еще сложнее». Юлия Вербицкая добавляет, что сегодня даже в Подмосковье доля земельных участков, которые можно приобрести с помощью кредитных программ банков, вряд ли превышает 10%.

 

Как полагает Мария Литинецкая, несмотря на программу земельной ипотеки под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, кредиты под залог права собственности на земельный участок выдаются крайне неохотно. «Многие банки не признают земельный участок ликвидным активом, что связано с особенностью рынка земли, с его закрытостью и непредсказуемостью», - подчеркивает Литинецкая. Жигунов отмечает, что по закону невозможна ипотека на дачные дома, а это ограничивает перечень принимаемых в залог объектов.

 

"Предпочтение отдается землям из категории ИЖС, где возможна постоянная регистрация", - согласен с ним Павел Комолов.

 

По его мнению, сама по себе удаленность загородного объекта не так важна - куда более решающими оказываются факторы, которые влияют на ликвидность дома. В частности, пригодность к круглогодичному проживанию, наличие инженерных коммуникаций и возможность проезда к дому. «В результате около 70% домов не могут быть проданы в ипотеку, - замечает начальник аналитического отдела компании «Новый город» Наталья Ветлугина. - С другой стороны, остающиеся 30%, которые потенциально подходят под требования банков, - это очень много. Ведь еще год назад нам такие цифры и не снились».