Загородное жилье будет дорожать вслед за столичными квартирами
В следующем году загородное жилье будет дорожать - такой прогноз сейчас дают многие эксперты. Связано это с невиданным ростом цен на квартиры в городе, за которым стоимость "коттеджного" метра не успевала. Проект "РБК-Недвижимость" вместе с экспертами рынка подводит итоги уходящего года и строит предположения о дальнейшей судьбе рынка.
На прошлой неделе Российская гильдия риэлтеров провела конференцию "Как создать успешный загородный девелоперский проект, привлекательный для инвесторов", в рамках которого представители рынка обменивались мнениями о нынешнем его положении и делились прогнозами на 2007 год. Рынок загородного жилья переживает период роста: по данным компании "Парк Групп", его объем за последние три года увеличился на 200%. Приведем несколько цифр для сравнения: если предложение на первичном рынке в конце 2005 г. в денежном выражении составляло, по разным оценкам, 5,5-6,5 млрд долл., то, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", сейчас оно равняется 9 млрд долл. Интересно, что большая часть предложения сосредоточена на Новорижском шоссе, тогда как "статусное" Рублево-Успенское уже не так популярно, как ранее: "В уходящем году наиболее динамично развивались Новорижское, Калужское, Дмитровское и Минское направления, а освоение земель по Рублево-Успенскому шоссе за исчерпанием свободных площадей пошло на убыль", - замечает президент компании "Парк Групп" Олег Маринин. Причем популярность Калужского направления, по оценкам компании Blackwood, за последний год выросла почти в два раза - с 9% до 16%.
Подводя предварительные итоги 2006 года, аналитики сходятся во мнении о том, что самый востребованный сейчас сегмент эконом-класса не насыщен, потому именно в последующие годы должно пройти под его "знаком". Так, сейчас около трети спроса приходится на объекты ценой 200-400 тыс. долл., тогда как девелоперы выставляют на продажу коттеджи, не дешевле 800 тыс. долл. Вот и получается, что покупатель и продавец долгое время не могли найти друг друга; но уже в этом году на рынок начали выходить объекты эконом-класса, которых так недоставало потребителю. Как заявил в рамках конференции директор департамента загородной недвижимости "Юниформстрой" Валерий Лукинов, девелоперы выбирают бизнес-, элит-класс из простого расчета: здесь можно получить наибольшую прибыль. Но предложение в элитном сегменте довольно разнообразно (ведь покупатель смотрит не на цену - как это происходит при выборе объекта эконом-уровня, а на другие характеристики: местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и другие), да и бизнес-класс уже близок к насыщению, так что игроки рынка в некоторой степени вынуждены будут наконец услышать потребителя, который не готов потратить внушительную сумму на загородное жилье. К тому же, отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая, принимая во внимание недавнее заявление Юрия Лужкова о необходимости строить офисы вне центра столицы, следует ожидать переезд части делового населения города в Подмосковье. Такого же мнения придерживается Аналитик отдела экспертизы проектов компании "МИЭЛЬ" Янина Мирончук: "народ переместится загород на ПМЖ или, по крайней мере, будет иметь вне Москвы второе жилье". А значит, спрос на коттеджи и другие загородные объекты вырастет, так что девелоперы должны будут "успеть" с адекватным предложением.
Рынок в последнее время активно разрабатывает формат загородных квартирных домов - именно их, в первую очередь, можно считать тем самым "вторым жильем", или, если быть более точными - квартирой выходного дня. Основное отличие данного формата в том, что эти дома строятся на природе, в удалении от плотной многоквартирной застройки. Этот формат был создан искусственно: дома строились на участке Рублево-Успенского шоссе, не подлежащем продаже (а покупать коттедж без земли вряд ли будут) - владение же квартирой не предполагает владение некоторым количеством соток. Сейчас таких проектов, по подсчетам аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", уже пятнадцать - четыре из них находятся как раз на Рублево-Успенском направлении, три на Сколковском, а еще восемь шоссе отметились лишь одним проектом каждое. Около 53% загородных квартирных домов располагаются в пределах 10 км от МКАД - такое удаление можно назвать идеальным для тех, кому необходимо регулярно ездить в столицу на работу. Однако пользуются популярностью и более далекие от Москвы объекты - например, "Витро Вилладж" на 38 км Калужского шоссе. Особый интерес такие проекты представляли в условиях сокращавшегося в течение года объема предложения жилья в городе: в загородных домах эконом-класса, таких как "Семь звезд", стоимость кв. метра заявлена на уровне от 1500 долл. - таких цен в столице уже не найдешь. При этом, как говорит руководитель Департамента исследований и консалтинга аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Татьяна Калюжнова, у покупателей квартир в загородных комплексах и коттеджей в поселках разные нужды, потому и сравнивать их некорректно. Однако можно с уверенностью сказать, что развивающийся рынок сейчас готов представить жилье, удовлетворяющее самым различным запросам: будь то желание жить за городом постоянно и обходить просторы ранчо или же мечта о собственных метрах за пределами деловой столицы, которые можно посещать только на выходных.
Еще одна тенденция на рынке загородного жилья, сформировавшаяся в 2006 году, - возросший интерес к форматам мега-поселков и дальних дач. "Первые характеризуются огромной площадью застройки (до 6 тыс. га), большим количеством домов, включающим разные типы жилья, а также расширенным объемом инфраструктуры как проекта, так и направления в целом, - поясняет Мария Литинецкая. - Дальние дачи - это формат загородной недвижимости, расположенной на значительном удалении от МКАД, не предполагающий круглогодичное проживание". И хотя большинство потребителей (53%) "смотрят" на "среднее" Подмосковье, но уже в этом году, по данным компании Blackwood, 33% покупателей проявляли интерес к удаленным участкам области. Связано это с тем, что там еще достаточно свободных земель, на которых можно размещать крупные объекты, - именно к ним обратились девелоперы, "раскручивая" дальние дачи: "в связи с тем, что земельный ресурс ближнего Подмосковья постепенно истощается, география строительства расширяется до 50 и даже 100 км от Москвы", - резюмирует О.Маринин.
Что касается животрепещущего вопроса о том, что произойдет с ценами на загородные объекты, то эксперты здесь не сходятся во мнении. Как говорит руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая, общий рост цен за прошедший год составил от 25% до 50% по различным направлениям. "По нашим прогнозам, объем предложения в следующем году резко увеличится, что в совокупности с уменьшением темпов роста цен в столице может привести к аналогичному уменьшению в Подмосковье", - строит радужный прогноз г-жа Литинецкая. Другие аналитики не так оптимистичны в своих оценках. Представитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", считает, что рынок загородного жилья не успел за ростом цен на обычные квартиры (по ее оценке, коттеджи выросли в цене всего на 30%), так что он наверстает упущенное в следующем году и выровняет положение на рынке: ведь сейчас квартира в спальном районе по стоимости сопоставима с домом в области, на престижном направлении.
О будущем повышении цен говорит и управляющий проектом "Грин Хилл" Григорий Слепак, прогнозируя удорожание загородного кв. метра к весне 2007 года на 10%. Он также считает, что продавцы постараются ликвидировать отставание области от столицы. "В дальнейшем, цены, безусловно, будут расти приблизительно на 10-15% в год в зависимости от индивидуальных характеристик объекта, что вызвано стабильным ростом благосостояния москвичей", - прогнозирует Г. Слепак. В качестве еще одного фактора, который будет способствовать повышению стоимости объектов, Олег Маринин называет развитие "загородной" ипотеки. Другие эксперты также делают ставку на ипотечное кредитование: оно даст новых клиентов, заинтересованных в жилье за границами МКАД, но пока не имеющих достаточного объема денежных средств на воплощение загородной мечты.