Под Москвой житье не худо - тут купил такое чудо. За $300 тыс.

В связи со стремительным взлетом цен на квартиры некогда дорогостоящие таунхаусы превратились из экстравагантной игрушки в реальную альтернативу городскому жилью. Но, как показывает практика, не только они. Сегодня вполне реально приобрести коттедж с участком земли в пределах 30-40 км от МКАД менее чем за $300 тыс., что фактически равняется стоимости трехкомнатной квартиры эконом-класса. То есть в настоящее время любая московская семья, владеющая обычной «трешкой» в панельном доме в любом из московских районов, может переселиться за город в собственный дом. Все дело в том, что это будет за жилье.
Объективности ради заметим, что нижняя ценовая граница предложений на рынке загородной недвижимости находится в данный момент на уровне около $90 тыс. Но раз мы заговорили о домах, которые способны заменить московскую квартиру, то будем принимать во внимание объекты стоимостью до $300 тыс., т. е. равные по цене обычной трехкомнатной квартире эконом-класса.
По данным директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко, в указанном ценовом диапазоне на рынке загородной недвижимости присутствуют три вида предложений. Первый вариант - дачные поселки повышенной комфортности, расположенные в 30-130 км от МКАД. Второй тип представляет собой таунхаусы эконом-класса, расположенные на недорогих направлениях в 15-40 км от МКАД. Наконец, третья разновидность недорогой загородной недвижимости - это дома с участками в коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса тоже по не самым популярным направлениям (Горьковское, Щелковское, Егорьевское, Варшавское и отчасти Ярославское шоссе).
 
Эконом-меню
 
Специалисты компании «Терра-недвижимость» считают, что за $200-300 тыс. несложно купить дом в ближайшем Подмосковье в местах стихийной застройки без коммуникаций или таунхаус на непопулярном направлении в 30-километровой зоне. За указанную сумму также можно приобрести земельный участок площадью 10-15 соток без подряда в организованном поселке.
Поселки эконом-класса, по мнению руководителя направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Светланы Кондачковой, делятся на две категории. Представители первой находятся в 15-20 км от МКАД и представляют собой в основном таунхаусы. Ко второй категории относятся более отдаленные дачные поселки в ценовом диапазоне до $250 тыс. за объект. На первую категорию поселков спрос за последний год увеличился почти в два раза, так как условия проживания в них максимально приближены к городским.
На дачи в недорогих организованных поселках спрос тоже высок, но они все же предназначаются преимущественно для сезонного отдыха. Если человек желает круглый год жить в собственном доме, а в Москву ездить на работу, дачные поселки, даже повышенной комфортности, ему не подойдут из-за удаленности от Москвы и неразвитой инфраструктуры.
 
Что такое близко и что такое далеко
 
Расстояние до Москвы является одним из главных параметров коттеджей, которые пригодны для постоянного проживания. На сегодняшний день по Новорижскому, Симферопольскому и Киевскому шоссе такие коттеджные поселки возводятся в пределах 50-километровой зоны, по всем остальным максимальной границей является 30 км. Удаленность от столицы выступает и одним из важных ценообразующих факторов на рынке загородной недвижимости.
По словам С. Кондачковой, поселки для постоянного проживания не должны находиться дальше 15-20 км от МКАД, а их стоимость зависит от расположения дома, направления, а также от того, находится ли коттедж в организованном поселке с развитой инфраструктурой или это отдельно стоящий объект. В среднем цена подобных объектов колеблется в пределах $200-220 тыс.
Похожие, хотя и несколько более высокие суммы называет и В. Мищенко, который определяет среднюю стоимость домовладения эконом-класса на уровне около $230 тыс. Такие дома реализуются в коттеджных поселках по Новорижскому, Минскому, Можайскому, Киевскому и Дмитровскому шоссе на расстоянии 40-120 км от МКАД.
Наиболее привлекательные по соотношению цены и качества коттеджные поселки располагаются по Новорижскому шоссе в 40-70 км от МКАД. Предлагаемые там дома, как правило, имеют два этажа, их средняя площадь - 200 кв. м. Сам поселок обычно обеспечен всеми коммуникациями (газ, электричество, водопровод, канализация) и хорошо развитой собственной инфраструктурой (охрана, спортивные и детские площадки, магазин, кафе, места отдыха, прогулочные зоны и др.).
Современные покупатели загородной недвижимости придирчиво выбирают дома. Среди требований, которые предъявляются к коттеджам, основными являются высокое качество строительства, транспортная доступность, удачная архитектурная концепция, продуманные планировочные решения, грамотное управление и эксплуатация поселков.
Интересы потребителей смещаются: прослеживаются тенденции уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей, уменьшения числа этажей до двух.
 
Поиски и находки
 
В данный момент на объекты в поселках эконом-класса существует самый большой спрос - более половины потенциальных покупателей интересуются именно сравнительно недорогими объектами, в то время как в структуре предложения они занимают лишь 23%, так что дефицит коттеджей эконом-класса налицо. В дальнейшем спрос на них станет увеличиваться, считает В. Мищенко, поэтому будет неуклонно повышаться и их цена.
Уровень спроса на недорогие поселки обусловлен несколькими причинами. Одной из них является крайне малое количество доступных предложений в близлежащих к Москве районах. Кроме того, качество этих объектов не соответствует ожиданиям покупателей. Они не хотят приобретать не устраивающие их дома даже за небольшие суммы и готовы ждать интересного проекта в течение нескольких лет. Стимулируют спрос и положительные изменения в законодательстве, увеличение общего благосостояния и покупательской способности граждан, а также развитие ипотечного кредитования.
Несмотря на высокий уровень спроса, крупные девелоперы пока предпочитают заниматься проектами элитной застройки и возведением поселков бизнес-класса, поскольку прибыль от их реализации выше, чем в случае с недорогими коттеджами. Причиной С. Кондачкова называет высокую стоимость земли и низкую рентабельность проектов эконом-класса.
Тем не менее найти хороший дом по цене не более $300 тыс. вполне реально. Более того, это будет выгодное финансовое вложение, поскольку, по мнению специалистов рынка загородной недвижимости, стоимость таких объектов растет в среднем на 20% в год.
Потенциальным покупателям можно посоветовать начать поиски коттеджа зимой. Это время года имеет свои неоспоримые плюсы, для того чтобы присмотреться к объектам недвижимости и оценить их с технической стороны. Кроме того, многие застройщики проводят зимой специальные акции, которые подразумевают скидки - у покупателя появляется неплохой шанс сэкономить.
 
Елена Матвеева, руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
 
- Сегодня переезд за город или приобретение своего дома может служить достойной альтернативой квартире в Москве.
Начиная с лета этого года на рынке Подмосковья начали появляться достойные внимания коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса, в которых продаются дома со строительным подрядом, расположенные на участках от 15 до 20 соток. Такие поселки строятся, как правило, в 30-55 км от МКАД на Новорижском, Дмитровском, Симферопольском, Киевском шоссе. Диапазон цен в таких поселках на начальном этапе строительства колеблется от $150 тыс. до $250 тыс. за объект. За первый год продаж предложения значительно дорожают - в среднем на 40-50%.
Дома строятся в основном из пенобетона и кирпича, хотя в настоящее время появилось много домов из клееного бруса. Средняя площадь домовладений - от 180 до 270 кв. м.
 
Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
 
- Загородное жилье сравнительно близко по стоимости 1 кв. м к московскому, но существенно превосходит его по качеству, что формирует высокий спрос на коттеджи. При существующем обширном предложении по различным направлениям - от огороженного поля до готовых домов - покупателю непросто выбрать из имеющихся на рынке объектов. Люди доверяют известным девелоперам, чья репутация на рынке не вызывает сомнений. При этом очень важно, чтобы застройщики могли сориентировать клиента и аргументировано объяснить достоинства проекта.
В данный момент мы наблюдаем рост благосостояния различных социальных групп, в том числе и потребителей эконом-класса. Если эта тенденция сохранится, то через несколько лет этот сегмент рынка загородной недвижимости пополнится соответствующими предложениями.
В отношении загородной недвижимости эконом-класса определяющим критерием служит цена объекта, которая не должна превышать $300 тыс. В перспективе с развитием ипотеки и снижением процентных ставок загородные дома эконом-класса способны стать доступными для семей с доходом $5-6 тыс. в месяц.
Но бывают случаи выхода некоторых девелоперов на рынок с поселками, в которых стоимость домов не превышает $200 тыс. Покупатель должен понимать, что в подобном доме может быть много недоработок за счет компенсации цены. Например, отсутствует пол, не прошита крыша и т. д. Поэтому хозяину придется затратить примерно еще столько же, чтобы сделать дом пригодным для жизни. Но выбор остается за покупателем: у него есть возможность получить весь спектр качественных услуг и оплатить уже пригодный для жизни дом или вкладывать дополнительные деньги в его дальнейшую отделку.