Деловая окраина
Нынешний год стал настоящим прорывом в строительстве высококлассных бизнес-центров за пределами МКАД. Общая площадь начатых проектов составляет более 1,5 млн кв. м офисных и инфраструктурных площадей. Эти проекты ориентированы не на местный бизнес, а на московских арендаторов. Коммерческая недвижимость устремилась за город.
Движение по встречной
Семь лет назад топ-менеджеры молодой, но активно развивающейся IT-компании Race Communications задумались о смене офиса. Они арендовали в то время этаж бывшего здания авиационного института в начале Ленинградского шоссе. Им, во-первых, не хватало места, а во-вторых, совковое здание невнятного класса (то ли C, то ли D) уже не соответствовало имиджу компании. Тогда в Москве только начинали появляться офисы класса А, и они были запредельно дороги. И предприниматели решили построить собственное офисное здание, при этом замахнулись на площадь, в десять раз превышающую их собственные нужды, чтобы большую часть здания сдать в аренду, окупить таким образом расходы и еще остаться в плюсе. Ничего необычного в подобной постановке вопроса нет, так поступают многие. Свежесть решения была в другом: офисное здание класса А под названием "Кантри Парк" они собрались строить за пределами МКАД, в подмосковном городе Химки. Правда, на территории, непосредственно примыкающей к Кольцевой автодороге. Напомню: в то время это пространство было практически не освоено (еще только появился первый супермаркет IKEA), а высококлассные офисы строились исключительно внутри Садового кольца.
Они рассуждали так: классный "умный" дом, напичканный электроникой, за МКАД строить проще и дешевле, а парковочных мест можно наделать столько, сколько нужно (в отличие от центра города). Ценовой уровень для арендаторов будет, конечно, пониже, чем в Москве. Проблем две - меньшая престижность и большая удаленность от центра. Что касается первой, есть много крупных компаний, которым нужны прежде всего большие площади, а для представительских целей они могут открыть небольшие офисы в центре. А вот что касается транспортной доступности, в этом как раз заключалась главная "фишка" проекта. Когда по утрам все торчат в пробках по направлению к центру, они будут со свистом пролетать по Ленинградке в противоположном направлении. Даже тот, кто живет на другом конце города, сможет быстро добраться до офиса по бессветофорной Кольцевой автодороге. К тому времени ее как раз закончили строить, и систематических пробок на МКАД еще почти не было.
Нельзя сказать, что проект с самого начала шел гладко. Риэлтеры и консультанты менялись (сейчас консультантом является компания Sawatzky PM). Арендаторы не спешили расхватывать площади, в течение полугода после завершения отделочных работ (в 2004 году) еще оставались пустующие офисы. Но все же, когда еще на стадии строительства в качестве якорного арендатора пришла компания Volvo, стало ясно, что проект будет успешным. Сейчас в бизнес-центре "Кантри Парк" свободных площадей нет, зато есть лист ожидания. Многие хотят обосноваться здесь, рядом с такими компаниями, как Volvo, Porsche, BMW, пивоваренная компания "Вена". Планируется строительство уже второй очереди объекта.
Теперь странным кажется то, что до недавнего времени "Кантри Парк" оставался единственным действующим офисом высокого класса за пределами МКАД. При этом в разной степени готовности (от проекта до отделочных работ) находится около десятка бизнес-центров. Забавно, что айтишники уловили тренд на несколько лет раньше профессиональных девелоперов.
Столица не резиновая
Почему именно сейчас настало время активного освоения ближнего Подмосковья? Безусловно, имеет значение общий повышательный тренд в сфере недвижимости. Земля в Москве не только дорожает, ее становится все меньше, а обременения на продаваемые участки возрастают. В то же время область, заинтересованная в развитии инфраструктуры и увеличении количества рабочих мест, предлагает более интересные условия инвесторам. И все же переоценивать фактор подмосковного протекционизма не нужно. При строительстве типового жилого дома снижение затрат на приобретение земельного участка в области по сравнению с Москвой (даже в непосредственной близости от МКАД) действительно заметно уменьшит себестоимость. Если же речь идет о создании высококлассного офисного комплекса площадью сотни тысяч квадратных метров, эта разница окажется несущественной в общем объеме инвестиций.
По словам Павла Лебедева, вице-президента инвестиционно-строительной компании RIGroup, общий объем вложений в строительство бизнес-центра класса А в Мякининской пойме (площадь - 96 тыс. кв. м) составит $140-150 млн. Несколько примеров для сравнения. Недавно заявленный проект компании МИАН - 25-этажный бизнес-центр класса А на проспекте Вернадского (площадь - 50 тыс. кв. м) - потребует вложений в объеме $40 млн. Инвестиционную стоимость бизнес-парка "Хорус Кэпитал" на "Водном стадионе" (общая площадь - около 100 тыс. кв. м) эксперты оценивают в $120 млн. Безусловно, сравнение индивидуальных проектов не слишком корректно, но все равно можно сделать вывод, что инвестиционная стоимость квадратного метра офиса как в Москве, так и в Подмосковье составляет в среднем $1-1,5 тыс. и зависит она не столько от местоположения, сколько от классности объекта.
По словам Павла Лебедева, вице-президента инвестиционно-строительной компании RIGroup, общий объем вложений в строительство бизнес-центра класса А в Мякининской пойме (площадь - 96 тыс. кв. м) составит $140-150 млн. Несколько примеров для сравнения. Недавно заявленный проект компании МИАН - 25-этажный бизнес-центр класса А на проспекте Вернадского (площадь - 50 тыс. кв. м) - потребует вложений в объеме $40 млн. Инвестиционную стоимость бизнес-парка "Хорус Кэпитал" на "Водном стадионе" (общая площадь - около 100 тыс. кв. м) эксперты оценивают в $120 млн. Безусловно, сравнение индивидуальных проектов не слишком корректно, но все равно можно сделать вывод, что инвестиционная стоимость квадратного метра офиса как в Москве, так и в Подмосковье составляет в среднем $1-1,5 тыс. и зависит она не столько от местоположения, сколько от классности объекта.
Таким образом, строительство за пределами МКАД ведется далеко не в первую очередь из соображений экономии. Однако относительная дешевизна подмосковной земли позволяет отдавать большие площади для инфраструктуры, прежде всего автостоянок. "Благодаря низкой стоимости земли у девелопера есть возможность сделать большую прилегающую территорию, парковку,- говорит Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties.- Кроме того, надо иметь в виду, что больших площадок, пригодных для строительства бизнес-парков, в Москве не так много, поэтому логично, что девелоперы этого формата обращают свое внимание на МКАД".
Прежде всего застройщики коммерческой недвижимости оценили Подмосковье как перспективную площадку, имеющую огромный потенциал роста. "Деловые районы, вынесенные за пределы мегаполисов, существуют во всем мире,- говорит Павел Лебедев.- Позитивный пример Лондона или Парижа говорит о том, что подобные проекты рентабельны и конкурентоспособны. До недавнего времени такого явления, как рынок офисных центров в Подмосковье, вообще не существовало, а сегодня уже можно говорить о различных тенденциях развития этого рынка".
Сейчас в область устремились крупные игроки столичного потребительского рынка - филиалы банков, телекоммуникационные и страховые компании. С точки зрения девелопера, плюсом строительства офисных центров в Подмосковье является то, что можно в более короткие сроки, чем в Москве, оформить исходно-разрешительную документацию, а процедура получения согласований и разрешений несколько проще. Внешняя сторона МКАД - это уже Подмосковье, но концепция проектов, строящихся на данной территории, существенно отличается от концепции офисных центров, возводимых в подмосковных городах. Бизнес-центры, построенные (строящиеся) с внешней стороны МКАД или на удалении до 1-3 км от Кольцевой автодороги, ориентированы в основном на арендаторов из столицы. Офисные центры, строящиеся в городах области на большем удалении (в основном класса В и С), ориентированы на местных арендаторов и филиалы и представительства столичных компаний.
По этой причине вблизи МКАД строятся деловые центры в основном классов А и В, рассчитанные на крупных московских арендаторов. В последнее время их принято именовать бизнес-парками. По классификации IPD (Investment Property Databank), бизнес-парк - это комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки и большой наземной парковкой, расположенный за чертой урбанизированного центра и обеспечивающий хорошую доступность к ведущей магистрали. Бизнес-парк по определению не должен находиться в близости к центру города, поскольку его назначение - обеспечить более дешевыми (благодаря удаленности от центра) качественными площадями компании, нуждающиеся в так называемом бэк-офисе в противовес представительскому помещению, которое, как правило, находится в престижном районе.
Ставка на москвичей
При том что объемы инвестиций в высококлассные офисы за пределами МКАД практически идентичны московским, арендные ставки заметно ниже. "Ценовой фактор и возможность взять в аренду большие площади играют существенную роль в выборе именно бизнес-парка,- говорит заместитель управляющего директора Sawatzky PM Олег Смирнов.- Разница в арендной ставке для центра Москвы и объекта на периферии может достигать $200-400 на кв. м в год, что очень существенно при одинаковом качестве помещений и предоставляемых управляющей компанией услуг, престижности самого загородного офиса и его бизнес-окружения".
"Общая тенденция состоит в том, что офисы класса А за пределами МКАД сдаются примерно по тем же ставкам, что и офисы В+ по другую сторону трассы,- говорит Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium.- В среднем в третьем квартале этого года подмосковные офисы категории А сдавались по цене от $650 за кв. м в год, а ставки на офисы между Третьим транспортным и Садовым кольцами находились в пределах $680-860".
"Общая тенденция состоит в том, что офисы класса А за пределами МКАД сдаются примерно по тем же ставкам, что и офисы В+ по другую сторону трассы,- говорит Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium.- В среднем в третьем квартале этого года подмосковные офисы категории А сдавались по цене от $650 за кв. м в год, а ставки на офисы между Третьим транспортным и Садовым кольцами находились в пределах $680-860".
Относительно низкая цена не единственное преимущество бизнес-парков, как и удаленность от центра не единственный недостаток. "На данный момент сложности, связанные с открытием офиса за пределами МКАД, перевешивают плюсы,- утверждает Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании 'Терра-недвижимость'.- Во-первых, это доставка сотрудников до места работы. Придется либо нанимать людей, имеющих личный транспорт, либо обзаводиться специальным транспортом. Но самая главная проблема - это организованная инфраструктура, необходимая для функционирования офиса: банк, телекоммуникации (телефон, выделенная линия интернета, желательно оптоволоконный кабель). Дополнительные сложности возникают с питанием сотрудников. Все это ведет к повышению операционных расходов. Поэтому пока полноценные бизнес-центры или деловые парки за пределами МКАД - это скорее исключения".
Картина резко начнет меняться с развитием полноценных жилых пригородов. Москва семимильными шагами догоняет крупнейшие города мира, которые окружены престижными коттеджными районами. С развитием организованных коттеджных поселков растет потребность пригородов в инфраструктуре. Будут открываться новые агентства недвижимости, банки, рестораны, торгово-развлекательные центры, фитнес-клубы и спортивные комплексы.
"Близость к аэропортам и удобство подъездных путей, несомненно, имеют значение - возможно, не столь высокое, как цена,- утверждает Олег Смирнов.- Идеология движения на работу и с работы в автомобиле в противотоке с основным городским движением - одно из несомненных преимуществ, хотя при этом возникает проблема транспортировки сотрудников и посетителей, передвигающихся общественным транспортом. Это решается путем организации автобусных маршрутов до ближайших станций метро, что повышает операционные расходы. Как правило, бизнес-парки способны предоставить арендаторам значительно больше парковочных мест. Среднее отношение парковочных мест - одно на 35-40 кв. м офисных площадей против одного на 100 кв. м в центре Москвы. Бизнес-парки оказываются в отдаленности от основной городской инфраструктуры, но эта проблема решается размещением на их территории арендаторов, предоставляющих различные услуги. Например, точки питания, книжные, цветочные магазины, химчистки, бюро путешествий и т. д.".
Хорошим примером создания собственной сервисной инфраструктуры является "Кантри Парк". На его территории располагаются турагентство, ресторан, бизнес-кафе, салон красоты, отделение банка, автосервис и т. д. По мнению участников рынка, строительство бизнес-парков, на территории которых арендаторы могут получить ряд дополнительных услуг (гостиничных, выставочных и т. п.),- наиболее вероятный сценарий развития подмосковного офисного рынка.
В поиске арендаторов
Безусловно, не каждая компания решится на переезд за город. Но все же круг таких арендаторов, причем из первого ряда представленных в России компаний, широк. Для компаний, которым непринципиально в силу их основной деятельности находиться в центре города, такое решение становится наиболее привлекательным, тем более теперь - после успешной реализации первых бизнес-парков в Москве. Они получают возможность объединить свои подразделения, разбросанные по городу, взяв в аренду 4-6 тыс. кв. м.
Хотя большинство аналитиков считают благоприятными перспективы загородных офисных проектов, Александр Новиков из Prime City Properties высказывает осторожные опасения: "Несмотря на мультифазный характер проектов, общий объем запланированных площадей может оказаться слишком велик для районов Ленинградского и Новорижского шоссе, и, возможно, в течение ближайших двух-трех лет девелоперам придется скорректировать свои планы в соответствии с уровнем спроса".
Хотя большинство аналитиков считают благоприятными перспективы загородных офисных проектов, Александр Новиков из Prime City Properties высказывает осторожные опасения: "Несмотря на мультифазный характер проектов, общий объем запланированных площадей может оказаться слишком велик для районов Ленинградского и Новорижского шоссе, и, возможно, в течение ближайших двух-трех лет девелоперам придется скорректировать свои планы в соответствии с уровнем спроса".
Точечная застройка
Загородные офисные центры - как действующие, так и строящиеся - наиболее плотно заняли Ленинградское и Рублево-Успенское шоссе. Все остальные располагаются в особых точках, к которым относятся прежде всего зоны вокруг аэропортов. Масштабная застройка вдоль Международного шоссе, ведущего в Шереметьево, которую осуществит Московское речное пароходство (МРП), и в Домодедово (Coalko), несомненно, изменит облик этих районов. Правда, это станет новостью следующего десятилетия.
К особым точкам относится и бизнес-центр в Мякининской пойме - он расположится в самом ядре административно-общественного центра Московской области. Этим определяются и ожидания застройщика относительно будущих арендаторов. "Офисный центр рассчитан в первую очередь на представительства иностранных и крупных отечественных компаний, а также на коммерческие структуры, работающие с правительством Московской области",- говорит вице-президент RIGroup Павел Лебедев.
Но самой главной особой территорией является, конечно, Рублево-Успенское шоссе. Если действующий на Рублевке бизнес-центр "1 км" (его название красноречиво свидетельствует о местоположении) еще в какой-то мере рассчитан на трафик МКАД, то строящийся деловой центр "Резиденция" находится в самом центре рублевского анклава и ориентирован в первую очередь на его обитателей. "Этот проект рассчитан на две категории арендаторов,- рассказывает консультант отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Виктория Данченко.- Первая - это компании, которые хотят быть поближе к своим VIP-клиентам: страховщики, банкиры и т. д. Вторая категория - это обитатели Рублевки, которые хотели бы иметь представительские офисы поблизости от дома. Топ-менеджеру отнюдь не обязательно быть на рабочем месте круглые сутки, порой достаточно провести видеоконференцию с сотрудниками, находящимися в основном офисе. 'Резиденция' как раз и предоставит такую возможность.
Цены в "Резиденции" вполне соответствуют центру Москвы - от $700 до $1,5 тыс. за кв. м в год. Можно не сомневаться, что цены будущих арендаторов не остановят. "С точки зрения бизнеса лучшее место, чем деревня Жуковка, трудно найти",- говорит Тимур Сайфутдинов из компании "Терра-недвижимость". Но в настоящее время, как стало известно BG, ни один договор об аренде в "Резиденции" еще не заключен.
Обратная сторона МКАД
Активная застройка областной стороны МКАД подвигла руководство города к тому, чтобы заняться территориями внутри трассы. В начале года мэрия выпустила распоряжение, в соответствии с которым ГУП "Управление экспериментальной застройки" должно было подготовить предпроектную документацию по 26 участкам на МКАД для строительства коммерческой недвижимости. Предпроектная документация для первого аукциона была подготовлена в рекордно короткие сроки - всего за полгода. Провели его помпезно - ничем не примечательный участок площадью 2 га на востоке столицы, между МКАД и улицей Сталеваров, продавался в режиме телемоста одновременно в Москве и Мюнхене (там в это время проходили Дни Москвы).
Начальная цена составляла 20 млн рублей (или €650 тыс.; аукцион проходил одновременно в двух валютах). В ходе аукциона цена поднялась в 5,5 раза и составила 111,45 млн рублей (€3,22 млн). В расчете на сотку - €16,1 тыс., как в коттеджном поселке на престижном Новорижском направлении. Ирония в том, что первый участок московской земли, предназначенный для строительства в пику области, приобрело ООО под названием "Подмосковье".
На этом месте предполагается строительство торгового комплекса площадью 16,5 тыс. кв. м и гаражей. Вообще, гаражи займут основную часть участков внутри МКАД. Из 14 подготовленных в настоящее время к торгам участков только на семи разместятся торговые комплексы, все остальное - автостоянки и склады. "Москомархитектура и мы, как разработчики лотовой документации, определяем функциональное назначение территории, пятно застройки и максимальную площадь. Внешний облик здания определит сам инвестор как заказчик проекта",- говорит руководитель ГУП "Управление перспективной застройки" Владимир Хайкин.
Прямая речь
За городом лучше работать?
Михаэль Хергезелль, гендиректор страховой компании Allianz Russia:
- В Подмосковье?! А почему не во Владивостоке? Перед нашей компанией пока не стоит вопрос переезда в другой офис. Но в любом случае мы не рассматривали бы даже возможность переезда в Подмосковье. Причина очень проста. Тот, кто хочет развиваться с рынком, должен быть в центре событий, в том числе и географически. В России это Москва, где сконцентрированы все бизнес-потоки. Причем, как и в других мировых столицах, у Москвы тоже есть понятие делового центра, которое стало уже частью деловой культуры российского бизнес-сообщества. Поэтому-то все сюда так и стремятся.
Виктор Тридрих, президент холдинга "Виро":
- А я уже две компании перевожу за город. Большая разница в коррупции между московскими и областными чиновниками. Добираться гораздо легче, а остальная инфраструктура на том же уровне: телефоны и интернет сейчас доступны везде. Тенденция перевода офисов из столицы с годами только усилится. Точечная застройка Москвы ни к чему хорошему не приводит, и градостроительная политика столицы отражается на москвичах лет через десять.
Владимир Исаков, первый вице-президент Торгово-промышленной палаты России:
- Нам, к сожалению, переезжать нельзя, иначе мы будем оторваны от органов власти. Но я еще работаю в Высшей школе экономики, а там решили студенческий городок вывезти в район Троицка. Профессора будут дышать свежим воздухом, а студенты - меньше ходить по кабакам. Конечно, Москва перегружена и разумно некоторое производство и архивы вывести за ее пределы, но если не будет улучшена транспортная инфраструктура, проблему это не решит.
Валерий Калачев, председатель правления Eastbridge Bank:
- В свое время мы даже начали было рассматривать вопрос о переезде в ближайшее Подмосковье, но оказалось, что это породит новые проблемы. Москва есть и будет центром принятия всех экономических решений. Москвичи не хотят ездить работать из Москвы в Подмосковье, а на местах мы не смогли бы найти хороших специалистов. Поэтому нашим банком было принято решение в целях минимизации издержек перевести в Пушкино бухгалтерию, вэб-офис и другие не столь важные службы.
Максим Игнатьев, председатель совета директоров компании "Reebok-Россия":
- С точки зрения клиентской базы проблем нет - мы можем работать за городом. Я больше тревожусь за сотрудников: не каждый сможет перебираться через всю Москву куда-нибудь в Одинцово. С другой стороны, в Подмосковье нет проблем с парковкой машины и помещение можно использовать так, что оно не стесняет работу. Пробки в Подмосковье меньше, да и приятно во время обеда прогуляться по лужайке и посмотреть на воду, а не дышать дымом и наблюдать за вечно спешащими москвичами. Я уверен, что сейчас многие начнут переезжать, так как Москва захлебывается от пробок.