Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья - 2006 год

Специально для Guide to Property наши партнеры - эксперты рынка загородной недвижимости рассказали о последних проектах, перспективных направлениях и акцентировали внимание на основных тенденциях развития рынка и проблемах в сфере загородного строительства. Список лидирующих направлений на рынке загородной недвижимости, по мнению большинства экспертов, возглавляют направления, находящиеся к западу от Москвы, а именно Рублево-Успенское, Новорижское, Минское и Киевское шоссе. Новые элитные поселки традиционно облюбовали Рублево-Успенское, а также Минское шоссе.

 

Новые проекты

 

Среди новых проектов, эксперты компании «Кирсанова-Риэлти» отмечают такие, как «Стольное», «Довиль» и «Лесное озеро». Элитная недвижимость на этом шоссе, по мнению директора департамента загородной недвижимости компании Анатолия Балашова, практически не представлена, за исключением лесной части «Резиденций Бенилюкс» и «Никольской Слободы».

 

Елена Сергеева, начальник управления загородной недвижимости ООО «Русский дом недвижимости», отмечает, что популярность Новорижского шоссе объясняется, в основном, хорошей пропускной способностью. «Считается, что на Новой Риге недостаточно развита инфраструктура, но в связи с обильным строительством коттеджных поселков, это направление все больше насыщается объектами социальной инфраструктуры» - поясняет она.

 

В последнее время набирает обороты и становится все популярнее Юго-Запад, а именно, Киевское и Калужское шоссе. К элитной недвижимости Калужского шоссе Анатолий Балашов относит «Лукоморье», «Бельгийскую деревню» и, разумеется, «LeVitan». Киевскому шоссе, по мнению эксперта, элитные поселки просто необходимы, хотя активность воздушного пространства самолетами ощущается на этой трассе практически повсеместно.

 

Дмитровское шоссе пользуется успехом у любителей активного отдыха. На сегодняшний день спортивно-развлекательные объекты этого направления (горные лыжи, яхтинг) - лучшие в Подмосковье. Дмитровское шоссе - это экологически чистый район со множеством водоемов, горных спусков, но его весомый минус - большая загруженность транспортной инфраструктуры. «На Дмитровском шоссе господствует бизнес класс, за исключением «Монаково» и гольф и яхт-клуба «Пестово», - утверждает Анатолий Балашов. Считать это направление элитным в ближайшее время будет все сложнее.

 

«Ведь для этого важен не только высокопрофессиональный уровень реализуемых проектов, продуманная инфраструктура и великолепие природы, но и историческая ценность мест, определенная аура района» - отмечает Елена Сергеева. Иными словами, элитное направление должно стать брендом, каким уже давно является Рублевка, а в последние годы становится и Новая Рига.

 

Ненормированные цены

 

Посчитать среднюю стоимость квадратного метра в элитных коттеджных поселках и поселках бизнес-класса непросто, так как эта величина зависит от массы факторов. Анатолий Балашов рассказывает: «В «среднем по больнице» можно говорить о суммах от 3000 до 4000 долларов для проектов бизнес-класса, что, на мой взгляд, несколько завышено, но сейчас мы находимся на рынке продавца. Здесь важнее обращать внимание на набор «дополнительных опций», входящих в стоимость квадратного метра: уровень и целесообразность инфраструктуры, эксклюзивность расположения поселка, что в полной мере относится и к элитной недвижимости».

 

Для элитной недвижимости проще определить нижний порог в 5000 долларов, так как верхняя планка цены зависит от такого количества субъективных факторов, что стоимость и в 15 000 долларов за метр будет выглядеть относительно справедливой.

 

Одним из определяющих факторов ценообразования является удаленность поселка от МКАД. Традиционно, чем ближе поселок к Москве, тем он дороже. Анатолий Балашов предполагает, что стоимость кв. м. в 1- километровой зоне от МКАД превышает стоимость аналогичного проекта в 20 км на 70-100%. Наиболее востребованными поселками в непосредственной близости от МКАД стали проекты в Кунцево-4 на Сколковском шоссе.

 

Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» уточняет: «В элитном сегменте, в частности на Рублево-Успенском шоссе не наблюдается высокой зависимости цен предложения от удаленности поселков от столицы. На стоимость влияет преимущественно качество поселка, его окружение, грамотная архитектурная концепция, наличие социальной инфраструктуры. А вот для коттеджей, относящихся к бизнес-сегменту, расстояние от Москвы сильно влияет на стоимость. В частности, цена на удалении, превышающем 15 км от МКАД, по сравнению с зоной в пределах 15 км меньше в среднем на 25%».

 

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити-XXI век», приводит такой пример - цены поселков в сегменте бизнес-класса на Дмитровском шоссе варьируются от 1200 до 3000 долларов за кв. м. Средняя удельная цена 1 кв. м коттеджа во 2-м квартале 2006 года составляла от 1400 до 3390 долларов (на расстоянии до 15 км от МКАД). При удаленности на 16-30 км от МКАД она уменьшается в среднем на 80-800 долларов в зависимости от направления.

 

Рейтинг объектов

 

Лучшими поселками 2006 года бизнес-класса эксперты, опрошенные G2P, признали поселки «Княжье озеро», «Европа», «Лесная Купавна». Самые успешные проекты элит-класса - поселки «Гринфилд», «Величъ», «Риверсайд», «Киселево». Анатолий Балашов особо отметил появление поселка «Клуб 20'71» на Минском шоссе, назвав это «событием года» на рынке загородной недвижимости.

 

По данным «Сити-XXI век», на рынке загородной недвижимости в этом году появились новые интересные предложения: поселки «Променад», «ВАУ-Тутинки-2», «Петровские дали», «Елино», «Власово», «Лапландия».

 

Таунхаусы ближнего Подмосковья были признаны экспертами Guide to Property наиболее перспективным направлением, ведь дороговизна ближней земли делает девелопмент таунхаусов единственно эффективным. В тоже время, как отметил Анатолий Балашов: «Удручает архитектура большинства таких поселков. За исключением «Барвихи Клуба», и еще нескольких проектов, все остальное вызывает легкую грусть».

 

Кто строит коттеджи

 

К лидерам на загородном рынке недвижимости, по мнению Владимира Яхонтова, стоит отнести девелоперские компании - «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Инком», «Открытые инвестиции», «Сапсан», «Вим-Билль-Дан», Алтер-Вест, «Лоджик-Риэлти». У каждой из этих компаний есть собственная ключевая компетенция - например, знание технологий и профессиональный маркетинг рынка, наличие земельных ресурсов и так далее. Анатолий Балашов называет «Резиденции Бенилюкс» лидером по темпам строительства. Сергей Лядов к лидерам причислил также RODEX GROUP, «Капитал Строй», «Усадьба» и «Созидание».

 

Тенденции развития рынка

 

Тенденции и проблемы в сфере загородной недвижимости взаимосвязаны. Владимир Яхонтов, в первую очередь отмечает большие объёмы предлагаемой земли, причем не очень хорошего качества. Под качеством понимается корректная документация и статус участка, соответствующий реализуемым проектам. «Крупные землевладельцы лоббируют упрощение процедуры перевода участков из сельскохозяйственного назначения под ИЖС. И данный вопрос же обсуждается госчиновниками. Если нужные решения будут приняты, увеличится стоимость земли» - поясняет эксперт.

 

К сложностям земельного законодательства, добавляются и вопросы инженерных коммуникаций. Поскольку зачастую крупные коттеджные поселки возводятся на месте бывших земель сельскохозяйственного назначения, по словам Сергея Лядова, у девелоперов одной из главных проблем является наличие необходимых мощностей. Так, например, компании «Сити - XXI век» пришлось отказаться от проекта застройки на участке в 40 га в Каширском районе - настолько сложным и дорогостоящим оказалось строительство новых энергетических мощностей, рассказывает он Guide to Property.

 

Важной тенденцией Владимир Яхонтов считает растущее число инвесторов, желающих вложить финансы в недвижимость. Несмотря на то, что объемы земельных участков велики, на открытый рынок они поступают небольшими порциями. И инвесторам, реализующим проекты в сфере загородной недвижимости надо отдавать себе отчет в том, у кого они приобретают площадки под будущее строительство, чтобы адекватно оценить текущий правовой статус, качество имеющейся документации и потенциальную стоимость необходимого изменения статуса земель.

 

Кроме того, по мнению Владимира Яхонтова, рынок остро нуждается в квалифицированных девелоперах. Из этого, в частности, следует и высокая стоимость услуг компетентных компаний, поскольку существует большое число случайных фирм, которые пытаются предлагать свои услуги, не являясь профессионалами. Практически отсутствуют консалтинговые услуги, - поскольку большая часть компаний, которая их декларирует, не обладает необходимыми и нужными для инвесторов знаниями о рынке.

 

Можно утверждать, что девелоперский рынок находится в процессе формирования. По оценкам, Guide to Property, нехватка земельных участков переведенных под востребованное назначение и с корректно оформленными документами на рынке загородной недвижимости, приводит к тому, что девелоперы помимо организации строительства, вынуждены самостоятельно заниматься изменением статуса земель сельскохозяйственного назначения, что связано с высоким риском. Землевладельцы со своей стороны стремятся выступать соинвесторами в девелоперских проектах, а девелоперы также решают задачи смежного бизнеса. В итоге, каждый непрофессионально играет на чужих площадках.

 

Вселяет надежду тот факт, как подчеркивает Владимир Яхонтов, что все это лишь сложности переходного периода формирования рынка. И при этом лидеры рынка вполне осознают свою основную задачу, - предоставить клиентам качественное жилье вне «каменных джунглей».

 

Елена Сергеева и Сергей Лядов отметили G2P положительные тенденции на рынке - укрупнение поселков и активное развитие инфраструктуры в них. «Поселки последнего поколения включают в себя от 200 домов и сложную инфраструктурную «начинку». В то время, как еще несколько лет назад вся инфраструктура в организованных коттеджных поселках исчерпывалась общим забором и охраной Сегодня этого недостаточно даже для проектов эконом-класса. Чтобы поселок пользовался спросом, в нем должно быть не менее десяти объектов инфраструктуры» - объясняет Елена Сергеева. К сожалению, нехватка подобных объектов пока сохраняется. Наличие в проекте поселка общественных центров удорожает проекты, но, тем не менее, является необходимым для успеха девелопмента. «В решении этой задачи должны принимать участие органы государственной власти и те девелоперы, которые специализируются на строительстве таких объектов. Я думаю, в будущем ситуация изменится к лучшему» - дает прогноз Владимир Яхонтов.

 

Еще одна положительная тенденция, по мнению Анатолия Балашова, - выход на рынок новой волны мега-проектов. А проблема, которая с этим перекликается - по-прежнему острый дефицит камерных клубных поселков высокого уровня.

 

И все же, фундаментальной проблемой загородного рынка эксперты Guide to Property называют дефицит качественной земли. И, если эту проблему наложить на непрекращающийся рост стоимости и непрерывное подорожание всех сопутствующих развитию проекта составляющих (согласования, коммуникации, стройматериалы), в итоге получается такая стоимость квадратного метра, что нынешние 3000-4000 долларов покажутся справедливой ценой.

 

Guide to Property активно следит за развитием рынка загородной недвижимости. Мы уверены, что в нашем следующем обзоре примут участие еще больше экспертов рынка, а общая тенденция развития рынка позволит претендовать на качественное загородное жилье не только обитателям Рублево-Успенского шоссе, но и покупателям коттеджей эконом-класса.