На воздухе: Экология в квадрате
Для России экологические курорты - это пока новинка. Но не исключено, что в ближайшее время им будет оказана государственная поддержка в рамках новой федеральной целевой программы.
В середине января участники совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы рекомендовали федеральным и местным властям разработать целевую программу “Развитие индустрии и культуры эколого-оздоровительного туризма в РФ”. Для того чтобы программа была утверждена, предприниматели запланировали провести в 2008 г. общероссийский конкурс-форум “Развитие экологического и оздоровительного туризма в России”, а также организовать аналогичное мероприятие по линии ЮНЕСКО “Экологический и оздоровительный туризм: новое партнерство России и Европы”. Пока же было решено представить на суд российского правительства пилотный проект по созданию экологического курорта - “Эко-Планету” Большой земельной компании (БЗК), на основе которой планируется создавать курорты по всей России.
“Идея проекта заключается в выводе на рынок нового для России продукта - экологического агротуристического комплекса, который бы смог обеспечить активный, оздоровительный, интересный отдых гостям различного уровня”, - рассказывает пресс-секретарь БЗК Петр Сейбиль.
“Эко-Планету” предполагается построить в живописном и экологически чистом Жуковском районе Калужской области, в 100 км от Москвы. По территории курорта протекает река Протва, а в непосредственной близости от него находится государственный природный заказник “Таруса”. В состав курорта войдут гольф-клуб, комплекс “Мировая этнодеревня”, “Долина резиденций мира”, детский городок “Мир волшебного детства”, а также конноспортивный комплекс, супермаркет, школа и детский сад.
В рамках проекта планируется возвести 100 000 кв. м жилой недвижимости, основная часть которой будет предназначена для проживания туристов. Кроме того, отдельно предполагается построить частные резиденции площадью от 1 га. “Этот формат интересен нам, потому что он востребован многими людям, бегущими от городской суеты, но не удовлетворенными пребыванием в тесных коттеджных поселках. И которым тем не менее необходима современная инфраструктура. Наш клиент - это в первую очередь россиянин, но по мере продвижения курорта мы рассчитываем на существенный интерес к нему из-за рубежа”, - говорит Петр Сейбиль.
Примерный объем инвестиций в проект - порядка $500 млн. Проектированием курорта занимается группа девелоперов в составе Dahlin Group и архитектурного бюро Сергея Конкина. Также переговоры ведутся с компанией Robert Trent Jones II. Площадь курорта составит около 1300 га, а источником финансирования станет закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФН) “Большой земельный”, который является собственником земельных активов, управляющая компания - “Церих”. Строительство “Эко-Планеты” начнется летом этого года и должно завершиться к концу 2010 г., окупить проект инвесторы рассчитывают за 4-5 лет.
Однако, по словам экспертов, “Эко-Планета” далеко не первый проект экокурорта в России и тенденция к созданию таких комплексов появилась давно.
Все на природу
“Активное развитие рекреационных зон наблюдается по всей России. Пока это отдельные проекты, но каждый успешный опыт приводит на этот рынок десятки новых инвесторов. В основе таких проектов прежде всего то, что дала нам сама природа. Это могут быть горы, вулканы, тайга, самое главное - чтобы курорт находился в нетронутой экологически чистой зоне и сам не нарушал баланса в природе. Что, в свою очередь, вносит некоторые ограничения: такой туризм не может быть массовым”, - считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Сейчас, по словам Елены Буравцовой, пресс-секретаря агентства недвижимости “Домострой”, одним из самых популярных направлений туризма в Европе является агротуризм. Суть его в том, что жители городов выезжают в деревню и, живя в частном доме, получают возможность ближе познакомиться с укладом сельской жизни. Они пьют парное молоко и молодое вино, едят свежие овощи и домашний сыр, дышат чистым воздухом. “Во всем мире экологический туризм - достаточно развитое явление, и в России у него тоже есть определенная ниша”, - соглашается заместитель директора управления загородной недвижимости “Миэля” Владимир Яхонтов.
В советской России, можно сказать, тоже были свои агротуристы - дети, отправляющиеся на лето в деревню к бабушке и принимающие посильное участие в выращивании тех самых овощей. Или по крайней мере пробовавшие яблоки в соседском саду, что являлось уже экстремальным видом отдыха.
Необходимость в современных экологических курортах возникала после того, как Сочи стал участником конкурса на проведение Зимних олимпийских игр 2014 г. При выборе столицы игр учитывается экологическая составляющая влияния спортивного строительства на окружающую природу, отмечает Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting.
“Экологические курорты пользуются сейчас во всем мире большой популярностью, в связи с этим идея создания целевой программы развития экологического и оздоровительного туризма в России весьма своевременна и может стать серьезным источником пополнения региональных бюджетов. Создание экокурортов - это один из способов освоения крупных территорий для тех компаний, которые готовы вкладывать большие объемы долгосрочных инвестиций в проект. Очевидно, что окупаемость таких проектов будет выше, чем, например, при масштабном строительстве жилья”, - говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.
Самым известным проектом курорта в России эксперты называют проект строительства горнолыжного курорта на территории Краснодарского края. Здесь дочерняя структура “Интерроса” - компания “Роза Хутор” при содействии российского отделения Всемирного фонда дикой природы планирует построить курорт на участке площадью 500 га, расположенном на территории Сочинского национального парка. Кроме того, российские девелоперы заявили о строительстве курорта “Архыз” в Карачаево-Черкесии, создании всесезонного туристического и делового комплекса “Байкал-Сити”, а также реализации проекта всесезонного горнолыжного комплекса “Манжерок” в Республике Алтай.
“Вообще, идея экоотдыха постепенно овладевает массами в России. Под этим соусом подаются самые разные проекты. Условно их можно разбить на три категории. Во-первых, это территории под жилую застройку на большом удалении от города. Вторая категория - заповедные места, в которых осуществляется минимальный по объемам застройки девелоперский проект. Эти "курорты" не предлагают развитого сервиса и инфраструктуры - их преимущество как раз в полном отсутствии достижений цивилизации. Люди приезжают сюда, чтобы покататься на байдарках, пожить в палатках. Из туристических услуг здесь могут быть арендные домики или небольшие гостиничные комплексы. В качестве примера можно привести экопарк, созданный на базе Саяно-Шушенского заповедника, который находится в Красноярском крае. Третья категория - это VIP-курорты с полным набором услуг, включая и благоустроенную территорию, и жилье. Пример такого комплекса - сафари-парк "Лесные угодья" в районе д. Гамзюки Износковского района Калужской области, примерно в 162 км от МКАД”, - рассказывает генеральный директор компании “Терра-Недвижимость” Тимур Сайфутдинов.
Список российских экокурортов перечисленными проектами не ограничивается. “Неделю назад я вернулся из Домбая в Карачаево-Черкесии, который действительно имеет шансы стать экологическим курортом. Поселок располагается на высоте 1500 м в окружении кольца гор, не уступающих по красоте склонов лучшим курортам Швейцарии, на территории заповедной зоны, что уже во многом определяет экологическую обстановку. Я уверен, что в ближайшие годы Домбай действительно станет новой точкой на горнолыжной карте мира”, - рассказывает Шершнев. По его словам, Swiss Realty Group также планирует в ближайшие годы реализовать экологические проекты на озере Байкал и Камчатке.
“Что касается востребованности бренда "Эко" в России, то в качестве примера можно привести Ecovillage на московском рынке коттеджных поселков, в рамках которого из всей массы предложений было отобрано несколько далеко не самых известных, но благополучных с точки зрения экологии объектов, показатели продаж которых, по нашим данным, далеки от идеала”, - замечает Аверьянов.
В чем отличие?
К экологическому курорту предъявляется несколько требований. “Концепция экокурорта предполагает соблюдение всех экологических стандартов, применение экологически чистых технологий и материалов при строительстве, использование альтернативных источников питания. Основное направление концепции - сохранение территории застройки в первозданном виде и поддержание экотуризма”, - говорит Мария Литинецкая.
По словам Алексея Аверьянова, основным отличием экокурортов является использование методов строительства, минимальным образом влияющих на окружающую среду. “Также речь идет о применении исключительно экологически безопасных строительных материалов и организации самодостаточной инфраструктуры объекта, которая предполагает экономное использование воды и энергии и переработку отходов. Значительную роль здесь играют и работы по восстановлению природного баланса”, - говорит эксперт.
Кроме того, по словам Литинецкой, “экологический курорт должен включать в себя все необходимое для общего оздоровления человеческого организма и одновременно способствовать единению человека с природой”. “Любой такой курорт должен иметь спортивные, развлекательные, этнические, оздоровительные составляющие. Должны предусматриваться различные объекты для детского и семейного отдыха. В условиях большого количества приезжающих и постоянно проживающих людей также необходимы медицинский центр и образовательные учреждения. Необходимо предусмотреть элитарный сегмент, доступный только для определенного круга избранных людей, в случае нашего курорта это гольф-клуб”, - говорит Петр Сейбиль.
По словам Елены Буравцовой, главным отличием экологического курорта является максимальное приближение к нетронутой природе в сочетании с максимальным сохранением флоры и фауны. “Как правило, в перечень объектов инфраструктуры подобных объектов входят современные очистные сооружения, безотходные энергогенерирующие механизмы - солнечные батареи, ветряки”, - напоминает о прозе жизни Алексей Аверьянов.
Девелоперы экологических курортов ограничены в выборе места для строительства. Это должны быть участки девственной природы с богатым животным и растительным миром, уникальным географическим положением. “Для размещения подобных объектов подойдут любые регионы России, где природа сохранилась в первозданном виде, а климат способствует развитию подобного направления, - это могут быть зоны заповедников, морские побережья, горные массивы”, - говорит Мария Литинецкая.
“Помимо особого местоположения в уникальном природном окружении экологический курорт должен находиться в месте с малой плотностью населения. Там не должно быть трафика, большого людского потока, скопления промышленных объектов. Таких действительно уникальных, уединенных мест, не тронутых цивилизацией, еще немало в России. Например, территория Кавказских Минеральных Вод, озеро Байкал, предгорье Кавказа, Соловецкие острова”, - добавляет директор департамента маркетингового анализа управляющей компании “Масштаб” Наталья Чукаева.
“Российский север сохранил свою дикую, первозданную красоту. При умелом хозяйствовании и поддержке местных промыслов и ремесел перспективы развития международного экологического туризма в этом регионе высоки. В Якутии туристов могут привлечь так называемые мамонтовые и алмазные туры, круизы по реке Лене, посещение Полюса холода, тур "Северное сияние", охота, рыбалка и многое другое. В Новгородской области привлекают памятники природы и природоохранные зоны: Валдайский, Любытинский, Хвойнинский районы”, - перечисляет Елена Буравцова.
А в Челябинске, по ее словам, туристов могут привлечь уникальные боры, озера, реки, пещеры. В свою очередь, на Южном Урале известны глубокие и прозрачные озера Увильды и Тургояк, на которых даже запрещено использование моторных лодок. В некоторых этих регионах уже развивается экологический туризм, например, в Челябинской области туристы могут побывать в национальных парках “Таганай” и “Зюраткуль”.
Однако все эти места расположены далеко от Москвы, а поблизости же от российской столицы, по словам руководителя аналитической службы компании “Новый город” Натальи Ветлугиной, мест для строительства экологических курортов практически нет: “Максимально близким к Москве местом такого типа можно назвать Конаково под Тверью и “Плес” на Ярославском шоссе в районе Переславль-Залесского. Спросом эти места пользуются, и доходность проектов там может быть высокой, но в силу расстояния москвичам это не очень доступно. Даже если говорить о Конаково, то дорога туда занимает полдня. Для поездки на выходные далековато“. В результате, по мнению участников рынка, “Эко-Планета” может стать самым близким к Москве экологическим курортом, что, безусловно, является достоинством проекта.
Помимо всех перечисленных качеств экокурорт должен иметь свою изюминку, привлекающую туристов. Например, основным структурным элементом курорта “Роза-Хутор” является горнолыжный спуск. А основным структурным элементом курорта “Эко-Планета” планируется сделать агротуристические фермы, которые будут представлять культурно-этнические особенности и архитектурный стиль народов мира, напоминает Мария Литинецкая.
Вопрос денег
По данным Алексея Аверьянова, реализация проекта экологического курорта требует на 20-30% больше инвестиций, чем строительство аналогичного объекта по обычным технологиям. “Соответственно, сроки окупаемости подобного проекта будут в среднем на 20% дольше. Тем не менее девелопер может значительно выиграть в долгосрочной перспективе за счет экологических качеств курорта, обеспечивающих более высокую стоимость предложения и большую востребованность подобных объектов”, - говорит эксперт.
Кроме того, говорит Наталья Чукаева, стоимость строительства экологического курорта международного уровня зависит от того, на базе какого природного объекта он создается. “Если это просто проведение коммуникаций и возведение корпусов для жилья, то стоимость не сильно будет отличаться от обычного туристического комплекса. Если же речь идет о курорте, реализация которого связана с проведением специальных работ, например, в горной местности, то это может потребовать довольно крупных вложений. Главная трудность - подвести к объекту коммуникации, обеспечив все преимущества цивилизации, но не нарушить экологический баланс, адаптировать экологические ресурсы к использованию человеком, не уменьшив при этом их значимости”, - считает эксперт.
Более того, по мнению первого вице-президента корпорации “Бест-Недвижимость” Михаила Гороховского, все зависит от инфраструктуры, которую частные предприниматели создать не в состоянии. “Аэродромы, шоссе - это все частный бизнес не потянет. Там, где государства выделяет на это средства, - в Сочи, том же Иркутске, создаваемых сейчас игорных зонах, на Алтае - эти регионы становятся привлекательными. Вообще, во всем мире пропорции таковы: $1, вложенный в инфраструктуру правительством, дает еще $3 частных инвестиций”, - объясняет он.
Еще одна сложность - получение согласований на строительство в особо охраняемых зонах. “Для строительства, как правило, выбирается территория национального парка, заповедника. Получить разрешение на строительство в этих зонах бывает тяжело, а порой невозможно”, - говорит Буравцова. По словам старшего эксперта инвестиционного холдинга “Финам” Романа Семчишина, в России на территории уникальной природоохранной зоны курортов не должно проживать более 500 000 человек.
Однако, по словам экспертов, сокращению издержек на строительство инфраструктуры и получение разрешительной документации может способствовать новая государственная программа по экологическому туризму, если она будет принята.
“Проект нашего курорта актуален и рентабелен экономически, а участие государства в реализации данной программы может обеспечить более оперативное и обоснованное выделение территорий под такие курорты, избежание бюрократической волокиты в различных согласованиях, которых, безусловно, будет много. Кроме того, наш курорт или в перспективе сеть подобных курортов в России сможет решать большое количество проблем, связанных с развитием регионов”, - уверен Петр Сейбиль.
На перспективу
“Услуги экологических курортов скорее всего заинтересуют не только россиян, но и иностранных туристов. Это связано с природными особенностями регионов России, ее богатой флорой и фауной. Сейчас на фоне глобальной урбанизации мало осталось уголков, где человек может побыть наедине с природой, поэтому и появился спрос на экотуризм”, - считает Литинецкая.
“В целом идея экотуризма и создания сети таких курортов своевременна и оправданна с экономической, политической и, само собой, экологической точки зрения. Это привлечет в страну зарубежные инвестиции и создаст дополнительные рабочие места, повысит туристическую привлекательность России. Огромные неосвоенные просторы - богатейший ресурс, который можно заставить работать, в том числе на наш международный имидж. В этом должны быть заинтересованы федеральные власти, поэтому создание целевой программы развития этих земель - шаг мудрый”, - говорит Тимур Сайфутдинов.
Однако пока что многие участники рынка недвижимости относятся со скепсисом к идее создания экокурортов. “Экологический туризм в России находится в зачаточном состоянии. У нас пока слишком низок уровень развития общества с точки зрения туризма. Люди совсем недавно стали хорошо зарабатывать и не все в жизни еще успели попробовать. Следуя сложившемуся российскому стереотипу, сначала надо побывать в Анталии, потом - Египет, Европа, далее - Мальдивы, затем - Восток, Азия, - говорит Наталья Чукаева. - Я думаю, что российские экологические курорты мировых стандартов - это пока удел богатых людей, которые попробовали все и им нужно какого-то неизведанного эксклюзива”.
По словам Романа Семчишина, “идея экологических курортов может быть интересной, хотя пока она не столь актуальна”. Однако в долгосрочной перспективе даже скептики уверены в победе экологического туризма. “В любом случае формирование ниши экотуризма - вопрос не краткосрочной перспективы: несколько реализованных проектов не изменят ситуацию в целом, тогда как массовое строительство подобных комплексов займет не одно десятилетие”, - резюмирует Алексей Аверьянов.