Загородный рынок: всеобщая мобилизация

Безудержный рост цен на петербургском рынке недвижимости взбудоражил неспешное течение дел в загородном сегменте. Правда, несильно и выборочно. С начала года подорожали в основном земельные участки и жилье эконом-класса в малоэтажных комплексах, расположенных в городской черте и ближайших населенных пунктах. Мнения операторов сильно расходятся, цифры называют разные: в среднем рост составил от 10 до 60%, по сравнению с ценами 2005 г. Заметно изменилась и география спроса. На этом фоне стремительно растет число новых проектов: если в 2005 г. ежемесячно заявлялись в среднем по два новых поселка, то уже во второй половине этого года на рынок выводят по четыре-пять объектов. Видимо, и это не предел. В июле президиум Совета при Президенте РФ по реализации нацпроектов включил Ленобласть в число регионов, где будут проводить эксперимент по развитию строительства малоэтажных домов в рамках программы по доступному жилью.

 

С севера на юг

 

Конъюнктура с земельными участками под застройку за исследуемый период не претерпела видимых изменений (см. таблицу 1). По данным директора по загородным проектам АН «Бекар» Натальи Хмельницкой, наиболее востребованными остаются угодья северного направления, хотя наблюдается постепенное смещение интереса девелоперов к югу. По словам руководителя отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яны Долотовой, сегодня в Петербурге и Ленинградской области в открытой продаже находится 73 коттеджных поселка разного типа и степени готовности, в которых насчитывается свыше 3 тыс. объектов. К концу года должны появиться еще 15 новых проектов. По состоянию на август прирост количества поселков в продаже к началу 2006 г. составил 43%, а за последний квартал - 14%.

 

По сведениям зам. начальника управления маркетинга объединения «Победа ЛСР» Николая Позолотина, за третий квартал 2006 г. на рынке появилось 10 новых проектов. «Всего с начала года на рынок выведено 35 новых проектов (против 28 за весь 2005 г.): 26 - с готовыми коттеджами и 9 - с участками под самостоятельное освоение. Сегодня в открытой продаже находится 74 поселка. По некоторым продажи заморожены, реально можно выбирать только из 72 поселков. С учетом заявленных темпов до конца года мы прогнозируем увеличение числа коттеджных поселков до 80-85. К лету 2007 г. перейдем рубеж в 100 проектов, что будет знаковым для всего рынка», - считает г-н Позолотин. По его словам, за истекший квартал полностью закончены продажи еще в двух поселках, а всего с начала года с рынка «выбыло» 5 проектов.

 

Структура предложения разнообразна. В одних случаях продаются участки в будущих поселках, где инвестор (застройщик) обеспечивает коммуникации, обслуживание и охрану (доля такого предложения - около 20%, прирост с начала года - 65%). В других, помимо участка, предлагают выбрать один из готовых проектов застройщика, хотя зачастую фирма воплощает проекты самого клиента (доля - 30%, прирост - 100%). Но большинство девелоперов и инвесторов старается сохранить единый стиль комплекса, предпочитая строить дома по своим проектам и технологиям (доля - 45%).

 

Там, где стройка кипит

 

По числу коттеджных проектов Всеволожский район продолжает лидировать, хотя эксперты несколько расходятся во мнениях. Так, Яна Долотова считает, что сегодня «табель о рангах» возглавляет уже Выборгский район, где возводится 20 объектов, в то время как во Всеволожском - 18. По подсчетам Николая Позолотина, соотношение несколько иное: во Всеволожском - 25 поселков, в Выборгском - 24. Как бы то ни было, с учетом строящихся и проектируемых объектов Всеволожский район, кажется, все же более предпочтителен для инвесторов и девелоперов.

 

В первых числах июля открыли продажи в одном из крупнейших проектов коттеджного городка во Всеволожском районе - «Малый Петербург», который возводят компании «Сити Строй Сервис» и «Империал» при поддержке «Ассоциации деревянного домостроения» (АДД). Общая площадь застройки - 85 га, проект разбит на несколько этапов. Первый предполагает строительство 170 домов по 100-350 кв.м на участке 34 га в три очереди. Первую очередь из 70 домов сдадут в начале 2007 г., еще по 50 домов запланировано во второй и третьей очередях, которые возведут в середине и в конце года соответственно. Реализация второго этапа (еще 200-250 коттеджей) начнется в 2008 г. По словам коммерческого директора компании «Сити Строй Сервис» (инвестор и застройщик) Андрея Панасюка, сегодня продано 20 коттеджей, из которых возведено пока только два. Средняя цена составила $150-160 тыс., т.е. $1100 за кв.м, включая стоимость участка 15-17 соток. Здесь будут отдельно стоящие коттеджи из оцилиндрованного бревна и клееного бруса, сблокированные дома типа таун-хаус на две семьи, а также каркасно-панельные строения. Правда, выяснилось, что обещанная на сентябрь выставка-ярмарка «Жилэкспо» (по образу и подобию выставок в Финляндии) не состоится. Зато, по словам представителей АДД, вот-вот они объявят о новом, более грандиозном проекте выставки. Детали пока не разглашаются.

 

В начале года открылись продажи в коттеджном поселке экономкласса «Рыбацкая деревня» от корпорации «Петербургская Недвижимость». К концу года на берегу Невы на территории 4,3 га компания возведет 22 дома в скандинавском стиле с участками по 12-15 соток. Площади - от 121 до 188 кв.м, цена на старте проекта составляла от $180 тыс. за дом. Сегодня, по данным специалистов корпорации, в продаже осталось всего четыре коттеджа, цены - от $230 тыс.

 

О начале реализации крупного проекта - малоэтажного жилого комплекса эконом-класса в поселке Янино-1 Всеволожского района объявила весной «Национальная жилищная корпорация» (структура «Национального резервного банка»). НЖК совместно с компаниями «РегионСтрой» и «Содружество» возведет на выкупленном участке 35 га коттеджи и квартиры в таун-хаусах из сборно-каркасных конструкций. Комплекс будет состоять из 100 квартир в таун-хаусах площадью 80-120 кв.м с участком 2,4-3,6 сотки. Стоимость на начальном этапе составит $75-110 тыс. Коттеджи на участках 10-15 соток числом 200 и площадью 100-150 кв.м обойдутся дороже - $120-170 тыс. Городок планируется сдать в эксплуатацию в конце 2007 г.

 

Компания «Гарант-Девелопмент» почти целиком направила свои усилия на освоение просторов Всеволожского района - она владеет здесь обширными землями. По словам генерального директора компании Дмитрия Альхова, в собственности девелопера сегодня более 300 га. Весной «Гарант-Девелопмент» начал возводить на 11 га первую очередь жилого комплекса «Южная долина» (6-9 этажей) в микрорайоне «Южная», что на окраине Всеволожска. На стадии проектирования - коттеджный поселок «Хирвости» в деревне Суоранда. На участке 12,5 га предусмотрено 122 таун-хауса по 180-190 кв.м и 47 домов (по 6 квартир) по 80-90 кв.м. Общая площадь жилья составит свыше 52 тыс. кв.м. Директор по развитию компании «Гарант-Девелопмент» Алексей Абшилава затруднился назвать стоимость будущих объектов, сказав лишь, что «цены будут средними». Строительство начнется уже в следующем году. Застройщик одновременно разрабатывает документацию и на соседний участок, где планируется дачный коттеджный поселок «Токкари-парк», состоящий из 48 коттеджей площадью 150-200 кв.м и с участками по 20 соток.

 

В августе компания «Содружество» сдала часть коттеджного поселка «Зеленые холмы» в Сярьгах. Дома изготовлены из панельно-каркасных конструкций на заводе застройщика. Принимал готовые объекты лично губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков. На территории 8,5 га возведены 49 коттеджей с придомовыми участками от 12 до 20 соток, общая площадь жилья - 13,7 тыс. кв.м. Площадь строений с гаражом - от 200 до 417 кв.м. На тот момент под чистовую отделку были подготовлены 28 коттеджей, к ним подведены также все инженерные коммуникации. По словам генерального директора ЗАО «Содружество» Владимира Иванова, стоимость жилья составляет $1,5 тыс. за кв.м. Полностью «Зеленые холмы» планируется сдать Госкомиссии в конце сентября. В ближайшее время «Содружество» намерено приступить к строительству еще одного коттеджного поселка примерно на 55 домов во Всеволожском районе, рядом с Токсово.

 

ТД «Вимос» завершает свой пилотный проект поселка «Великолепное Токсово». В комплексе площадью 4 га 16 щитовых деревянных коттеджей по 147-212 кв.м с участками 14-17 соток. Цены номинированы в рублях - от 7,5 до 11,18 млн за дом. Пока реализовано четыре объекта. Следующий проект инвестора - «Великолепное Васкелово».

 

Районные новости

 

Выборгский район развивается не менее активно. По данным операторов рынка, в открытом предложении здесь находятся объекты в 20-24 поселках. С начала 2006 г. предложение пополнилось за счет появления нескольких новых коттеджных городков. Три из них реализует ЗАО «Евросиб-Девелопмент», по одному строят компании РulExpress («Ольшаники»), «Нева Инвест Проект» («Зеленая горка») и Greenside («Западное солнце»). Совсем недавно открылись продажи домов в поселке «Глубокое озеро» на берегу одноименного водоема.

 

К концу года запланирована сдача первой очереди - 50 коттеджей экономкласса - в малоэтажном комплексе «Борисово-2» компании «Жилой комплекс «Борисово».

 

Всего на 50 га будет возведено 150 домов по 115-220 кв.м, цена строения с участком от 12 соток - от $65 до 240 тыс. «Невская домостроительная компания» (структура «КЦ «Питер») продолжает строительство двух поселков в Выборгском районе - «Решетниково» и «Краснофлотское». Недавно компания сдала первую очередь из 8 домов в коттеджном комплексе «Ромашки» (Приозерский район). Площади домов - 180-205 кв.м, диапазон цен - от 50 до 900 тыс. у.е., включая участок 20 соток. По словам гендиректора «НДК» Елены Березиной, пока продано два дома.

 

В популярном Курортном районе премьер за первую половину 2006 г. совсем немного. В апреле корпорация «С» начала строительство элитного поселка «Золотая миля» в Репино. На участке чуть более 1 га будет всего 9 каменных коттеджей в английском стиле по 230-250 кв. м с участками 10-16 соток. Летом компания «ИВИ-93» купила на торгах Фонда имущества аварийные здания с земельным участком 14 тыс. кв.м в поселке Комарово. По данным представителей компании, на этой площадке застройщик намерен возвести элитный коттеджный поселок на 10 владений с участками по 15-20 соток.

 

В августе ИСК «Полифас» презентовала первую очередь малоэтажного комплекса «Рай в Шалаше» у озера Разлив. В комплексе на 8 га четыре корпуса на 259 квартир и 32 сблокированных коттеджа типа таун-хаус. Такое же количество жилья предусмотрено и во второй очереди. Площадь квартир от 40 до 150 кв.м, в таун-хаусах - 183 кв.м с участком около 1 сотки. По словам гендиректора компании «Полифас» Сергея Кадубинского, жилье в первой очереди полностью выкуплено, во второй осталась половина объектов. Цены на начало года составляли: 1100 у.е. за кв.м в квартирах и 1600 у.е. - в коттеджах. Сегодня жилье здесь предлагается уже по 2000 и 2300 у.е. за квадрат соответственно. Сдача второй очереди намечена на конец 2007 г.

 

В Приозерском районе в течение первого полугодия появилось в продаже несколько новых поселков. Это преимущественно небольшие комплексы: от 8 - поселок «Ромашки», до 35 объектов - «Озерный кот» от компании «Промстройлес». Исключение составляет поселок «Запорожье» от агентства «Выбор», рассчитанный на 107 владельцев.

 

В начале лета корпорация «Петербургская Недвижимость» начала возводить закрытый клубный поселок Lakes'berry club в Приозерском районе на берегу реки Вуокса, в 90 км от Петербурга. На участке 12,5 га построят 17 деревянных домов по проектам финской компании Honkatalot по 350-500 кв.м с участками от 50 соток. Кроме пляжа и причала для яхт, инвестор планирует еще и вертолетную площадку.

 

По данным пресс-службы губернатора Ленинградской области, в рамках нацпроекта в Приозерском районе в этом году приступят к строительству сразу двух микрорайонов из малоэтажных деревянных домов. Первый из них - «Новая Карела» - расположен недалеко от реки Вуокса. На выделенном участке с коммуникациями площадью 5 га возведут 19 коттеджей и 4 сблокированных жилых дома с участками по 5-6 соток. Генподрядчиком выступает компания «Русь». Предполагается, что первые дома она будет строить на свои средства. По мере продажи готовых коттеджей и увеличения спроса к финансированию будут привлекаться средства граждан и инвесторов. Планируется использовать ссуды, кредиты, ипотеку. Второй микрорайон пока имеет лишь общие очертания - 20 га бывшей промплощадки. Контролировать стройки будут чиновники муниципального образования «Приозерский район» и местные архитекторы. Такие же проекты администрация области сегодня продвигает еще в нескольких районах.

 

Южное направление в последние годы тоже постепенно набирает обороты. Новые проекты появляются в Пушкинском, Петродворцовом, Гатчинском, Ломоносовском, Волховском и Тосненском районах. Так, в Петродворцовом районе открыли продажи в коттеджном поселке «Михайловское» от PBL Holding. В то же время, по данным Яны Долотовой, приостановлены продажи в поселке «Нойдорф-Стрельна» (видимо, идет корректировка цен). ЗАО «М-Индустрия» должно скоро приступить к строительству крупного малоэтажного жилого комплекса на 719 квартир общей площадью 48 тыс. кв.м в Пушкине. Компания «Балтрос» еще в прошлом году заявила о самом масштабном проекте - комплексной застройке 280 га бывших сельхозугодий «Славянка» близ Пушкина, где предполагается возвести малоэтажный городок на 45 тыс. человек (1,5 млн кв.м).

 

По данным ИА «Интерфакс», в мае представители компании SIB сообщили о намерении вложить $400 млн в создание автономного малоэтажного поселения из коттеджей и таун-хаусов на 0,5 млн кв.м в Пушкине совместно с компанией «ПСБ-Инвест». Бывшие 130 га земель кооператива «Детскосельский» партнеры намерены начать застраивать уже в следующем году. В Пушкинском районе началась реализация проекта поселка «Глинки» компании «Стройсвет».

 

К строительству первого коттеджного комплекса «Бель-Виль» от инвестиционной компании «Павловский посад» приступили в Тосненском районе. Через некоторое время здесь появится второй игрок - «Центральное агентство недвижимости», которое выходит на загородный рынок с проектом коттеджного поселка эконом-класса на 150 домов рядом с Тосно (см. «Новости недвижимости»).

 

Взлеты и падения

 

По классификации коттеджных поселков, принятой в АН «Итака», цены в различных категориях с начала года менялись неравномерно. По данным Яны Долотовой, максимальный прирост средней стоимости квадратного метра предложения отмечен в сегменте «эконом-класс» - 66%. Например, в поселке «Прибытково» стоимость квадрата выросла с $350 в начале года до $580 к августу. В целом, ценовой диапазон в эконом-классе варьируется в пределах $580-1033 за кв.м.

 

Прирост удельной цены предложения в поселках бизнес-класса с начала года составил 35-55%. Диапазон цен - $718-2265 за кв.м (коттеджи) и $1100-2800 кв.м (таун-хаус). Минимальная цена на объекты этого уровня зафиксирована в коттеджном поселке «Ольшаники» - от $80,4 тыс. до 200 тыс. за дома от 134 до 250 кв.м.

 

В сегменте «комфорт» ($1232-2800 за кв.м) максимальный рост составил 60%. Минимальная цена предложения зафиксирована в поселке «Зеленые холмы» - $1232 за кв.м. В классе premium ($600-850 тыс. за дом) цены практически не изменились.

 

Примерно на 30% подорожали элитные объекты в поселках «Северный Версаль», «Лукоморье» и «Репинская Усадьба», до 10% - «Горки СПб». Разброс цен в этом сегменте составляет от $500 тыс. до $1,15 млн за дом, а в «Северном Версале» - до $4,5 млн.

 

Г-жа Долотова отметила, что наблюдалось и снижение стоимости загородных объектов. Так, в поселке «Победа» в Токсово дома площадью 200-250 кв.м подешевели на 33% - с $1200 до 800 за кв.м. В Репино в поселке «Сестрорецкое» цена за коттедж 300-460 кв.м упала с $1910 до 1500 за кв.м (снижение - 21%).

 

На вторичном рынке, по данным специалистов АН «Адвекс», пригодные для жизни дома в разумной близости от Петербурга подорожали на 10-15%. И чем дешевле объект, тем заметнее динамика, что можно сказать и о новых проектах.

 

По мнению специалистов, в ближайшее время сохранятся темпы запуска новых проектов (по 4-5 поселков в месяц), что приведет к усилению конкуренции, хотя рынок далек от насыщения. Директор по развитию «Центрального агентства недвижимости» Евгений Галеев считает, что неудовлетворенный спрос на квартиры в городе будет вынуждать мелких инвесторов вкладывать средства в загородное жилье. «Это приведет к всплеску спроса на загородные объекты почти во всех ценовых категориях». С ним солидарен и директор департамента продаж корпорации «Петербургская Недвижимость» Олег Карзов, который считает, что подорожание городской недвижимости неизбежно вызовет активный рост цен на загородные объекты уже весной. Этому будет способствовать и развитие ипотеки. «Пока сделки по покупке коттеджей с использованием кредитов единичны, но уже в ближайшее время можно прогнозировать внедрение на рынке ипотеки как массового продукта», - говорит г-н Карзов. Он также уверен, что из-за дороговизны северных районов в скором времени можно ожидать «прорыва» в южном направлении.

 

Эксперты полагают, что сегмент коттеджного домостроения будет все больше ориентироваться на проекты эконом-класса с хорошей транспортной доступностью. Причем уже сегодня операторы отмечают наметившуюся тенденцию включения в состав коттеджных поселков значительного количества и квартир, и таунхаусов. При растущей стоимости участков под застройку подобный микст позволяет инициаторам проектов рассчитывать на приличную рентабельность и удачные продажи. Возможно, именно с появлением таких объектов загородные дома станут не дополнением к жилью городскому, а реальной альтернативой.