В дефиците - самое дешевое

Так уж сложилось, что отношение ко всему, производимому в сегменте «эконом», у нас несколько предвзятое. Априори это что-то не очень качественное, массовое (наличествующее даже в избытке) и абсолютно общедоступное. В недвижимости все не так. Например, дома в современных загородных поселках эконом-класса - вполне качественны, но доступны далеко не каждому. А об «избытке» даже речи быть не может - дефицит!..

 

Что есть эконом

 

То, что мы называем поселком эконом-класса, можно определить следующим образом: расположение - любое направление, кроме Рублево-Успенского, расстояние - за 40 км от МКАД (но есть и исключения - поселки, находящиеся в 20-35 км от границы Москвы), природные характеристики и инфраструктура - не принципиальны, площадь дома (как правило, построенного из бруса, пеноблоков или сэндвич-панелей) - 100-260 кв.м, площадь участка - 8-23 сотки. При таком раскладе стоимость одного домовладения не должна превышать $400 000.

 

Как правило, поселки с подобными характеристиками девелоперы позиционируют как дачные (сезонные или «дачи для родителей»), т.к. из-за значительной удаленности поселка (до 100 км от МКАД) практически полностью отсутствует возможность регулярных выездов на работу. Например, "Калужские дачи" (Калужское шоссе, 65 км от МКАД, дом $170-310 тыс.); "Славенка" (Новорижское шоссе, 63 км от МКАД, дом от $260 тыс.); "Родные просторы" (Новорижское шоссе, 63 км от МКАД, дом $200-425 тыс.); "Мещерское полесье" (Симферопольское шоссе, дом от $260 тыс.), «Березовка»(120 км от МКАД, Киевское шоссе), «Залесье» (60 км от МКАД, Ярославское шоссе), «Субботино» (Пятницкое шоссе, 42 км от МКАД, дом от $220 тыс.), «Вишневый» (Калужское шоссе, 62км от МКАД, дом от $175 тыс.).

 

Из новых проектов в сегменте эконом-класса интересен поселок «Гагаринлэнд» в Смоленской области (Минское шоссе, 150 км от МКАД). Проект расположен на территории 500 Га и предполагает строительство 524 домов площадью 150-270 кв.м на участках около 30 соток. В «Гагаринлэнде», в отличие от многих эконом-проектов, планируется строительство высокоразвитой развлекательной инфраструктуры: аэроклуб, теннисные корты, спортивные площадки, фитнес-центр, кинотеатр, пляжи и т.д. Сдача первой очереди назначена на конец 2008 г., а завершение всего проекта - в 2012 г. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, видит ценность этого проекта в том, что, во-первых, рынок подмосковной загородной недвижимости вышел за пределы собственно Московской области, во-вторых, в том, что демонстрирует тенденцию увеличения объема инфраструктуры в дачных поселках эконом-класса, а в-третьих, имиджевая составляющая этого проекта демонстрирует то, что девелоперы все больше уделяют внимание продвижению проекта на рынке, покупателю предлагается не просто дом в поселке, а определенный стиль жизни.

 

Полноценных же поселков эконом-класса с отдельно стоящими коттеджами, предназначенных для постоянного проживания (т.е. расположенных недалеко от МКАД), практически не существует. Алексей Аверьянов, Генеральный директор Vesco Consulting, утверждает, что, с точки зрения конкуренции с предложениями городской недвижимости, эффективную альтернативу ей может составить лишь небольшой сегмент поселков эконом-класса, расположенных в пределах 30 км от МКАД. По данным Vesco Consulting за 2006-й год, существует около десятка поселков, в которых девелоперы реализуют не готовые дома, а земельные участки без обязательного подряда на строительство, т.е. предоставляют покупателям полную свободу при строительстве загородного дома, начиная от его размера и заканчивая материалом строительства. По мнению же Владимира Яхонтова, Заместителя директора Управления загородной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ», эконом-класс с возможностью постоянного проживания в ближайшем Подмосковье представлен исключительно на вторичном рынке загородной недвижимости - это отдельные дома, устаревшие, с точки зрения требований современного покупателя (в деревнях, стародачных местах и т.д.).

 

В то же самое время окраины Москвы заполняются совсем иным форматом домов - таунхаусами. Большинство поселков с таунхаусами расположено на Ленинградском, Новорижском, Дмитровском, Калужском и Симферопольском направлениях. Удаленность от МКАД таких поселков составляет в среднем до 10-15 км. Площадь квартиры - 150-250 кв. м, участка - 1-4 сотки. По оценке Инвестиционной группы Сесежар, за сумму в пределах $400 000 реально приобрести квартиру в таунхаусе примерно в 20 подмосковных поселках. В этой категории можно выделить поселки "Барселона" (Новорижское шоссе, 15 км от МКАД, дом от $350 тыс.); "Западный стиль" (Варшавское шоссе, 8 км от МКАД, дом - $280-400 тыс.); "Мечта" (Ленинградское шоссе, 23 км от МКАД, дом от $220 тыс.,); "Юлия-1" и "Юлия-2" (Пятницкое шоссе, 11 км от МКАД).

 

Мало-помалу…

 

Объектов, соответствующих понятию «эконом», в Подмосковье совсем немного, особенно если рассматривать соотношение спроса и предложения. По разным оценкам, «экономные» поселки составляют всего 10-15% от общего объема предложения, что соответствует примерно 50-70 проектам, находящимся на разных стадиях реализации. По оценке Романа Попова, аналитика компании Villagio Estate - девелопера элитных загородных поселков, в настоящее время на рынке продается порядка 40 поселков класса эконом (включая так называемые «дальние дачи»), в которых предлагается в общей сложности более 1500 домовладений. Девелоперов, застраивающих Подмосковье поселками с дешевыми домами тоже немного - RODEX GROUP (поселки «Славенка», «Троица», «Маяк», «Сосновые берега», «Аистово», «Монастырское озеро»), Farm House (поселок «Деревня Озерна»), Партнер (поселки «Алексеевка», «Лесной ручей»), СтройРазвитие (поселки «Финская деревня», «Светлогорье»), РДН (поселки «Опушкино», «Крючково», «Турово»).

 

Мария Литинецкая (Blackwood), отмечает, что спрос на рынке загородной недвижимости повторяет социальную структуру общества, напоминающую пирамиду, в основании которой находится население с низким доходом, а в вершине - очень обеспеченные люди. В структуре же текущего предложения наибольшая доля приходится на поселки бизнес-класса, а поселков премиум-класса и эконом-класса приблизительно равное количество, хотя последних должно быть больше в разЫ. Поэтому можно смело говорить о том, что на сегодняшний день этот сегмент наименее насыщен. И именно здесь спрос значительно превышает предложение.

 

«Предложение для элитного сегмента коттеджных поселков Подмосковья удовлетворено на 80%, бизнес-класса - на 60%. - Подхватывает ту же мысль Ирина Леденева, специалист департамента загородной недвижимости Инвестиционной группы Сесежар. - Предложение же по эконом-классу насыщено не более, чем на 20-30%». Алексей Аверьянов (Vesco Consulting), оценивает общий объем предложения поселков эконом-класса в 1,3 млн. кв.м, в то время как объем предложения, который в краткосрочной перспективе может поглотить спрос, по его мнению, составляет в 2,5 раза больше - порядка 3-3,5 млн. кв.м.

 

Не «вместо», а «вместе»

 

После прошлогоднего скачка цен, подмосковная недвижимость, которая всегда считалась предметом роскоши, относительно выровнялась в цене с недвижимостью московской. Если попытаться «освоить» средний квартирный бюджет - $300.000-400.000, за эти деньги сегодня можно купить 2-3 комнатную квартиру на вторичном рынке площадью до 80-90 кв. м, за пределами ТТК, в районе средней престижности. А можно переехать в пригород - приобрести квартиру 150-200 кв. м в поселке таунхаусов в пределах 20 км от МКАД. Или же выехать за пределы города и его окрестностей, купив самый настоящий дом площадью до 250 кв. м. На первый взгляд, заманчиво. Но… В 60-100 км от Москвы. Без инфраструктуры (максимум - магазин, КПП, возможно, кафе-ресторан). Скорее всего, в чистом поле.

 

Не стоит забывать и о дополнительных работах, связанных с благоустройством приобретенного дома. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, оценивает отделку помещений и озеленение участка в дополнительные 30-40% от стоимости домовладения (в зависимости от количества имеющихся квадратных метров и соток). По мнению Романа Попова (Villagio Estate), стоимость внутренней отделки дома может достигать половины стоимости его приобретения.

 

Немаловажная затратная статья загородного дома - постоянные расходы. Так, ежемесячное поддержание «жизнеспособности» дачи требует гораздо бОльших средств, нежели квартира. По словам Петра Кирилловского, директора по маркетингу поселка «Величъ», не менее $200 будет уходить на охрану, поддержание коммуникаций в рабочем состоянии и прочие эксплуатационные нужды + «расходные» вода, газ, электричество (в холодное время года, даже по Подмосковным расценкам, может уходить от $300 до 500) + налоги.

 

Так что, несмотря на стабильно развивающуюся тенденцию переселения части москвичей на постоянное место жительства за город, домовладение в поселке эконом-класса вряд ли можно назвать адекватной заменой городской квартире. Немногие захотят сменить городскую квартиру со всеми удобствами на сельский дом на окраине Подмосковья. Разве что представители творческих профессий, работа которых не предполагает ежедневных выездов в офис, или пожилые люди

 

Именно поэтому подобного рода недвижимость для семейных пар среднего возраста с детьми становится, как правило, дополнением к уже имеющейся жилплощади. У кого - к квартире, а у кого - к загородному дому в поселке для постоянного проживания рядом с Москвой. Потенциальные покупатели рассматривают ее как место для круглогодичного или сезонного отдыха.

 

Мария Литинецкая (Blackwood) отмечает, что загородный дом, пусть и дачный, дороже обычной городской недвижимости. Квартиру можно приобрести за $100 000-150 000, а чтобы купить дом в поселке эконом-класса клиенту нужно минимум $250 000.

 

Планируя загородную покупку, следует помнить, что предложений меньше чем за $100.000 не существует в принципе. И за эту сумму можно получить «голый» дом в 100 кв. м с минимально возможным участком примерно на 101-м километре где-нибудь по Симферопольскому, Ярославскому или Киевскому шоссе и приплюсовать к нему все перечисленные выше дополнительные расходы.

 

Вот и получается, что владельцы домов в поселках «эконом» - вполне обеспеченные люди.

 

Спрос есть - предложение будет!

 

Существующая перенасыщенность предложений и высокая конкуренция в сегментах бизнес-класса и элиты привела к значительному падению темпов продаж (всего 2-4 дома в поселке в месяц). На этом фоне поселки эконом-класса, наоборот, демонстрируют увеличение темпов продаж. В среднем, по информации компании Blackwood, в таких поселках продается от 10 до 17 домов в месяц. Что же тогда удерживает девелоперов от активного строительства в этом сегменте? Ответ прост: низкая рентабельность загородных эконом-проектов при достаточно высоких обязательных затратах, как то: стоимость земли, коммуникаций, строительных материалов, рабочих рук и, безусловно, рост инфляции.

 

По словам Ирины Леденевой (Сесежар), многие инвесторы просто не готовы вкладывать средства в данный сегмент загородной недвижимости, т.к. проекты эконом-класса могут принести доходность в 25-30%, тогда как элитные проекты гарантируют доходность свыше 60%. Петр Кирилловский (Величъ) уверен, что зачастую дело даже не в прибыльности, а в трудоемкости процесса. «Психологически и физически, - отмечает он, - гораздо легче построить качественный коттедж за $2 млн. в 30 км от Москвы и продать одному покупателю, нежели построить 5 домов сомнительного качества в 60 км от Москвы и продать за $400 тыс. пяти разным людям. Доходность будет похожей, а сложностей с получением разрешительной документации, с получением технических условий на коммуникации будет в 5 раз больше!»

 

Выход один - комплексное освоение крупного земельного участка. Для прибыльной работы в сегменте эконом-класса девелоперу нужно обладать всем, что необходимо для организации процесса полного цикла реализации проекта (от покупки земельного участка до продажи домовладений конечным потребителям). «Именно застройщики полного цикла могут обеспечить снижение затрат на каждом из этапов, - утверждает Валерий Мищенко (RODEX GROUP), - что в конечном итоге обеспечивает привлекательную для покупателей цену домовладения, а компании необходимую рентабельность проекта». Самыми успешными проектами этого класса, по мнению В.Мищенко, являются поселки «Аистово» и «Маяк» - на Можайском водохранилище, поселок «Славенка» - на Новорижском шоссе. Владимир Яхонтов (МИЭЛЬ), добавляет: «Чтобы затраты на строительство и подведение коммуникаций были оправданы, домов в таких поселках должно быть много - порядка 200-300». С ними полностью согласен и Алексей Аверьянов (Vesco Consulting). Он уверен, что рентабельность проектов эконом-класса может выходить на среднерыночные показатели в случае оптимизации строительных издержек за счет масштабирования поселков, использования шаблонных схем строительства и перевода земельных участков под дачное строительство (но не под ИЖС).

 

Подобную концепцию подтверждает выход на рынок ряда проектов сетевых поселков эконом-класса, дома в которых продаются за достаточно короткий срок. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость», видит в этом новое перспективное направление: девелопер работает по отработанной схеме, нет необходимости каждый раз разрабатывать новые проекты коттеджей и генплан поселка, - достаточно просто поменять цвета фасадов. «Еще одна возможность сэкономить, - отмечает Т.Сайфутдинов, - национальный проект «Доступное жилье», благодаря которому можно значительно сократить издержки на согласования и их сроки».

 

Перспективы

 

Мировая практика показывает, что структура предложения на рынке недвижимости в целом повторяет социальную структуру населения. Таким образом, ограниченность платежеспособного спроса в сегментах бизнес- и премиум-класса будет способствовать повышению интереса застройщиков к сегменту эконом-класса. Уже сейчас часть девелоперов, ранее специализировавшихся на строительстве элитных поселках, объявили о своих намерениях осваивать низкий ценовой сегмент (компания «Элит Строй», корпорация «ИНКОМ»). Можно прогнозировать, что в дальнейшем доля проектов эконом-класса в общей структуре предложения значительно увеличится.

 

По оценкам аналитиков, такое изменение произойдет на рынке вследствие очень жесткой конкуренции в сегменте «де люкс», которая перейдет в сегмент «бизнес», где, в свою очередь, произойдет тоже самое. Прибыли будут снижаться, и компании начнут переходить в сегмент эконом. Владимир Яхонтов (МИЭЛЬ) отмечает, что если раньше, в 90-е годы, рентабельность проектов на загородном рынке доходила до 100-150%, то сейчас девелоперы ориентируются на рентабельность в 40%. Когда компании перейдут на 20% рентабельность, они пойдут в эконом.

 

Таким образом, по прогнозам Алексея Аверьянова (Vesco Consulting), именно низкоценовой формат станет самым распространенным предложением на рынке загородной недвижимости Подмосковья в ближайшие 10 лет. А учитывая значительный потенциал спроса, во многом связанный с недоступностью городских объектов, девелоперская активность в сегменте загородного эконома многократно превзойдет объемы строительства поселков бизнес-класса и де люкс.

 

Коттеджные поселки для временного проживания будут развиваться по основным скоростным подмосковным направлениям (Новорижское, Киевское шоссе, Симферопольское и Новокаширское шоссе), а также по Минскому шоссе, где расположены популярные места для отдыха и водохранилища (Можайское, Рузское и Озернинское).

 

Петр Кирилловский (Величъ) скептически относится к подобным прогнозам. Главный компонент цены загородной недвижимости, который и задает уровень всего объекта, - это стоимость земли и проведения коммуникаций. Так что пока объекты эконом-класса - это поселки на расстоянии от 60 км, это объекты с 5 кВт на дом, с септиками вместо центральной канализации, с печным или электрическим отоплением, с персональными водяными насосами в доме, построенном из дешевых пеноблоков и пр. Как и в любой другой сфере, за удобства и качество приходится платить лишние деньги, которые выводят предложение за границы экономичного сегмента. «Сокращенный срок экспозиции - единственное преимущество для девелопера в работе с эконом-классом. - Отмечает П.Кирилловский. - Можно построить поселок на 250 домов и продать его за 2 года, получив 100% доходности. А можно построить поселок на 90 домов и реализовать его за 4 года и получить 200% доходности. И в том, и в другом случае годовая доходность - 50%».

Но, похоже, девелоперы все же чувствуют рынок несколько иначе. И вскоре мы услышим о новых загородных проектах в сегменте эконом-класса.