Тенденции
Конечно, дом в 150 м2 на участке в 6 соток и в 100 километрах от Москвы вряд ли кто осмелился бы отнести к классу «премиум». Но ситуации, когда практически зеркально похожие дома разными компаниями классифицировались по-своему, возникали часто. Можно ли дом за $800.000, расположенный в коттеджном поселке на Калужском шоссе, отнести к категории «бизнес», или это все же «премиум-»? Конечно, знающие люди - профессионалы рынка - скажут, что дано слишком мало сведений, чтобы точно определить, к какой категории отнести данный объект. И, тем не менее, 2-3 года назад указанная цифра точно говорила о том, что коттедж балансирует между двумя классами - «бизнес» и de luxe.
Сегодня, в апреле 2007 года, даже ведущие аналитики загородного рынка, собаку съевшие на составлении разного рода таблиц и графиков, затруднятся с классификацией такого дома. Только за прошлый года, в зависимости от конкретного объекта, цены выросли от 20% до 70%. Если минимальная цена начинается в районе $100 000, то для максимальной и $30 000 000 - не предел. В такой ситуации принятая классификация уже не позволяет свободно ориентироваться в рынке предложений.
Что делать в сложившихся обстоятельствах? Застройщики и продавцы решили не ждать «милости от природы» и сами начали классифицировать собственные (а заодно и чужие объекты). В конце прошлого года со своей классификацией вышла компания «Терра-Недвижимость», специализирующаяся на продаже элитного жилья на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Главным критерием принадлежности к тому или иному классу специалисты компании заявили цену, и потому разделили рынок на 7 сегментов. К эконом-классу отнесли коттеджи стоимостью от $250 000 до $450 000, к классу «эконом+» - дома стоимостью от $500 000 до $900 000, к категории бизнес-класс - только то жилье, цена на которое находится в пределах от $1000000 до $1 900 000, а «бизнес+» уже несколько выше - от $2 000 000 до $2 900 000. Верхний сегмент, именуемый прежде либо «элит», либо de luxe, либо «премиум-», вообще разбили на 3 категории: к «премиуму» отнесли особняки стоимостью от $3 000000 до $4 900 000, к «элит» или de luxe - виллы стоимостью от $5 000 000 до $10 000 000, и к «эксклюзиву» - замки, выставленные на продажу по цене от $10 000 000. Вся эта классификация, по заверению представителей компании, была составлена на основе постоянного мониторинга рынка основных подмосковных направлений и ряда консалтинговых проектов, выполненных за период с 2003 по 2006 год.
И здесь возникает резонный вопрос: к какой категории отнести дома стоимостью от $80 000? К счастью, для большинства потенциальных покупателей это не абстрактный пример - такие предложения еще можно встретить на загородном рынке, в частности, в поселке «Залесье» на Ярославском шоссе. «эконом» - или? «Терра-Недвижимость» не работает с подобной категорией домов, и видимо, поэтому в своей классификации упустила этот момент.
Зато не остались без внимания к этой категории в компании RODEX GROUP. Ее специалисты также изучили ситуацию на загородном рынке и в середине февраля этого года, в рамках деловой программы XVI выставки «ДОМЭКСПО» представили свою классификацию. В первую очередь они предложили разделить рынок загородной недвижимости на две большие категории: коттеджные поселки для постоянного проживания и коттеджные поселки для временного проживания. И только после этого разделить каждую из этих двух групп на три подгруппы: «эконом», «бизнес» и «элит». Причем по каждому сегменту в RODEX GROUP дали четкую расшифровку критериев, и не только ценовых. Так, по мнению компании, в поселках для постоянного проживания к «эконом-классу» можно отнести дома (в основном таунхаусы), расположенные не дальше 25 км от Москвы площадью от 130 м2 до 300 м2, стоящие на участках от 2 до 6 соток, стоимостью от $250 000 до $350 000. Километраж от МКАД в поселках «бизнес-класса» - от 15 до 40, правда жилье в большинстве своем - отдельно стоящие коттеджи площадью 250-500 м2, на участках от 20 соток, по цене от $500 000 до $1 000 000. Классифицировать «элитку» для постоянного проживания оказалось чуть сложнее, и все из-за широкого разброса цен. Поэтому ее в этом сегменте также разделили на две категории: «премиум-» и de luxe. К первой категории отнесли дома, расположенные на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском и Минском шоссе в 10 км от МКАД, ко второй - de luxe - коттеджи на Новорижском, Калужском и Дмитровском, но уже в радиусе 30 км. А ценовая категория - свыше $1 000 000.
Судя по классификации компании RODEX GROUP, для домов класса «элит» для сезонного проживания не имеет значение их удаленность от Москвы. Основополагающими здесь являются природные характеристики того участка, где они возведены: лесные массивы, берег водохранилища, крупные наделы земли. В «бизнес» и «эконом» классах этой категории стоимость домов несколько ниже, чем в особняках для постоянного проживания: в бизнес-классе - от $250 000 до $400 000, в эконом-классе - от $100 000 до $250 000.
Несмотря на несколько различающуюся классификацию рынка загородной недвижимости, у двух компаний есть одна общая черта: каждая из них специализируется в определенном сегменте рынка. Компания «Терра-Недвижимость» занимается, если обобщить, в основном дорогой недвижимостью, а RODEX GROUP строит поселки эконом-класса для дачного проживания и «бизнес» - для постоянного. Отсюда и такое понятное различие.
ДН не претендует на истину в последней инстанции, но поскольку не первый год занимается изучением рынка загородной недвижимости и является сторонним и независимым наблюдателем, представляет свое видение классификации. Кому-то она, возможно, покажется громоздкой, кому-то нет. Мы же в первую очередь при ее составлении ориентировались на тех продавцов, которые работают во всех сегментах загородного рынка.
Вот уже более 10 лет в Подмосковье идет бурное строительство загородного жилья, и в первую очередь - коттеджных поселков. И все это время огромная территория застройки разделена на несколько частей, практически равных числу шоссе, расходящихся от Москвы в область: Киевское, Калужское, Минское и т. д. Да и первый вопрос, который риэлторы задают потенциальному покупателю, касается как раз направления, на котором человек собирается жить. Так что основное разделение территории уже произошло. Что предлагает ДН? Сегментировать отдельно взятые направления, разделив весь рынок их предложений на три привычных класса: «эконом», «бизнес» и «элит».
Почему именно так? Например, Рублево-Успенское направление уже давно считается элитарным. Все дома, которые там возводятся, продаются больше чем за $1 000 000. Здесь сотка земли в удаленности 15 км от МКАД стоит в среднем $100 000, а цены на особняки начинаются от $3 000 000 и доходят до $50 000 000. Ориентируясь на общепринятую классификацию, понять структурную разницу между «рублевским» домом за $10 000 000 и за $20 000 000 невозможно.
В то же время на Горьковском шоссе ни одному инвестору и в голову не придет строить дома стоимостью несколько миллионов долларов - слишком долго и мучительно придется искать для них покупателя. Классифицировать «горьковские» поселки, тем не менее, можно и нужно, только классификация, имеющая «за спиной» Рублево-Успенское или Новорижское шоссе, окажется невнятной, поскольку зачем же сравнивать заведомо несравнимые вещи.
Или возьмем, к примеру, поселки на Дмитровском шоссе. В общепринятой классификации важную роль играет расстояние до МКАД, однако именно на Дмитровке ситуация особая: самые дорогие поселки здесь возводят в 25 км от Москвы, на берегах водохранилищ, а в 2 км от Московской кольцевой строят таунхаусы, во все времена считавшиеся недорогим жильем. (В последнее время некоторые застройщики пытаются изменить ситуацию и выводят на рынок проекты таунхаусов, больше похожих на дворцы. Однако попытки эти пока единичны и не носят системного характера).
Одним словом, у каждого направления есть свои особенности, а измерять некую среднюю температуру по больнице всегда довольно сложно. Поэтому ДН и предлагает: классифицировать поселки на каждом отдельно взятом направлении (в редких случаях объединяя их), таким образом перестать сравнивать Рублевку с Рязанкой, а соотносить один «рублевский» поселок с другим «рублевским» же, «новорижский» - с «новорижским» и т. д. Это, в частности, позволит при классификации уйти от понятия элитное (модное, престижное и т. д.) и неэлитное направление, и уделить больше внимания качеству архитектурного проекта и самого строительства, набору предлагаемых поселком услуг, работе управляющей компании - словом, всему тому, что в огромной степени определяет, соответствует ли поселок заявленному застройщиками классу.
Данное предложение выводится на рынок в качестве витающей в воздухе идеи. А идеи требуют обсуждения, которое ДН надеется развернуть на страницах следующих номеров.