Махнем не глядя?

Специалисты рынка недвижимости абсолютно единодушны в том, что говорить об альтернативе в элитном сегменте можно. Однако это не альтернатива в привычном понимании, да и сама ситуация - скорее исключение из правил. Во-первых, у покупателей дорогих квартир достаточно средств, а во-вторых, слишком длинна процедура самой сделки. «Главный враг альтернативы - время. Как только в цепочке появляется новостройка, любая альтернативная сделка распадается. Это связано с тем, что оформление в собственность квартиры в новом доме может занимать от года до двух лет», - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «Авгур Эстейт». Случаев, когда в элитном сегменте совершается именно альтернативная покупка, крайне мало. Это бывает, когда у владельца появляется соблазн продать квартиру по выгодной цене, или он принимает решение переселиться, например, за город. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group, моделирует еще одну ситуацию: «Например, великий олигарх давно уже живет на «Золотой миле» и хочет переселить маму к себе поближе. Тогда одновременно продается ее квартира и приобретается другая на Пречистенке, но это не обязательно, поскольку при такой сделке, скорей всего, не будет жестких финансовых ограничений, и деньги от продажи не сыграют решающей роли при выделении средств на новые апартаменты для мамы».

Без лихорадки

Покупка новой элитной квартиры - дело довольно затратное. Зачастую покупатели не готовы вынимать из оборота крупные суммы. Как правило, они этого и не делают: сначала продают старое жилье, потом, не спеша, ищут новое, а на время поиска арендуют жилье того же уровня (в Москве или за городом) или уезжают путешествовать. Здесь не та ситуация, когда покупатель в ожидании переезда сидит на чемоданах. «Если говорить про элитный сегмент (от $1млн), здесь люди оперируют не последними деньгами, - замечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость». - Чаще всего мотивом для переезда служит желание улучшить свои жилищные условия. Дома морально устаревают и постепенно утрачивают свою инвестиционную привлекательность». К тому же, вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ определил, что с момента продажи квартиры собственником жилья члены его семьи теряют право пользования указанным жильем. Это упрощает механизм проведения сделки с квартирой, в которой на момент продажи прописан продавец и члены его семьи. «Покупатель, понимая, что в судебном порядке он имеет полное право снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц, достаточно легко соглашается купить такую квартиру. В качестве подстраховки может быть удержана покупателем некая сумма до момента снятия с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц», - рассказывает Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж отдела городской недвижимости компании Soho Realty.

Люди, которые совершили качественно новый скачок из жилья бизнес-класса в элитную недвижимость, прекрасно понимают, что с увеличением стоимости кв.м увеличиваются и эксплуатационные расходы на дом. Они к этому готовы и имеют возможность соответствовать уровню выбранного объекта и его социальной среды. «Как правило, покупатели элитной недвижимости являются владельцами нескольких квартир, и если они выходят на продажу одной из них, это скорее связано с появлением более интересных предложений. Такую продажу нужно расценивать как перекладывание денег из одного проекта в другой, обмен недвижимости, а не альтернативную покупку», - считает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп».

Узок их круг…

Но денег, как известно, никогда не бывает достаточно, поэтому для покупки квартиры часто привлекаются кредитные средства. В отличие от вторичного массового жилья, где клиент почти всегда улучшает свои жилищные условия за свой же счет, в элитном сегменте действительно работает пресловутое ипотечное кредитование. По словам Вячеслава Тимербулатова, вице-президента Группы компаний «Конти», покупатель, не готовый вывести средства из оборота, без проблем сможет взять кредит под имеющееся имущество и приобрести заинтересовавший его объект. Более того, очень часто кредиты выдаются на льготной основе, так как люди, желающие приобрести дорогую недвижимость, как правило, имеют свой бизнес и налаженные связи с банками. Кроме того, ключевым правилом элитного рынка является исполнение принятых на себя обязательств, письменных или даже устных. «Дело в том, что каждая из сторон имеет значительный статус, и нарушение устных или письменных обязательств бросает тень на ее репутацию. Как говорят, не мир тесен, а слой тонок: многие участники сделки знакомы, имеют общих знакомых, или их интересы пересекались в бизнесе», - говорит Денис Попов, генеральный директор компании «Контакт - Элитная Недвижимость».

Кстати, для покупателей элитного жилья, имеющих собственный бизнес, кредит выгоднее, чем вложение собственных средств. Проценты по ипотечным кредитам сегодня составляют от 10 до 12% годовых. При этом рост цен на рынке элитного жилья в последнее время составил более 30%. Учитывая, что средний доход, который получает собственник в своем бизнесе, в 2-3 раза выше процента по кредиту, нетрудно догадаться, откуда берутся средства на новое жилье. «Дело в том, что средняя доходность современного бизнеса значительно выше, чем процентные ставки банков.

Поэтому мы советуем своим клиентам в случае необходимости воспользоваться именно кредитом, не прибегая к альтернативной схеме покупки», - говорит Евгений Иванов, управляющий директор компании «Усадьба».

На короткой цепочке

Пожалуй, главное отличие альтернативных сделок на рынке массового жилья и на рынке элитной недвижимости заключается в длине цепочки. Если в не элитном секторе в этом процессе участвуют 5-6, а то и больше покупателей и продавцов, то цепочка в элитном сегменте состоит максимум из 3 звеньев. «Исключение составляет сегмент больших квартир, расположенных в ведомственных домах, либо последние коммунальные квартиры, находящиеся в лучших особняках Москвы. Там альтернативные сделки происходят по правилам обычного рынка недвижимости, где взамен продаваемой одновременно покупается несколько квартир, выстраивается сделка с большим количеством участников. Технологии при проведении этой сделки аналогичны рынку массового жилья», - комментирует Денис Попов.

Квартиры на рынке элитки в 90% случаев пустые, в них никто не прописан. Они юридически свободны, вне зависимости от того, проживает в них кто-либо или нет. Ведь для некоторых подобная недвижимость - своеобразный финансовый инструмент, поэтому квартира должна быть всегда юридически свободной. Как правило, в домах класса de luxe вообще не живут по прописке. Трудно представить, чтобы обитатели «Золотой мили» стремились воспользоваться услугами районной поликлиники или устроить ребенка в школу по месту проживания. Хотя бывают и противоположные случаи. Например, чтобы ребенок учился в одной из лучших школ в городе, которая находится во Вспольном переулке, желательно быть жителем этого района. Для этого родители покупают небольшую квартиру на Патриарших прудах и прописывают там ребенка. Вообще же в элитные квартиры детей обычно не прописывают, чтобы в случае продажи не пришлось проходить опекунский совет. Ирина Жарова-Райт вспоминает единственный в своей практике случай, когда в квартире площадью 300 кв.м были прописаны мать и ребенок, и, выписывая ребенка, риэлторы должны были предоставить квартиру большей площади, чем предыдущая, и получать разрешение в опекунском совете.

Ждите ответа

Конечно, самый интересный вопрос - что именно продают и что покупают на рынке элитной недвижимости. В начале этого года, рассказывают риэлторы, на рынке появилось большое количество квартир, расположенных в старинных особняках. Это расселенные коммуналки с метражом от 120 до 300 кв.м. После приобретения новыми хозяевами в 90-е годы были сделаны ремонты разной степени качества, но материалы и технологии того времени сильно уступают современным. Сегодня стало очевидно, что квартиры устарели и морально, и физически: надо либо делать в них капитальный ремонт, либо перебираться в другие. Сейчас эти квартиры продаются за $1,5-2 млн, а взамен люди приобретают недвижимость в новых домах, как правило, в престижных районах центра или за городом, естественно, большей площади.

Обычно покупатели ищут квартиру в 165-170 «квадратов» по средней цене $9 тыс. за кв.м. По сути, стоимость покупки равна стоимости продажи собственной квартиры. «Понятно, что эти дома находятся в стадии строительства, но когда они будут построены, их стоимость значительно возрастет. Достоинства такой покупки: местоположение в центре, нахождение вблизи парка, сквера или водной зоны. Обязательным условием является наличие нескольких машиномест в подземном паркинге, современная система инженерии и т.д. То есть приобретается качественно новое жилье без какой-либо доплаты», - говорит Денис Попов.

Впрочем, и старые дома не теряют своего статуса. Наоборот, большое количество сделок совершается именно с такими квартирами. Свою роль играет их неповторимый архитектурный облик, да и качество постройки в дореволюционную эпоху было на достаточно высоком уровне. Некоторые дома созданы известными архитекторами.

Единственный неустранимый недостаток такой недвижимости - отсутствие подземной парковки, но далеко не всех покупателей это останавливает. По словам Дениса Попова, бывает так, что человек, поживший в старом доме, мечтает сменить его на новый, или наоборот - живущий в современном хочет сменить его на исторический особняк. Ну и, конечно, некоторые клиенты желают поселиться в каком-то определенном доме. Впрочем, в этом случае можно очень долго ждать, когда в нем освободится квартира. И, тем не менее, многие ждут.