Коттеджная пастораль

К счастью или к сожалению, но покупатель коттеджа и застрой­щик после завершения сделки купли-прода­жи не могут холодно бросить друг другу: «Теперь я вам никто!» Отношения продолжа­ются...

 

Проживание в коттеджном поселке, в аккуратном уютном домике мно­гим кажется воплощенной идиллией, пасторалью. Однако и застройщики, и владельцы домов в унисон скажут, что проблемы остаются...

 

Камень преткновения

 

Если почитать предложения девелоперов, можно увидеть, что сейчас все коттеджные поселки строят в едином стиле. К примеру, очень модны дома в стиле модерн, этот стиль предлагают в бухте Бунино и поселке Княжье Озеро. Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижи­мости Blackwood, говорит, что «сейчас покупатель приобретает не просто коттедж, а некий продукт с добавочной стоимостью, где есть единый архитек­турный стиль, единая идея поселка», и в пример приводит поселки Павлово, Бенилюкс (три жилых квартала в раз­ных стилях), Монолит.

 

Единый стиль коттеджных посел­ков застройщики напрямую связы­вают с инвестиционной привлека­тельностью предлагаемых наделов. Валерий Мищенко, директор по раз­витию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, комментиру­ет: «Инвестиционная привлекатель­ность домов даже после их продажи, естественно, заботит застройщика. Она указывает на правильно выбран­ную концепцию развития проекта и успешность девелопера».

 

В том, что появились люди, поку­пающие коттеджи для дальнейшей продажи, специалисты видят положительную тенденцию. «Около 15-20 % продаж приходится на частных инвес­торов, рассчитывающих по мере развития проекта заработать на после­дующей реализации приобретаемых ими объектов, - уточняет Владимир Мищенко. - Достаточно долго покупку готового дома с инвестиционной точки зрения рассматривало не так много частных инвесторов, считая данный рынок не очень ликвидным. Однако в последние 7-8 лет загород­ный рынок уверенно растет, принося хороший доход лицам, вкладываю­щим в него деньги. Например, цены на дома в поселке Аистово за послед­ний год выросли на 74 %».

 

Единая концепция поселка порой становится камнем преткновения в спорах застройщиков и собственни­ков. Первый хочет, чтобы поселок оставался ухоженным и желательно запретить возводить постройки по собственному желанию не выход, да и будет ли слушаться человек, у которого на руках доку­менты на коттедж и землю.

 

Где граница творчеству?

 

Ограничения могут касаться как мело­чей, так и целого проекта. К примеру, вы мечтали о доме из оцилиндрованного бруса - вряд ли в этом вопросе вам пойдут навстречу на территории «Голландия» в Резиденциях Бени­люкс. В то же время это возможно на территории «Люксембург» того же поселка. «Регулирование новых построек на проданных участках свя­зано с выполнением обязательств перед всеми клиентами в том, что в поселке будет выдержан единый архитектурный стиль, что не будет так называемого «Шанхая», столь харак­терного для рынка середины 90-х годов», - комментирует Валерий Мищенко. С ним соглашается Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House: «Если человек купил землю в поселке, а земля про­давалась вообще без подряда, чело­век волен делать, все что хочет. Прос­то согласовывает он это с властями самостоятельно и за свой счет».

 

Чтобы не чувствовать себя ущем­ленным в своих планах, можно изначально купить землю без обязательного подряда на строительс­тво. Это даст возможность диктовать собственные требования к стилю и пространству дома, к количеству построек на участке, к материалам для дома и забо­ра. Если же выбран поселок с еди­ной концепцией застройки, извольте подчиняться общим правилам.

 

Девелоперы, предлагая готовый дом в поселке, не заостряют внима­ния на ограничениях. У них в ходу фраза: «Владельцы участков могут возводить дополнительные строе­ния, руководствуясь при этом дейст­вующими строительными нормами и правилами». В основном копья ломаются из-за вида заборов и фасадов, постройки бань, дополнительных гаражей и гостевых домиков.

 

Многие девелоперы часто стал­киваются с проблемой, связанной с банями: в настоящее время во многих поселках возведены дома, типичные для Европы, - из современных мате­риалов, с большой площадью остек­ления. А собственник хочет видеть баню только в русском стиле - милую избушку с трубой, что совершенно не гармонирует с общим видом поселка в целом и данного коттеджа в част­ности. Другие застройщики чаще борются со сплошными заборами в три метра высотой. «Но пожалуй, наибольшее недовольство со сто­роны покупателей вызывает невоз­можность проведения отделочных работ до сдачи дома клиенту по акту, что совершенно нормально в усло­виях, когда генподрядчик не хочет нести ответственность за возможные последствия подобного рода работ, пока имущество находится на его балансе», - анализирует Валерий Мищенко.

 

Что говорит закон?

 

На вопрос, как застройщики регули­руют свои отношения с клиентами после сделки купли-продажи, мно­гие девелоперы отвечают, что управ­ляющая компания и собственник подписывают некое джентльменское соглашение, где обозначены обязан­ности обеих сторон и штрафы за их невыполнение. Александр Богданов, главный юрисконсульт 000 «Велес Капитал Девелопмент», ставит под сомнение подобные договоры: «Если штраф произведен на основании договора совести или договора, его заменяющего, то такие отношения будут рассмотрены как кабальная сделка. Если штраф налагается на члена некоммерческой организа­ции в рамках устава - это законно. Отключение газа или канализации и подобного рода санкции абсо­лютно неправомерны, если человек выполняет свои обязанности перед эксплуатирующей организацией, то есть оплачивает услуги вовремя и в полном объеме».

 

Управляющая компания долж­на действовать строго в рамках закона. Для этого есть Жилищный кодекс РФ, законы о дачных садо­водческих организациях, закон о некоммерческих организациях, Земельный и Градостроительный кодексы. Жильцы поселка обра­зуют юридическое лицо со стату­сом некоммерческой организации и принимают устав. Собственники, подписав устав, будут не вправе самовольно решать судьбу свое­го участка, но это в их же инте­ресах. «Если кто-то из владельцев решает построить, например, баню или подземный паркинг на участ­ке, ему придется согласовывать эти постройки на общем собрании членов партнерства», - говорит Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «Терра-недвижимость».

 

Взгляд в будущее

 

«Если застройщик планирует повы­шать инвестиционную привлека­тельность коттеджного поселка, он должен заранее продумать и внести в генплан последующую возмож­ную застройку каждого участка дополнительными сооружениями в соответствии с расположением внутренних сетей, люков, колод­цев», - считает Тарас Нечипоренко. Его мнение подтверждает Мария Литинецкая: «Задача девелоперов не в том, чтобы не дать возмож­ность построить, а в том, чтобы изначально спроектировать проект с возможностью сохранить стиль в дальнейшем». Ирина Мошева приводит в пример поселок Княжье Озеро, где почти 70 % домовла­дений в проекте поступает в про­дажу с уже предусмотренными дополнительными строениями, такими как барбекю и баня двух типов. «Безусловно, наши жители строят на участке доста­точно много дополнительных стро­ений, но договорные отношения с УК поселка предусматривают обя­зательное согласование проектов. Это сделано в интересах всех жиль­цов», - говорит Ирина Мошева.

 

В поселке Княжье Озеро этим летом прошел конкурс на лучший частный ландшафт, где были награды за лучшую беседку, баню, барбекю, бассейн, фонтан и малые архитек­турные формы. Вот такая коттеджная пастораль...