Массовое строительство недорогого загородного жилья в Подмосковье пока невозможно

Может ли быть загородный дом альтернативой квартире в Москве или ближнем Подмосковье? Реально ли развитие в Московской области массового строительства недорогого загородного жилья? Как меняется ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости в Подмосковье? Об этом мы беседуем с руководителем консалтинговой компании `Терра-недвижимость` Тимуром Сайфутдиновым.

 

Действительно ли цены на загородном рынке растут медленней, чем на рынке квартир?

 

Это справедливо для эконом-класса в силу того, что стоимость `входа` на рынок загородной недвижимости составляет 400-500 тыс. долл. и пока не развита система ипотеки загородной недвижимости. В то время как квартиру можно купить за 150 тыс. долларов, причем используя ипотечный кредит. Т.е. покупка квартиры доступна на порядок большему числу семей, чем загородного дома. Но такая тенденция не относится к элитному загородному жилью - оно прибавляет в цене на 50%-70% в год, а в таких престижных местах как санаторий `Барвиха`, Жуковка-Ландшафт - до 100%.

 

А возможно ли в Подмосковье массовое строительство загородного жилья для постоянного проживания, доступного значительной части москвичей и по стоимости сравнимого с типовой квартирой в Москве - т.е. менее 300-400 тыс. долл.?

 

Стоимость загородного дома складывается из стоимости земли, согласований, инфраструктуры, строительства. И сегодня ситуация такова, что стоимость дома находящегося в транспортной доступности 30-40 минут от МКАД не может быть менее 350-400 тыс. долларов. Конечно, можно построить дом и на расстоянии часа езды от МКАД - он обойдется дешевле, но такая транспортная доступность не позволит каждый день ездить на работу, решать бытовые вопросы - это уже не дом для постоянного проживания, а дача.

 

Если мы возьмем Рублевское шоссе, например, то стоимость одной сотки в зоне ежедневной доступности составляет не менее $20000-$25000. А для постройки дома необходимо хотя бы 7 соток. Поэтому, только земля под дом обойдется в $140000-$175000 долларов, а дом под ключ соответственно, не менее 600-700 тыс. долларов.

 

Но ведь можно купить землю на других направлениях?

 

Конечно Рублевское направление - самое дорогое, а на востоке земельные участки существенно дешевле. Однако транспортная доступность этих участков меньше - чтобы доехать из дома до работы и обратно по загруженным магистралям востока Москвы и Подмосковья понадобиться гораздо больше времени. Можно вместо Рублевского направления рассмотреть не столь загруженное Новорижское шоссе. Там для постоянного проживания подходит 40 км зона от МКАД. В ней можно купить участок 15 соток минимум по 11-12 тыс. долл. за сотку - т.е. по $105000 за участок, а дом 300 м2 - за 400 - 600 тыс., что тоже недешево. В целом же есть общая тенденция, что на престижных быстрых направлениях (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижское шоссе) земля стоит существенно дороже, чем на остальных и как только на каком-либо направлении появляются планы по развитию дорожной сети и инфраструктуры - земля сразу начинает дорожать. Кроме того, давление на рынок оказывают инвесторы, которые скупают подмосковную землю.

 

Проблема `народного` загородного жилья в том, что все земли, которые находятся в разумной транспортной доступности слишком дороги для строительства такого жилья. Из недорогой недвижимости в Подмосковье возможна только `народная` дача, на расстоянии 70-100 км, где земля может стоить на порядок меньше. И даже, если одному из девелоперов удастся купить дешевый участок земли в хорошей транспортной доступности и построить на нем коттеджный поселок - то продавать он его будет в соответствии со сложившимися ценами - т.е., например, по 300-350 тыс. долл. за дом с участком (15 соток, 200 - 250 м2 дом).

 

Вы говорите, что инвесторы скупают землю. Но ведь ее надо содержать, платить налог на землю?

 

Сейчас налог на землю очень небольшой. Реальный налог будет `завтра`, а сегодня земля - самый дешевый в содержании актив - сгореть и исчезнуть он не может, обслуживания не требует. Если введут высокий налог на землю, например, 20% от рыночной стоимости в год, тогда земельные инвесторы задумаются о смене активов и на рынке возможно появление земельных участков по сниженным ценам.

 

Мы выяснили, что земля в Подмосковье очень дорогая. Но может быть можно сэкономить на строительстве дома?

 

Минимальная площадь качественного загородного дома - 200 кв. м. 45 кв. м из них занимает гараж на две машины. Остается 150 кв. м на два уровня. Возвести 150 кв. м под чистовую отделку обойдется в 90 тыс. долл. Кроме того, потребуются деньги на отделку, обустройство, что обойдется еще в 100 тыс. долл., а оставшаяся сумма уйдет на гараж, инфраструктуру, согласования и иные нужды. В сумме построить дом в 200 кв. м - обойдется в $250 - $300 тыс. Из них примерно 5%-10% может уйти на т.н. управленческие затраты, хотя они зависят от района Подмосковья. В `богатых` районах, например, в Одинцовском они выше, в `бедных` ниже. Эти затраты позволят ускорить прохождение документов через инстанции в несколько раз - в среднем с года до месяца, а значит и срок получения разрешения на строительство, сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, существенные средства могут уйти на подключение коммуникаций. Например, получение 1Квт электроэнергии на Новорижском шоссе обойдется в $2500 - а для 1-го дома необходимо минимум 15Квт. Пробурить долговечную скважину в 100 метров стоит $10000, не считая такой формальности как получение лицензии на водопользование.

 

А если строить дом самостоятельно - без согласований, договора подряда, и т.д. - не обойдется ли это существенно дешевле?

 

Это обойдется существенно дороже. Потому что если будет возводить опытная строительная организация - она знает, где и как быстрее получить все разрешения и согласования, у нее есть свои поставщики стройматериалов со скидками, которые вы сами не получите. Кроме того, профессиональный застройщик не сделает 25 стандартных ошибок, которые сделает человек без опыта. Строителям проще сдать дом в эксплуатацию - опытный чиновник всегда найдет огрехи в проекте, а у строительных компаний есть опыт исправления таких ситуаций.

 

Но ведь многие строили дома без согласований.

 

Действительно раньше далеко не все шли правильным путем, нанимали строительную фирму, делали проекты, расчеты, сметы, заказы - как это положено. До конца 2004 года можно было построить дом, прийти в местную администрацию, написать заявление о том, что построено строение без разрешения, накладывался штраф 2000 рублей, представлялась документация на дом, и он вводился в эксплуатацию. Кроме того, сейчас такие дома попали под действие `дачной амнистии` и их регистрация упростилась. Но, с введением в 2004 году Градостроительного кодекса, например, в Одинцовском районе такое в принципе, невозможно. Если ты построил дом без разрешения - то его могут и снести, причем, за деньги построившего. Сейчас лучше не выходить на стройку не получив разрешения - только штрафы повысились в 30 раз.

 

Получается что постройка дома обходится минимум в $1000 за кв. м. Но ряд экспертов утверждает, что строительство загородного жилья может обходиться в $300 за кв.м …

 

Такая цифра теоретически достижима, если строить дома по американскому типу из сэндвич панелей. Но это недолговечный дом. Менталитет российского покупателя таков, что дома покупают не на два-три года, а на века. Большинство считают, что дом должен быть кирпичный, в худшем случае - из пеноблоков с утеплителем. Даже дачи у нас не строят из сендвич-панелей - предпочитают дерево, клееный брус. Кроме того, привозные канадские дома из сендвич-панелей обходятся с учетом таможенных затрат в 200 тыс. долларов за дом в 200 кв. м.

 

В Москве появлению массового загородного жилья мешает высокая стоимость земли, а в других регионах?

 

В регионах многие вопросы решаются проще. Стоимость земли там ниже, но для них и 200 тысяч за дом - нереальные деньги. Их `народное` жилье должно укладываться в 50 тыс. долларов и даже это сумма для них велика. Поэтому загородное жилье там строят из подручных стройматериалов, которые достаются `легким` путем. Например, на разборках недостроенных домов, ветхих домов. Новый дом, собранный из разных источников, обходится в 15 - 30 тыс. долларов. Вот что такое `народное` загородное жилье в регионах. Похожие же технологии строительства применялись во времена перехода к рыночной экономике и в подмосковных стародачных местах.

 

Получается, что в Подмосковье дешевого загородного жилья, нет и не будет. А если у будущего покупателя есть те самые 500-700 тысяч долларов, достаточные для покупки загородного коттеджа, то, что все-таки лучше - купить квартиру в престижном районе в Москве или загородный дом?

 

Если, например, Вы хотите купить квартиру на Фрунзенской набережной площадью 110 кв. м то она с ремонтом обойдется вам в $800-$900 тыс. За городом на такую сумму можно купить в 20 минутной доступности от МКАД даже на Новорижском шоссе в хорошем коттеджном поселке участок площадью 15 соток и построить на нем большой дом на 400 кв. м. - и еще останутся деньги. А в доме на Фрунзенской набережной еще нужно будет докупать 1-2 парковочных места. Естественно для принятия решения важны вопросы транспортной доступности и стиля жизни. Однако, уже сейчас до многих районов Москвы на Западе можно добраться с Новорижского шоссе быстрее, чем из центра, а с открытием Краснопресненского проспекта ситуация улучшится. При этом загородный дом больше подходит тем, кому за 30, а не молодежи. Конечно, его труднее содержать, но сколько плюсов! Это воздух, жизнь в собственном доме, городская инфраструктура.

 

В каких условиях возможно создание в Подмосковье массового загородного жилья?

 

Основная проблема при создании крупных загородных коттеджных поселков - в необходимых огромных инвестициях. Только силами частных инвесторов реализовать поселки, включающие тысячи домов практически невозможно. Для создания таких поселков необходимы инвестиции в размере сотен миллионов долларов, причем не только в сам поселок, но и в развитие дорог, коммуникаций, инфраструктуры на территории поселка в 200-300 Га.

 

На практике появление массового `народного` загородного жилья в Подмосковье невозможно без участия государства, которое вложит деньги в создание дорог, коммуникаций и инфраструктуры. Зарубежный опыт таков, что в таких проектах обязательно участвует государство значительной долей.

 

Улучшению ситуации со строительством загородного жилья может способствовать хотя бы интенсификация строительства дорог. Если, например, построят новые дороги на востоке области и города, то там начнется интенсивное строительство коттеджных поселков. Пока же рынок поселков для постоянного проживания на востоке, как и во всей области не может интенсивно развиваться из-за недостатка дорог, коммуникаций, инфраструктуры. В Подмосковье земли много, но пока к каждому участку земли не подведены ни хорошие дороги, ни электричество, ни газ, загородное жилье будет оставаться дорогим для большинства москвичей.