Анатомия здания: Если сам ты не прораб

“Трамвай пустить - не ишака купить”, - поговаривал герой бессмертного творения Ильфа и Петрова. Построить загородный дом, избежав по возможности истощения нервных клеток и финансов, - задача куда сложнее.

 

Современному деловому человеку, решившемуся на строительство коттеджа в Подмосковье, приходится сталкиваться со множеством юридических, архитектурных и инженерных проблем. Но даже если самому не строить, а покупать готовый коттедж, целесообразно убедиться в надежности и долговечности приобретения, а именно - произвести оценку качества объекта.

 

Специалисты выделяют два основных вида входного контроля. Во-первых, это анализ проектной документации, разработанной проектной организацией и переданной заказчиком исполнителю работ - генподрядной или субподрядной строительной организации. Во-вторых, контроль применяемых материалов, изделий, строительных конструкций и оборудования. По оценкам экспертов, положение дел на загородных стройках далеко от идеального даже на этапе входного контроля.

 

Следующая ступень - контроль производственный, осуществляемый исполнителем работ. Как правило, специальные службы есть в структуре любой строительной корпорации, и их сотрудники следят за качеством проводимых работ. Там, где осуществляется системный подход в организации производственного контроля, будет и качество, и снижение производственных затрат и не потребуется переделывать некачественные работы.

 

Вдали от шума городского

 

“Схема контроля качества строительства остается традиционной для всех объектов недвижимости - и городской, и загородной, - отмечает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп". - Как правило, она включает в себя систему надзора за скрытыми работами, на объекте присутствует собственная служба технадзора, существует менеджер проекта - управляющий, который решает все вопросы с генподрядчиком. Но возведение загородной недвижимости имеет свои особенности, которые необходимо учитывать”. В частности, крайне важно тщательно проработать все вопросы, касающиеся набора коммуникаций (водопровод, канализация, электричество), так как в силу погодных и природных условий качество и надежность инженерных систем выходят на первый план. А любые недоработки плачевно отразятся на ликвидности конечного продукта. Именно поэтому сектор загородной недвижимости требует особого контроля и участия со стороны девелопера, уверен эксперт.

 

У покупателя есть два способа контролировать строительство дома в загородном поселке, считает Анна Рассохина, маркетолог “Пересвет-Реал Эстейт”. Если покупается земельный участок с подрядом, то контроль за качеством строительства коттеджа будет осуществлять девелопер проекта. В этом случае возможность прямого контроля со стороны покупателя ограниченна и строительство дома с самого начала полностью осуществляется сторонней организацией.

 

В случае приобретения земельного участка без подряда покупатель самостоятельно может выбрать подрядчиков, а при необходимости - и службу технического надзора за качеством строительства. Между тремя сторонами заключается гражданско-правовой договор.

 

Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta Estate, при покупке даже готового объекта рекомендует будущему владельцу привлечь независимую экспертную комиссию, которая вынесет общее техническое заключение по качеству строительства.

 

“Такая комиссия, - объясняет она, - способна дать анализ качества коммуникационных сетей, строительных и отделочных материалов и даже определить марку бетона, использованного в фундаменте дома. Об официально зафиксированных нарушениях и недоделках сообщается застройщику, который, в свою очередь, обязан направить иск генподрядчику, осуществлявшему строительство”.

 

При покупке участка с подрядом на строительство собственнику не следует полностью полагаться на добросовестность застройщика и воспринимать его уверения в высоком качестве выполнения предстоящих работ как аксиому, предупреждают эксперты.

 

“При собственном строительстве нужно постоянно и жестко контролировать работу бригады, какой бы авторитетный застройщик ни был, - говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город". - Внимательно следует относиться к проекту. Потому что примерно 80% домов, продающихся на вторичном рынке, построено без какого-либо проекта, застройщик на этом экономит. И понять, где в доме расположены коммуникации, довольно сложно. Для этого приходится вскрывать стены”.

 

“Обязательно нужно контролировать материалы. Повышенный радиационный фон, вредные примеси, просто материалы невысокого качества - это встречается постоянно. Если за всем этим не следить, неустранимые дефекты в доме гарантированы, а вложения, которые необходимы, для того чтобы привести строение в нормальное состояние, сопоставимы с затратами на новое строительство”, - продолжает эксперт.

 

“В идеале следует нанять собственную службу, которая будет контролировать качество строительного процесса и осуществлять технический надзор”, - советует Зубарева. Конечно, это означает дополнительные траты, зато, по ее мнению, есть гарантия, что проект будет завершен наилучшим образом. В обязанности такой службы обязательно входят осуществление контроля качества строительно-монтажных работ, освидетельствование скрытых работ и установки ответственных конструкций, приемка инженерных коммуникаций, испытание пусконаладочных агрегатов и многое другое.

 

Эта же служба контролирует работы по оформлению фасада дома, благоустройству и озеленению территории и, наконец, принимает участие в подписании всей исполнительной документации. Если дом находится на земельном участке, изначально приобретенном без подряда на строительство, то относиться к такой покупке нужно с осторожностью, добавляет Зубарева.

 

Кроме основных показателей качества объекта следует обратить внимание на состояние энергетических, канализационных и иных технических сетей. На все входящие на участок коммуникации должны быть разрешительные документы, везде указаны разрешенные мощности. Зачастую отведенных на дом мощностей не хватает, и жители в любой момент могут остаться без воды и света. “Никогда не следует доверять частному заинтересованному лицу, на словах обещающему, что "все будет работать и крутиться". Даже соседство с известным человеком не может служить аргументом в пользу дорогостоящего приобретения без детального изучения всех составляющих не только дома, но и участка и даже поселка в целом”, - утверждает эксперт. Хаотично застроенные поселки даже на Рублевке годами живут в условиях временного подключения к энергетическим сетям. Имеет ли смысл покупать дорогой дом в поселке с таким набором проблем?

 

Не все то золото

 

В реальной жизни даже элитное местоположение объекта не является 100%-ной гарантией его высокого качества. Поучительную историю рассказал Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании “Терра-Недвижимость”: “Эта история не из практики нашего агентства, но она весьма показательна. Знакомые несколько лет назад купили новый дом в Жуковке. Тогда он обошелся им в $2 млн, т. е. по сегодняшним ценам это $10-11 млн. Поселившись в нем, хозяева решили опробовать шикарный камин, отделанный изразцами. Спустя некоторое время они почувствовали запах дыма. Оказалось, что из-за ошибки строителей, которые неправильно спроектировали дымоход, загорелась крыша. Огонь перекинулся на стены верхнего этажа. Моим знакомым чудом удалось потушить пожар и спасти новый дом. Строители признали свою ошибку и полностью оплатили ремонт коттеджа. Эта история показывает, что даже высокая цена дома - не показатель качества. И ответственность за такие случаи халатности строителей лежит отчасти и на покупателях. Ведь единицы клиентов риэлторских агентств заказывают строительную экспертизу. Чаще всего на показ приглашают строителя, который оценивает дом только визуально - смотрит на состояние гидроизоляции, инженерных коммуникаций, качество наружной и внутренней отделки, - и этим ограничиваются”.

 

Заместитель генерального директора Московского риэлторского центра Александр Юрасов согласен с мнением коллег: “Контроль качества собственно строительных работ, конечно, не является прямой обязанностью риэлтора. Но мы своим клиентам настоятельно рекомендуем пригласить специалистов, которые проведут обследование объекта, при необходимости проведут проверку актов скрытых работ”.

 

“Как правило, лицензированные строительные фирмы дают 3-5-летнюю гарантию на свою работу, это прописано в условиях договора, но бывают случаи, когда даже весьма известный и авторитетный генподрядчик допускает промахи, передав подряд менее квалифицированным строительным организациям. И когда, например, специалисты из технадзора провели частичную откопку фундамента, выяснилось, что заглубление не соответствует нормативам. А вместо кладки в 2,5 кирпича стены выведены в два ряда по полкирпича, а пустоты забутованы строительным мусором, старыми телогрейками и т. д.”, - рассказывает Юрасов. И добавляет, что существует множество методик для экспертизы: “Вовсе не обязательно, скажем, ломать стену - бывает достаточно просверлить ее в нескольких местах”.

 

Сечение проводов не всегда соответствует нормативам, медный провод может быть заменен на алюминиевый. Или дренаж участка некачественный. Именно поэтому беглого осмотра знакомого прораба бывает недостаточно, чтобы оценить загородный объект.

 

На чем нельзя экономить

 

“С появлением новых технологий, материалов и оборудования бюджет частной стройки многократно вырос, усложнились проектные решения, возникла острая потребность расписывать и просчитывать предстоящий процесс до мелочей и осуществлять жесткий контроль за строительством”, - говорит Александр Мирошкин, начальник отдела агентства контроля качества строительства “Адвокат качества”.

 

Даже при условии грамотного проектирования коттеджей проект может быть загублен исполнителем, т. е. строителем. Для того чтобы максимально застраховаться от этих неприятностей, и существует технадзор.

 

Основная проблема со строительством - низкая квалификация рабочих. Даже крупные компании, имеющие лицензию на строительство, нанимают так называемые дикие бригады работников, в том числе из братских республик бывшего СССР. Их практически не контролируют, и работа идет по принципу “не как надо, а как проще”.

 

По словам Мирошкина, особенно много нарушений бывает при возведении фундамента (несоблюдение технологии по устройству гидроизоляции, армированию бетонных оснований). Горе-строители уходят от проектных размеров, геометрии помещений, и тут возможно все - от кривых стен до неправильно положенной штукатурки. На исправление этих ошибок уходят значительные средства, иной раз приходится даже выкладывать новую стену, чтобы ликвидировать эти искривления.

 

Встречаются ошибки при устройстве кровли и утеплении коттеджа, особенно в районе мансардных окон. В этом месте из-за нарушений технологии происходит утечка тепла, и в подкровельном пространстве скапливается влага, возможны даже наледи. Некачественно проводятся работы по теплоизоляции в районе прохода вентиляционных каналов, дымоходов и т. д.

 

Иногда заказчик покупает типовой проект, но не привязывает его к местности. “Недавно мы делали анализ проектной документации для большого дома, который планируется построить недалеко от озера, - рассказывает Мирошкин. - На этом участке довольно сложная гидрогеологическая обстановка. В период весенних паводков возможен подъем грунтовых вод вплоть до поверхности, следовательно, необходим специальный гидротехнический бетон в основании, надо соответствующим образом устраивать дренаж участка. Своевременная экспертиза позволила избежать значительных потерь со стороны клиента”.

 

Оптимизация сметы

 

“Наши клиенты - это люди, которые собираются начать или уже находятся в процессе ремонта или строительства зданий, загородных домов и коттеджей и которым уже пришлось столкнуться со строительным браком, недоделками, низкой квалификацией подрядчиков, - рассказывает главный инженер компании "Стройнадзор" Валерий Постарнаков. - Проведение экспертизы, сбор достоверной информации о качестве строительно-монтажных работ и проектно-сметной документации, сбор и аналитическая обработка базы данных о техническом состоянии строящихся зданий - вот те действия, которые в конечном итоге помогают людям избежать лишних финансовых и временных потерь при строительстве и ремонте”. Заказчику компания предоставляет отчет обо всем, что происходит на стройплощадке, с фотофиксацией допущенного в строительстве брака. Услуги стоят примерно 4% от сметной стоимости работ (с учетом стоимости материалов) или 8% от стоимости непосредственно самих работ.

 

Обследования и экспертиза требуются в следующих случаях:

 

нанятые строители (бригады, фирмы) сделали некачественный ремонт;
индивидуальный жилой дом не похож на то, что хотел заказчик и что было в проекте;
заказчик недоволен отдельными работами строителей;
качество строительно-монтажных и отделочных работ казалось вполне приемлемым, но прошло совсем немного времени - и стали появляться дефекты и брак;
объемы выполненных работ не соответствуют сметной документации и завышены подрядчиком или обратная ситуация: строительная организация произвела работы качественно и в срок, но заказчик предъявляет необоснованные претензии и не хочет расплачиваться;
независимая экспертиза качества работ необходима в случае судебного разбирательства.
По словам Постарнакова, по результатам обследования выдается техническое заключение, в котором присутствуют:

 

техническое задание заказчика, заверенное его подписью;
исходные данные, подробное описание объекта обследования;
классифицированный перечень замеченных недостатков со ссылками на соответствующие пункты СНиПов, ГОСТов и других нормативных документов, а также на проектно-сметную документацию;
ответы на вопросы заказчика, поставленные в техническом задании;
развернутый вывод о состоянии объекта, замеченных недостатках и рекомендациях о дальнейшем их исправлении.
Чем раньше будет привлечен надзор, тем проще и эффективнее можно организовать работу и тем выше будут полученные результаты. Один лишь своевременный профессиональный анализ проектно-сметной документации, как правило, снижает затраты по строительству на 30%, говорит Постарнаков.

 

“Нельзя экономить время, ускоряя переход от одной технологической операции к другой, особенно при бетонных, каменных, штукатурных, малярных и некоторых других работах. Нельзя экономить на стройматериалах и комплектующих неизвестного происхождения. Нельзя экономить на проектной и сметной документации. Не стоит соглашаться, когда предлагают выполнить работу по заведомо низким ценам. На остальном экономить можно”, - советует эксперт.

 

“Цивилизованный подход к строительству изначально предполагает отношения между заказчиком, подрядчиком и третьей стороной, профессионально контролирующей вопросы цены и качества на всех этапах подготовки и ведения строительных работ, - полагает генеральный директор компании "Стройэкспертиза" Евгений Стрелков. - Практика показывает, что более чем в половине случаев техническое сопровождение работ является единственным технологическим элементом, гарантирующим качество”.

 

Как правило, экспертиза качества ремонтно-строительных работ требуется лишь в случае разногласий и споров между заказчиком и подрядчиком, возникающих по причине различных технических несоответствий и нестрогого соблюдения рабочего графика. Для проведения экспертизы используется современная техника - цифровая, лазерная, механическая особой точности, химические индикаторы и т. д., говорит Стрелков.

 

По его словам, результаты строительной экспертизы используются для заключения страховых договоров и при наступлении страховых случаев, при возникновении разногласий и споров между заказчиком и подрядчиком, соседями и другими лицами, в судебных делах.

 

“Вопрос оценки технического состояния того или иного строения гораздо глубже, чем это может показаться, - резюмирует Елена Комиссарова, генеральный директор компании "АСД-проект". - При индивидуальном строительстве загородного жилья необходимы проверка и анализ всех этапов, начиная с экологического обследования и заключения сделки на участок до проектирования, строительства и комплектации объекта. И здесь одного инженера технического надзора мало. Нужны юристы, которые проверят чистоту сделки и наличие различных обременений на участок, специалисты, которые оценят состояние внешних технических сетей, и архитектор, работающий с заказчиком над разработкой технического задания. Порой собрать все это вместе, увязать и создать поистине ликвидный продукт - задача не из легких”.

 

Кто-то доверяет весь процесс профессиональной компании, имеющей хорошую репутацию и заслуженное имя, другие создают службу технического надзора. К сожалению, считает Комиссарова, не так много компаний занимаются этим профессионально и способны довести весь процесс от начала и до конца. “В эту службу попадают люди случайные, не имеющие опыта загородного индивидуального строительства. А ведь такой вид строительства - отдельный вид "спорта" со своими технологиями и материалами. Поэтому при формировании такой службы необходимо подбирать людей с опытом строительства загородного жилья, а не просто строителей, построивших школу или садик в городе. Хаотичный, "бригадный" метод проектирования и строительства ведет к увеличению сроков производства работ и стоимости, серьезным техническим ошибкам и, как следствие, неудовлетворенности заказчика”, - говорит она.