Ярославку ждут радужные перспективы

Ярославское шоссе достаточно давно «застряло» где-то в середине превращения из гадкого утенка в прекрасного лебедя. Сегодня уровень активности здешнего рынка коттеджей находится между показателями популярных северо-западных и непопулярных юго-восточных направлений. Между тем Ярославское шоссе обладает превосходными лесными массивами и целым рядом водохранилищ и озер. Это первое направление Подмосковья, на котором началась массовая дачная застройка. Почему оно оказалось в середине рейтинга подмосковных трасс? А главное - что ждет его в ближайшие несколько лет? 

 

Ярославское направление богато местами, значимыми для русской культуры. Здесь находятся Троице-Сергиева лавра, старинный центр народных промыслов Жостово; «театральная» усадьба «Любимовка», где прошли детство и юность Станиславского; усадьба «Мураново», где жили Федор Тютчев и Сергей Аксаков; усадьба «Абрамцево», которая в свое время принадлежала крупному промышленнику и меценату Савве Мамонтову и являлась центром художественной жизни на рубеже XIX-XX веков.

 

На расстоянии 15-20 км от МКАД по Ярославскому шоссе сосредоточены места отдыха творческой интеллигенции. Например, в Болшеве располагался знаменитый Дом творчества кинематографистов. В 25 км от Москвы, в Пушкинском районе, находится поселок Мамонтовка, где жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова. Поправлять здоровье в эти края приезжали Максим Горький, Аркадий Гайдар, Анатолий Луначарский. В Валентиновке жила Марина Цветаева. И наверняка все слышали о Тарасовке, поселках Челюскинский и Старый Большевик.

 

Долгая дорога к близкому дому

 

В настоящее время крупные земельные наделы по данному направлению предлагают как администрация, так и посредники, но девелоперы пока не спешат развивать эти земли. Причем их не привлекают не только полевые, но и лесные участки.

 

Такая ситуация сложилась в первую очередь из-за низкой транспортной доступности поселков, расположенных по Ярославскому шоссе. Сужение трассы в районе Королева и поселка Тарасовка сильно затрудняeт автовладельцам путь до загородного дома. Ситуация должна улучшиться, но произойдет это не ранее чем через год. Так, сейчас создается транспортная развязка Королев-Мытищи, которая будет сдана в конце 2007 года. Планируется сооружение эстакад в Мытищах и Королеве. К тому же будет продолжено строительство автодороги в обход Тарасовки.

Наряду с этим рассматривается проект прокладки платной магистрали. Строительство трассы Москва-Переславль-Залесский (дублера Ярославского шоссе) намечено на 2008-2012 годы. Шоссе протяженностью 130 км пойдет через Московскую, Владимирскую и Ярославскую области в обход промышленных центров и городов, связь с которыми будет осуществляться через специальные подъездные пути. Все это, несомненно, разгрузит существующую трассу.

 

Экология и инфраструктура

 

По мнению специалистов компании «Терра-недвижимость», слабой стороной Ярославского направления является наличие промышленных предприятий в некоторых из здешних городов (Мытищи, Королев, Пушкино, Сергиев Посад), что оказывает негативное влияние на экологию и ухудшает видовые характеристики.

 

Стоит обратить внимание на то, что в целом эколого-геохимическая карта Ярославского шоссе достаточно благоприятна. На ней не наблюдается критических зон, как, например, в районе Ногинска или Подольска.

 

При этом вне городов территория Ярославского направления подходит для загородного отдыха. Более того, по сравнению с популярным Дмитровским направлением Ярославское шоссе выигрывает по качеству леса, почв и воды.

 

Для этого направления характерна развитая торговая инфраструктура. Тут находятся гипермаркеты «Мосмарт», «Метро»; XL, садовые и строительные центры. Досуговая инфраструктура развита слабее, но найти санатории, спортивно-оздоровительные комплексы и даже пейнтбольный клуб вполне реально.

 

Наиболее интересные участки

 

Если повысится пропускная способность Ярославки, то можно ожидать роста интереса к этому направлению со стороны девелоперов рынка загородной недвижимости в сегментах бизнес-класса и эконом-класса, а также в новом сегменте - дальних дач, усадеб. Соответственно, стоимость земель по данному направлению будет расти в соответствии со средним для рынка уровнем, т. е. приблизительно на 20% в год. Исключение составят лесные участки и земли у «большой воды», расположенные в пределах до 50 км от МКАД. В силу их небольшого количества цены на такие участки станут дорожать на 5-10% быстрее, чем прочие.

На данный момент выгоднее всего приобретать земли, расположенные на удалении до 30 км от МКАД, в зоне, очерченной населенными пунктами Пироговский-Мамонтовка-Звягино-Пушкино и Пушкино-Заветы Ильича-Правдинский-Зеленоградский-Нагорное-Тишково. Интересен участок, входящий в границы многоугольника Комягино-Старое Село-п. Зверосовхоза-Паршино-Невзорово. Эти земли имеют ряд несомненных плюсов: они обладают хорошими экологическими характеристиками, а некоторые из них являются частью особо охраняемых природных территорий.

Что касается земель, расположенных у «большой воды», то на сегодняшний день участков у Пироговского водохранилища под возведение коттеджных поселков не осталось, а участки с выходом на Пестовское водохранилище оцениваются в $2,5-3 тыс. за сотку (без коммуникаций).

 

Взгляд девелопера

 

Большинство крупных участков по Ярославскому направлению, предлагаемых к продаже, - земли сельхозназначения. Стоимость их перевода в категорию ИЖС или дачного строительства составляет ориентировочно $1 тыс. за сотку, примерно в такую же сумму обойдется подведение коммуникаций. Продавцы и эксперты отмечают высокую активность девелоперов в 25-35 км от МКАД (населенные пункты Степаньково, Тишково), где более 50% оптовых участков, выставленных на продажу администрацией района в начале года, уже реализовано.

 

Наиболее ликвидные участки Ярославского шоссе располагаются в пределах 30 км от МКАД, как правило, возле леса или водоема, относятся к категории ИЖС или дачного строительства, обладают хорошей транспортной доступностью и обеспечены инженерными коммуникациями. Такие земли предлагаются по цене от $4,5 тыс. до $6 тыс. за сотку. Стоимость остальных земель, по мнению экспертов, на сегодняшний день завышена на 25-30%.

 

Что касается организованных поселков, то и в стародачных местах, и в современных коттеджных поселках в зоне 20-30 км от МКАД стоимость сотки составляет $10-20 тыс. в зависимости от наличия или отсутствия леса на участке. За пределами 30-километровой зоны земля продается по $5-10 тыс. за сотку, а участки далее 50 км от МКАД оцениваются в $2-3 тыс. за сотку.

 

Пятерка, но не выше

 

По количеству строящихся поселков Ярославка входит в пятерку наиболее активно застраиваемых направлений. В настоящее время здесь продается порядка 17 коттеджных поселков, из которых заселены более половины (около 60%). Большая их часть относится к эконом-классу, а три (Пестовская гавань, Золотой плес, Благово) - к бизнес-классу, стоимость домов тут превышает $500 тыс.

 

Несмотря на то что первичный рынок загородной недвижимости по Ярославскому направлению недостаточно развит, по количеству сделок на вторичном рынке оно способно соперничать с Новорижским. Знаменитые стародачные места - характерная черта Ярославки. Сейчас это направление предоставляет хороший выбор прежде всего тем, кто желает приобрести дачный домик или коттедж эконом-класса.

 

Светлана Кондачкова. Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости»:

 

- Одной из главных причин невысокой востребованности Ярославки следует назвать транспортные проблемы. Подмосковные города Королев, Мытищи, Пушкино, расположенные по этому шоссе, способствуют постоянному интенсивному потоку машин. Из-за этого 30-40 км от МКАД воспринимаются как приличное расстояние. Поэтому большинство поселков располагается в пределах этой зоны. Но работы по улучшению транспортной ситуации ведутся.

 

Недостаточную развитость первичного рынка с лихвой компенсирует вторичный рынок загородного жилья , основу которого составляют знаменитые стародачные места. Это главная особенность Ярославского направления. Следует отметить, что по количеству сделок стародачная Ярославка иногда даже опережает модное Новорижское направление. Такие места, как Мамонтовка, Валентиновка, Тарасовка, поселки Челюскинский, Старый Большевик, поселок художников Абрамцево и участки в Софрине, Зеленоградском, Клязьме, Правде, Заветах Ильича известны даже мало знакомым с отечественной историей людям. Самые интересные новые поселки - «Доброе» (26 км от МКАД), «Полянка» (15 км), «Чистые пруды» (17).

Ярославское шоссе - главная магистраль, соединяющая Москву с одним из самых населенных районов Подмосковья. Если пропускная способность этой трассы улучшится, то популярность направления в целом, несомненно, возрастет.

 

Иван Шульков. Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»:

 

- В отличие, например, от Дмитровского Ярославское шоссе является транзитной трассой, транспортным коридором, который соединяет Москву с северной частью Центрального федерального округа. К тому же проходит оно через густонаселенные районы городов-спутников Москвы: Мытищи, Королев, Пушкино.

 

Транспортная загруженность направления является главной причиной умеренных темпов освоения территорий в формате загородного строительства. При данном состоянии транспортной ситуации территории на данном направлении наиболее актуальны для строительства в формате «дача» (дома для сезонного отдыха и проведения выходных дней), а вот возведение объектов для постоянного проживания сдерживается неудовлетворительным транспортным сообщением с Москвой.

 

Для строительства дачных комплексов в формате наиболее актуальны прибрежные территории Учинского и Пестовского водохранилищ (восточная часть берега, труднодоступная с Дмитровского шоссе). Новые проекты появляются на Ярославском направлении редко, а продажи тех, которые реализуются сейчас, идут умеренно. Стоимость коттеджей колеблется от $100 тыс. до $2,5 млн, а средний уровень цен составляет $200-500 тыс. Повышение активности девелоперов на данном направлении реально после окончания реконструкции отдельных участков Ярославского шоссе и строительства новых развязок к 2009 году.