Уплотнение и расширение загородного рынка - 2006
Подводя итоги уходящего года, посмотрим, как обстояли дела на рынке загородной недвижимости. За это время загородные территории стали пригородными, а ресурс рынка к росту далеко не исчерпан.
Требуется дополнительный объем
Скажем сразу, что потенциальная емкость рынка по итогам года остается высокой, и говорить о его насыщении явно преждевременно. Впрочем, как считает президент компании «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин, предложение загородных элитных объектов как раз находится на высоком уровне, близок к насыщению и сегмент бизнес-класса. Как и можно было ожидать, основная проблема - в эконом-сегменте, где, по данным аналитиков «МИАН - агентство недвижимости», спрос удовлетворен не более чем на 30%.
По мнению экономиста-аналитика управления загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» Янины Мирончук, наиболее популярным у покупателей загородного жилья в 2006 году стал такой формат, как таунхаусы недалеко от МКАД: «Такой формат загородного жилья рассматривается как альтернатива московской квартире, в связи с его невысокой ценой относительно московских цен и цен предлагаемых на продажу коттеджей».
В качестве значимой тенденции уходящего года можно отметить и развитие такого направления, как загородное малоэтажное строительство. Так, по словам Олега Маринина, если в 2005 году малоэтажный сектор занимал около 5% от общего числа предложений на рынке, то в 2006-м его доля выросла до 25-30%.
Всего же в течение года на рынке реализовано, как отмечает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН - агентство недвижимости» Светлана Кондачкова, около 24 тыс. объектов. «Структура реализованных объектов позволяет говорить о фактическом равновесии продаж в первичном и вторичном секторах - 55:45%», - уточняет Кондачкова. «Суммарный объем рынка подмосковных коттеджных поселков, на котором сегодня действует 96 компаний-операторов (застройщики и риелторы), превысил 8,6 млн кв. м», - приводит свои данные управляющий проектом «Грин Хилл» Григорий Слепак.
Что касается динамики цен, то, по словам Светланы Кондачковой, средний показатель роста цен на объекты загородной недвижимости составил в уходящем году 27%, причем наибольший рост отмечался в строящихся поселках. Как отмечает Григорий Слепак, к концу года рынок достиг, по предварительной оценке, стоимостного объема в $8,3 млрд (для сравнения: аналогичный показатель для 2005 года - $7 млрд).
«Год ознаменовался двукратным ростом цен на самые ликвидные загородные дома дорогого сегмента, - рассказывает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. - Было совершено 6-7 сделок по цене от $17 до 25 млн (в прошлом году рекордом была цена в $10 млн)».
Абсолютный же ценовой рекорд среди предложений установил дом в санатории «Барвиха», который предлагается по цене $70 млн.
Рублевка теперь в хвосте
Подводя итоги года, нельзя не отметить лидеров и аутсайдеров с точки зрения развития среди подмосковных направлений. И здесь большинство экспертов в первую очередь отмечают утрату пальмы первенства Рублево-Успенским шоссе. «Справедливости ради надо отметить, что Рублево-Успенское направление постепенно становится аутсайдером в связи с исчерпанием земельного ресурса», - отмечает Кондачкова. Еще более категоричен в своих оценках Олег Маринин: «Неизменный лидер по продажам - Рублево-Успенское шоссе - в уходящем году переместился на последнее место, потому что земельный ресурс этого направления практически исчерпал себя». Ну, а первое место по темпам развития занимает теперь Новорижское шоссе. «В связи с тем что предложения на таком популярном направлении, как Рублево-Успенское, практически закончились, место лидера заняло Новорижское шоссе, чей ресурс только начинает развиваться», - поясняет Григорий Слепак.
Кроме того, хороший темп развития показали Калужское, Дмитровское и Киевское шоссе. «Существенно увеличилась инфраструктурная составляющая таких направлений Подмосковья, как Новорижское, Дмитровское и Ленинградское, - рассказывает Светлана Кондачкова. - Кроме того, определенный прогресс наметился в решении транспортной проблемы Подмосковья. Запущены программы по реконструкции и строительству новых транспортных магистралей на таких направлениях, как Новорижское, Киевское, Ленинградское, Ярославское, Горьковское».
Еще одним акцентом уходящего года стало появление так называемой «третьей зоны» строительства загородного жилья . «Если раньше девелоперы предпочитали осваивать земли, расположенные до 30-40 км от Москвы, то теперь пришло время земель, которые удалены от МКАД на 40-50 км», - поясняет Григорий Слепак.
Рост цен неизбежен?
Как же будет развиваться рынок в наступающем году? Как говорит Янина Мирончук, темпы роста цен будут примерно такими же, как в текущем году. В частности, для вторичного рынка аналитики «Миэль-Недвижимость» ожидают рост на уровне 25-27%. «Можно спрогнозировать последующий рост к началу года, - уверен Олег Маринин. - Скорее всего, уже к весне 2007 года цены поднимутся на 10%. Это связано с тем, что в конце 2005-го и практически весь 2006 год наблюдался небывалый рост цен на жилье в Москве. Поэтому, с учетом специфики загородного рынка, продавцы постараются немного выровнять отставание». В дальнейшем же, прогнозирует эксперт, цены будут расти на 10-15% ежегодно.
Кстати, уже сейчас крупные девелоперы объявили о повышении цен после Нового года в среднем на 20% на наиболее ликвидные предложения, и на 15-20% подскочили цены на земельные участки в традиционно спокойном для загородного рынка декабре. Вообще уходящий год ознаменовался тем, что была серьезно нарушена традиционная сезонность в продажах. Как рассказывает Тимур Сайфутдинов, пик покупательского спроса и соответственно сделок пришелся на лето, что абсолютно нетипично для загородного рынка. После очень активного лета спад активности пришелся на начало осени. А в декабре наблюдался 10% рост цен и нередкие случаи отказов хозяев от сделок. «Срываются сделки, и люди готовы терять двойные задатки, чтобы потом их с лихвой себе возместить по новой цене. Такое обычно происходит перед серьезным ценовым скачком», - уверен Сайфутдинов.