Подмосковную землю пустят с молотка?
27 сентября 2006 года компания GREENLIFE объявила о проведении первого частного аукциона на землю в Московской области , на котором может выручить более $7 млн. RWAY.RU решил выяснить - на сколько удачным и перспективным будет этот эксперимент.
Давно не секрет, что за последние годы земли Московской области были скуплены крупными российскими финансово-промышленными группами, их дочерними компаниями и бенефициарами. Скупались тысячи и десятки тысяч гектаров. Причем благодаря слабому контролю властей за этим процессом и высокому уровню коррупции на местах, земли достались им по не самой дорогой цене. Перевести и продать их под дачные участки или коттеджи можно было с прибылью в сотни и тысячи процентов, что и происходило. Однако далеко не все крупные землевладельцы готовы заниматься переводом земель и девелопментом. Для многих вложения в землю стали способом надежного и не обременительного (пока не заработает полноценный налог на землю) сохранения активов - активной деятельности на таких участках они не ведут. На продажу участки выставляются по мере роста цен и желания инвесторов продать эти активы и направить выручку в другие проекты. И в последнее время число выставляемых на продажу участков растет.
До сих пор продажи крупных земельных участков проходили в закрытом порядке, стоимость продажи оставалась, как правило, тайной. Открытые аукционы на землю проводились только под эгидой правительства Московской области. 27 сентября 2006 года компания GREENLIFE, управляющая пулом земельных активов частных землевладельцев - физических, юридических лиц и ПИФ `Велес Подмосковный`, объявила о проведении в середине осени первого частного земельного аукциона.
Как сообщили порталу RWAY.Ru в компании `Велес-Капитал` аукцион пройдет в три этапа (в разные дни - разные лоты) - 25 октября, 01 ноября, 08 ноября. На продажу будут выставлены участки в Клинском и Волоколамском районах Московской области на расстоянии 95-120 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Начальная стоимость участков колеблется от 50 до 1000 у.е. за сотку. Участки достаточно качественные - к ним подходят асфальтированные дороги, вдоль участков проходят ЛЭП и газопроводы. Общая площадь участков составляет более 700 Га, а площадь каждого лота - от 0,2 до 40 га. При заявленной организатором средней начальной стоимости 2600 рублей за сотку в случае удачного проведения аукциона компания GREENLIFE выручит не менее $7 млн. долл., за вычетом комиссии аукционисту. В управляющей компании `Масштаб` заявленную среднюю цену считают нормальной, а в ходе торгов она может повыситься и до $300 за сотку. `Скорее всего, компания рассчитывает приблизить землю по цене к Рузскому району, где сельскохозяйственные земли стоят сегодня в среднем около $250 за сотку`, - считает Наталья Чукаева, Директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании `МАСШТАБ`.
Участниками торгов могут стать как юридические лица, так и физические. Физическим лицам, ищущим место под строительство дома, потенциально может быть интересен минимальный участок в 20 соток. Для участия в торгах необходимо будет заполнить и передать аукционисту заявку, подписать договор о внесении задатка и оплатить 10% от начальной стоимости лотов, по выбранным участкам. Неудавшимся покупателям задаток возвратят, а удачливым - зачтут.
По мнению группы GREENLIFE, участниками аукциона могут стать девелоперские компании, заинтересованные в строительстве коттеджных поселков по Новорижскому направлению или желающие получить площадки для возведения логистических комплексов и других видов инфраструктуры вокруг ЦКАД. Наталья Чукаева считает, что выставленные участки в первую очередь будут интересны небольшим девелоперам. `Если цена за сотку на аукционе не превысит $300-350, то девелоперы которые работают с участками от 5 до 25 гектар, скорее всего и станут основными покупателями. Такая стоимость земли позволяет делать небольшой дачный поселок с недорогим домами. Крупных игроков земельного рынка, которые заинтересованы в участках от 50 гектаров, аукцион вряд ли сможет заинтересовать. У основных землевладельцев уже сформированы земельные активы и вполне возможно, что они сами скоро будут от них избавляться из-за земельного налога`, - отмечает Наталья Чукаева.
Кроме того, как стало известно RWAY.Ru участки находятся на землях сельскохозяйственного назначения предназначенных для селькохозяйственного производства и будущим владельцам придется пройти нелегкий путь их перевода под промышленное, жилищное или иное необходимое использование. `Неудобный` статус земель может сослужить плохую службу организаторам аукциона и, возможно, не позволит существенно повысить цену в ходе его. `Земель сельхозназначения в Московской области пока достаточно и в меньшем удалении от МКАД`, - отмечает Владимир Крайнюк, начальник отдела оформления земельно-имущественных отношений в Московской области компании `Комстрин` . Недостаточный успех первого аукциона может быть связан и с тем, что многие инвесторы испугаются новаторского подхода - ведь о том, какую сумму они заплатили за участок, станет известно большому числу партнеров, потенциальных клиентов, чиновников. `Конечная цена будет не очень отличаться от стартовой. Такие аукционы, пока, достаточно редки, и, возможно, он привлечет еще не достаточное количество участников, чтобы цена значительно выросла во время торгов`, - отмечает Владимир Крайнюк.
Наталья Чукаева считает, что организуемый аукцион - способ привлечь дополнительное внимание покупателей в условиях их дефицита. `Верится с трудом, что у компании накопилось такое количество заявок, из-за которых они вынуждены были устроить конкурс. Земли сейчас продается много - все крупные землевладельцы потихоньку расстаются со своими землями. Торги хороши, когда существует определенный дефицит земель и ограниченность предложения, но сейчас спрос на большие участки земли не превышает предложение`, - замечает Наталья Чукаева.
Желание избавится именно от этих участков в инвестиционной компании `Велес-Капитал` объясняют тем, что границы девелопмента в Московской области отодвигаются все дальше от МКАД и спрос на эти участки, а значит и цены выросли, особенно в связи с запущенной программой строительства ЦКАД (кольцевой дороги в Московской области). Владимир Крайнюк считает, что, возможно, инвесторы выставили на продажу участки наименее интересные для собственников, например в силу того, что они не желают брать на себя риски по переводу земли из сельскохозяйственного назначения под дачное строительство или под ИЖС. `Также возможно, что собственники земли не рассчитывают на значительный рост стоимости этих земель в ближайшей перспективе, чтобы имело смысл придержать такие земли при себе`, - рассуждает Владимир Крайнюк.
Вне зависимости от финансовых итогов аукциона (публичных торгов) продажа участков таким способом позволит обеспечить прозрачность процесса продажи и выручить за них максимальную цену. `Кроме того, аукцион обеспечивает дополнительную защиту интересов продавца и покупателя, а также существенно сокращает сроки заключения и регистрации сделок` - считает Антон Щетников, Генеральный директор группы GREENLIFE. Срок регистрации и заключения сделки по этим участкам будет на 2 месяца меньше обычного. Это объясняется особенностями Федерального Закона `Об обороте земель сельскохозяйственного назначения`.