Дом у воды: что изменится после Нового года?
Близость водоема традиционно является большим преимуществом для загородной жизни. Однако с 1 января 2007 года вступает в действие новый Водный кодекс, который принесет в водную жизнь России множество изменений. Шутка ли - практически исключается возможность сноса коттеджей на берегах рек и озер, а также появляется возможность приватизировать пруд! Поэтому сегодня поговорим о загородном жилье, стоящем у воды.
Вода - залог успеха
Как рассказывает руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН - агентство недвижимости» Светлана Кондачкова, наличие водоема вблизи от дома действительно привлекает потенциальных покупателей. «Подобные объекты пользуются постоянным стабильным спросом. В качестве наиболее интересных объектов в категории «у большой воды» можно привести поселки по Новой Риге в районе Истринского водохранилища», - рассказывает Кондачкова. По Дмитровскому шоссе можно отметить районы вдоль русла Москвы-реки, целой череды водохранилищ - Клязьминского, Пироговского, Пяловского, Пестовского. По Пятницкому шоссе - район Икшинского водохранилища. По Минскому и Можайскому шоссе - Рузское, Озернинское, Можайское водохранилища.
«Стоимость жилья зависит от многих факторов. Вид на реку или залив является дополнительным залогом увеличения стоимости жилья. Конечно, вода ценится не сама по себе, а в совокупности с другими природными факторами, - рассказывает пресс-секретарь компании «Сити XXI век» Сергей Лядов. В то же время, по словам эксперта, вид на воду повышает стоимость жилья в среднем на 25-30%. А компания «Аллтек Девелопмент» приводит еще более весомые цифры: 30-50% удорожания из-за близости к воде.
«Участки с водой являются самыми востребованными на рынке, как для крупных, так и для индивидуальных инвесторов и застройщиков, а также для тех приобретателей, кто планирует самостоятельное строительство коттеджа для себя», - соглашается управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Жанна Щербакова. С другой стороны, все мы помним, чем для загородного дома (особенно дома у воды) может обернуться интерес со стороны природоохранных ведомств.
Снос отменяется?
Впрочем, похоже, что у владельцев таких коттеджей появляется шанс расслабиться: с 1 января начинает действовать новый Водный кодекс, согласно которому, в частности, перестает считаться недопустимым строительство в пресловутых водоохранных зонах. Собственно, кодекс в первую очередь устанавливает размеры таких зон. «Ранее этого не было, - поясняет юрист компании «Терра-недвижимость» Лола Юлдашова. - И нередко возникали путаницы и сложности в согласовании строительных мероприятий близ того или иного водного объекта».
Так, довольно много времени требовалось на само принятие решения (в каждом случае индивидуального), на каком расстоянии от воды можно строить, на каком - нельзя. А вот с Нового года дом можно будет построить прямо на берегу водного объекта на территории любого поселения. Если же вы хотите обзавестись домом у воды вне населенного пункта, придется помнить о следующих ограничениях: если площадь водного объекта менее 10 км, строить можно на расстоянии 50 м от береговой линии; если площадь - в границах от 10 до 50 км, строить можно в 100 м от берега. Если же площадь водного объекта превышает 50 км, начать строительство разрешается не ближе чем в 200 м от воды.
Частные пруды
Кроме того, важным новаторским моментом является введение частной собственности на водоемы. Теперь - правда, со значительными ограничениями - у частного лица появляется возможность гордо заявить: «А вот мой собственный пруд». Но тут надо сказать, что приватизировать разрешается только пруды и обводненные карьеры на участках, уже принадлежащих гражданам, которые хотят приобрести означенные водные объекты. «Кроме того, механизм такого рода приватизации пока что четко не определен. Не исключено, что здесь будет осуществляться принцип «вода следует за землей», - предполагает Юлдашова, - по аналогии с принципом «дом следует за землей»: водные объекты будут продаваться вместе с участком, на котором они расположены».
Что касается покупки водного объекта в собственность, как считает Жанна Щербакова, простым этот процесс не будет. «Как можно заметить, организация аукциона - строго регламентированная законом процедура, причем в аукционе принимают участие несколько претендентов, - комментирует Щербакова. - Пока будут изданы подзаконные акты, произойдет четкий кадастровый учет всех водных объектов и разграничение водных объектов по субъектам собственности, установлены ставки и пр., пройдет не менее года». Если же говорить о физических лицах, то нужно понимать, что приобрести в собственность возможно будет пруд площадью до 3 тыс. кв. м (в то время как озера не являются обособленными водными объектами, а значит, и приобрести их нельзя). «При этом, думаю, пакет документов для такой сделки будет "серьезным"», - предупреждает Жанна Щербакова.
Впрочем, надо отметить, что революционность вводимого кодекса в данной области часто преувеличивают. Так, в старой редакции документа право частной собственности на пруды и обводненные карьеры тоже предусматривалось, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая: «Только назывались они замкнутыми водными объектами, а замкнутость того или иного водоема определяло правительство РФ. Но надо сказать, что основными объектами внимания Росприроднадзора всегда были крупные водохранилища и реки, а вовсе не пруды и карьеры».
Альтернативный вариант
Если есть желание обзавестись своим прудом, но не хочется ждать, пока окончательно сложится правоприменительная практика в области приобретения прудов в собственность, то можно сделать его самостоятельно. «Так как сегодня очень трудно получить земельный участок для строительства коттеджных поселков в непосредственной близости к естественным водоемам, застройщики поселков находят выход из положения и организуют искусственные водоемы на своей территории либо облагораживают берега уже существующих водоемов (реки или озера)», - соглашается Светлана Кондачкова. Так, в Подмосковье уже сегодня есть несколько примеров грамотного использования обмелевших водных ресурсов. «Например, создатели элитного поселка Резиденции Бенилюкс (Новорижское шоссе, 17 км) значительно повысили инвестиционную привлекательность своего объекта, реконструировав русло практически высохшей реки Синички с расширением его до 50 метров», - рассказывает Кондачкова.
Конечно, можно организовать искусственный водоем на участке самостоятельно. «Но дело это затратное, - предостерегает Мария Литинецкая. - Кроме того, на рынке уже есть предложения с замкнутыми водоемами внутри участка - Ранчо, Княжье озеро, Довиль, Славенка, Николино». Одним словом, что касается «индивидуального прудокопательства» - это тема для отдельного, и не самого короткого, разговора.