Президент упростил строительство загородного жилья
Вчера Владимир Путин подписал пакет поправок в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты, которые существенно упрощают перевод земель из федеральной собственности в частную. Речь идет о приблизительно 70% земель. В перспективе, по мнению экспертов, это приведет к резкому увеличению объемов массового строительства недорогого загородного жилья и формированию "одноэтажной России".
Подписанные президентом поправки принципиально меняют правила игры на строительном рынке. Во-первых, вводится правило о необходимости передачи неиспользуемых земельных участков, находящихся в федеральной собственности, субъектам федерации или в муниципальную собственность, которые затем могут выделить их под застройку. Такой земли в России - примерно 70% общего количества. Во-вторых, инвесторы смогут получить государственные участки, лишь заплатив налог на сельхозземли, при наличии проекта планировки и межевания земли, в то время как раньше полагалось проводить аукцион. Наконец, процесс оформления участка сокращен с примерно года до месяца, а количество экспертиз проекта строительства - с нынешних 12 до одного. "Основная проблема, с которой столкнулась программа реализации малоэтажного жилья в Подмосковье,- это то, что почти все земли, на которых можно было бы возводить подобные объекты, уже находятся в частной собственности. Владельцы же этих земель не готовы строить на принадлежащих им территориях доступное жилье. Поправки же в Земельный кодекс помогли найти земли, которые еще не принадлежат частным компаниям",- говорит Николай Дижур, председатель общественной организации "Наша земля".
По словам начальника управления формирования градостроительных программ Алексея Шепеля, если раньше на разработку строительной документации одного проекта уходило около четырех лет, то с принятием поправок этот срок сократится примерно до двух лет. "Стоимость оформления участка земли под строительство сейчас оценивается в 2-5% общего объема инвестиций в проект, однако теперь она должна существенно снизиться",- прогнозирует директор департамента маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб" Наталья Чукаева. Один из разработчиков законопроекта депутат Госдумы Мартин Шаккум рассчитывает, что принятие поправок увеличит объем строительства в стране на 15-20% в течение двух-трех лет.
За последние два года в Подмосковье уже было заявлено несколько крупных проектов на сельхозземле. В 2005 году о строительстве города Рублево-Архангельское на Новорижском шоссе (площадью 2,7 млн кв. м с инвестициями $3 млрд) объявила "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова, а в этом году стало известно о застройке окрестностей Домодедова группой Coalco (12 млн кв. м; $11 млрд), проекте Московского речного пароходства и акционеров "Ист-Лайна" в окрестностях Шереметьева (5 млн кв. м; $4 млрд) и строительстве микрорайона на территории племзавода "Коммунарка" на Калужском шоссе УК "Масштаб", созданной владельцами агрокомпании "Русагро" и Собинбанка (14,5 млн кв. м; $7 млрд). Наталья Чукаева рассчитывает, что изменения законодательства ускорят реализацию этих проектов.
А с принятием поправок можно говорить о формировании "одноэтажной России", уверен директор компании Building BMG Сергей Елисеев. "Закон фактически говорит: скупайте и застраивайте",- считает он, приводя в пример программу малоэтажного строительства в США после второй мировой войны. Гендиректор "Миэль-Недвижимости" Григорий Куликов говорит, что пока загородная недвижимость не может конкурировать с панельной городской застройкой: "Сейчас стоимость коттеджа или таунхауса эквивалентна квартире площадью от 100 м. Таких квартир в Москве около 5%, а покупателей, предпочитающих жилью в Москве таунхаусы и коттеджи , меньше 1% населения, всего несколько тысяч семей". Но в перспективе упрощение оформления земли может привести к увеличению объемов строительства загородного малоэтажного жилья стоимостью до $200 тыс., что сопоставимо со стоимостью квартиры в Москве, говорит замгендиректора девелоперской компании MCG Дмитрий Чертковский. По оценке Сергея Елисеева, сейчас на этот сегмент приходится максимум 10% предложения в загородном сегменте. Но в перспективе принятие поправок увеличит его долю до 80-90%, и этот сегмент начнет оттягивать покупателей у панельных домов в Москве, уверен он. "За $200 тыс. в Москве можно приобрести двухкомнатную квартиру в Бирюлеве площадью около 50 кв. м, если за эту же сумму покупателю предложат собственный дом площадью 110-120 кв. м, выбор очевиден",- рассуждает он. Впрочем, эксперты считают, что реальных изменений на рынке стоит ожидать через несколько лет, когда будут решены проблемы с инфраструктурой и девелоперы разработают концепции строительства поселков эконом-класса.