На воздухе: Порядок прежде всего

Снег сошел так быстро, что у потенциальных покупателей загородных домов есть шанс избежать путешествий по весенней распутице в поисках дома мечты. Впрочем, на месте многих заявленных к продаже поселков, кроме поля и картинок, и смотреть пока нечего. Зато картинки впечатляют, как и масштабы некоторых проектов с инвестициями в миллиарды долларов. По оценке “Миэля”, в настоящее время объем рынка загородной недвижимости Подмосковья - более $10 млрд.

В перспективе инвесторы могут увеличить эту цифру в разы. Благо, как отметил генеральный директор компании “РусСтройТрест - Строительные инвестиции” Дмитрий Гусев, строить будет где: крупные землевладельцы (“Ведомство”, “Абсолют” и проч.) начали активно продавать ранее приобретенные земельные наделы. Хотя руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов Валерий Лукинов настроен скептически: “Интересных участков под коттеджную застройку на рынке нет. А те, что удовлетворяют всем требованиям, встречаются редко и распродаются между “своими”.

И все же, по данным “Миэля”, на начало 2007 г. в Подмосковье выставлено на продажу около 75 крупных земельных участков (от 100 до 1000 га), на их освоение понадобится не менее $30 млрд. Благо, как добавляет Гусев, наметилось создание долговременных альянсов между финансовыми институтами и девелоперами.

Из недавних примеров: сам “РусСтройТрест“намерен построить за пять лет три сети по 2-3 поселка в каждой, инвестиции в строительство каждого поселка - от $20 млн до $40 млн, а финансировать проект будет ИК “Норд Капитал” (создан основателем агрохолдинга “Русагрокапитал” Яковом Шляпочником)). ГК “Конти” совместно с компанией “МАРР Капитал” начала строительство поселка лэйн-хаусов “Ильинка” (162 дома на 12 га по Ильинскому шоссе), инвестиции оцениваются более чем в $100 млн. “Альянс создан для совместного финансирования, строительства и управления нового проекта, а также объединения опыта двух компаний”, - говорится в пресс-релизе по этому поводу.

Дальше дешевле

Земля все дорожает. По состоянию на конец 2006-го - начало 2007 г. рост цен на участки составил от 5% до 12% ежеквартально по различным направлениям - такова оценка “Миэля”. “Цены на земельные участки поднялись на 15-20%, а на загородные дома - на 9-12%”, - описывает динамику рынка за тот же период Олег Маринин, президент компании “Парк Групп”. Цена зависит от направления, категории и вида разрешенного использования земельного участка, а также от близости инженерных коммуникаций, к которым можно подключиться, отмечают в Rodex Group.

Анна Рассохина, маркетолог “Пересвет Реал Эстейт”, уточняет, что рост цен на земельные участки без подряда в коттеджных поселках западного направления с февраля 2006 г. по март 2007 г. составил от 25% до 45%, а по отдельным проектам превысил 80%, что связано с изменением в позиционировании поселков. “Разумеется, такой рост обусловлен соответствующим уровнем платежеспособного спроса”, - утверждает Рассохина.

Загородный рынок Подмосковья получил хороший шанс благодаря тому, что рынок городского жилья в Москве в 2006 г. перегрелся. Продавцы коттеджей не без успеха объясняют преимущества их товара за МКАД перед жильем в границах МКАД за ту же цену. По данным аналитической службы девелоперской компании “АСК”, совокупные объемы продаж на загородном рынке в 2006 г. превысили показатели 2005 г. на 40-45%. Основная доля продаж в 2006 г. пришлась на дома в организованных коттеджных поселках на удалении до 45 км от МКАД и в ценовом диапазоне от $250 000 до $900 000 за домовладение. По данным “Терра-Недвижимости”, верхняя планка цены поднялась за отметку $70 млн, в то время как нижняя остается на уровне $250 000.

По словам Валерия Мищенко, директора по развитию холдинга Rodex Group, в I квартале 2007 г. было заявлено о начале реализации около 10 проектов. А Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “МИАН - Агентство недвижимости”, говорит, в частности, о том, что готовятся к выходу несколько крупномасштабных проектов экономкласса на Ярославском шоссе (район Тишково и Зимогорье), Горьковском шоссе и в районе Королева.

Валерий Лукинов отмечает, что в настоящий момент загородный рынок инвестиционно привлекательнее, чем столичное жилье. И особенно востребованы у частных инвесторов участки без подряда в поселках экономкласса, потому что именно такие поселки и пользуются спросом у покупателей. В 2006 г., по данным МИАН, спрос в сегменте экономкласса был удовлетворен не более чем на 15-30%.

Дешевое предложение - те самые дома по цене типовой московской квартиры появляются на рынке понемногу и очень далеко. Например, по данным Валерия Лукинова, есть варианты от $700 за 1 кв. м за 100-м км по Калужскому шоссе, до $1000 за 1 кв. м на 42-м км Дмитровского шоссе. Такое предложение вымывается с рынка быстро.