"Дачная амнистия" оживит рынок загородной недвижимости
Вчера Минюст зарегистрировал документы, необходимые для вступления в силу "дачной амнистии". Начиная с 1 сентября этого года, дачники и садоводы, которые не могли оформить права собственности из-за отсутствия исходных документов на землю и постройки, смогут стать полноценными землевладельцами. Как следствие, на рынке загородной недвижимости в свободном обороте окажутся миллионы наделов земли. Ведь граждане получат в распоряжение полноценный актив, который можно покупать, продавать, использовать в качестве залога. "Существование неоформленных прав тормозит рынок, без оформления объект можно только передать по наследству, но нельзя производить с ним другие операции", - заявил накануне принятия закона один из его разработчиков, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. По его словам, закон о "дачной амнистии" увеличит предложение на рынке загородной недвижимости.
Как отмечают эксперты рынка, после вступления закона о "дачной амнистии" в силу на рынок выйдет много объектов, построенных в свое время без разрешения. Сейчас подобное предложение просто не может появиться на рынке из-за отсутствия правоустанавливающей документации. "Цены в первый момент могут пойти вниз в самом дешевом сегменте, - считает заместитель генерального директора компании "КВ-Инжиниринг" Илья Шкабара. - Увеличенный объем предложения в Московской области встретится с растущим спросом и сбалансируется в течение одного года - двух лет". Однако на рынок загородных домов бизнес-класса и элитных коттеджей принятие закона не повлияет. В подавляющем большинстве случаев все они узакониваются с самого начала. В то же время, некоторые эксперты сомневаются в том, что закон повлияет даже на рынок самой дешевой загородной недвижимости. "Большинство из этих строений морально устарело, что не позволит изменить ситуацию на рынке подмосковной недвижимости в целом, за исключением рынка земельных участков, где стоимость строительства порой не влияет на потребительские качества объекта", - делится мнением финансовый директор Rodex Group Татьяна Шелягина.
Сегодня, по данным "МИЭЛЬ-Недвижимость", полностью оформленные документы имеют не больше 10% дачников ближнего Подмосковья. 12% объектов обеспечены в лучшем случае документами на землю. 78% продавцов вообще не имеют никаких бумаг или располагают неправильно оформленными документами. В дальнем Подмосковье не легализованы до 90% участков.
Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был принят Госдумой весной этого года весьма оперативно, после того как Президент В.Путин дал поручение упростить процесс оформления в собственность граждан земельных участков и построек. Закон распространяется на две группы объектов недвижимости. Первая - это строения: дачи, садовые домики, постройки на дачных участках (бани, гаражи), а также индивидуальные жилые дома на участках. Второй группой объектов являются земельные участки, полученные некогда гражданами или их объединениями под дачи, садоводство или гаражное строительство.
Поистине революционным нововведением стало то, что процедура регистрации прав на собственность после принятия нового закона приобретет декларативный характер. Это означает, что в качестве подтверждающих право собственности документов подойдут любые выданные ранее различными советскими и российскими органами документы, свидетельствующие о выделении земли.
Для оформления в собственность домов (закон разграничил понятия жилой дом и дачный) процедура регистрации прав не меняется. По-прежнему необходимо пройти техническую инвентаризацию и технический учет, получить техпаспорт, обратиться в Росрегистрацию для получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, который вносится в Единый государственный реестр права (ЕГПР). Ключевым нововведением является то, что новый закон обязывает органы местного самоуправления выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, даже если он был построен без разрешения. На практике это означает, что не нужно обращаться в суд, не нужно договариваться с пожарной инспекцией, СЭС, экологической службой, утверждать архитектурную концепцию. Впрочем, облегченная мера будет носить временный характер - до 2010 года. Регистрация дачного домика вообще предельно упрощается. Для получения свидетельства о собственности достаточно самостоятельно заполнить декларацию и сдать ее в Росрегистацию.
Теоретическая возможность оформить свои "шесть соток" в собственность существовала и ранее, однако на практике подобная процедура требовала нескольких месяцев на сбор справок и документов, а также внушительных финансовых затрат на согласование документации с надзорными органами и местной администрацией. При этом поводов для отказа в регистрации собственности было предостаточно. Согласно новым положениям Росрегистрация имеет только два основания для отказа: предоставление неполного пакета документов или запрет приватизации участка, к примеру, если он находится в заповеднике. Справки от пожарных, СЭС, экологов и прочих для регистрации собственности предоставлять не нужно. Перечень предоставляемых документов тоже сокращен до минимума: во-первых, это справка из правления садового товарищества или кооператива о том, что участок закреплен за потенциальным собственником и не захватывает земли общего пользования. Во-вторых, проект границ земельного участка: необходимо провести межевание и кадастровый учет участка, при этом излишки земли не должны превышать установленный регионом минимальный размер участка.
Однако эксперты признают, что именно эти процедуры являются самыми проблемными и дорогостоящими. "Для оформления своего права собственности на земельный участок, если право ранее не было закреплено, необходимо будет представить в органы Росрегистарции кадастровый план земельного участка. А для этого нужно будет вызвать геодезистов для обмера участка и выноса границ в натуру, подписать со всеми смежными собственниками акт согласования границ. Большие очереди, вероятно, появятся в отделах БТИ, где оформляются технические паспорта", - отмечает главный юрист группы отделов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Светлана Матвеева.