Инвестиции в строительство

Малоэтажные жилые комплексы - новое и весьма перспективное направление загородного строительства. Концепция таких проектов заключается в создании элитарной жилой среды, соединяющей комфорт городской квартиры с экологически благоприятными для человека условиями загорода. Как правило, такие комплексы возводят в традиционных дачных местах Подмосковья практически по всем направлениям на разном удалении от столицы. Стоимость 1 кв м в них колеблется от 1,5 до 12 тыс. долларов.

 

Сегодня на подмосковном рынке (первичном и вторичном) представлено 18 комплексов.

 

Первый квартирный дом загородом появился в 2000 году. В поселке Заречье (Сколковское шоссе) был построен 12-этажный комплекс «Земляничная поляна», рассчитанный на 36 квартир площадью от 146 до 600 кв. м (пентхаус). Дом был возведен на территории охраняемого коттеджного поселка с развитой инфраструктурой. Тогда же стартовал проект жилого комплекса «Жемчужина» на Ново-Рижском шоссе в 55 км от МКАД (15 км от Звенигорода). На огороженной охраняемой территории бывшего пансионата площадью 14 га появились пять четырехэтажных домов и один десятиэтажный. Следом за ними в 2002 году был построен 12-этажный дом на Рублево-Успенском шоссе, в поселке Мечниково. Шестиподъездное монолитно-кирпичное здание с 20 квартирами получило название «Лесная усадьба». В конце 2002-го началось строительство масштабного малоэтажного комплекса «Тихомирово» на Сколковском шоссе. Четыре 4-9-этажных дома появились на территории на территории 6 га. Комплекс включает 67 квартир площадью от 98 до 433 кв м.

 

Поначалу создание недвижимости такого формата загородом воспринималось многими застройщиками как безрассудный эксперимент коллег, казалось, что подобный тип жилья не будет востребован покупателями. Однако динамика продаж заставила задуматься многих. В комплексе «Лесная усадьба» все квартиры были проданы еще до сдачи объекта в эксплуатацию (данные компании «Новая площадь»). Достаточно активно шли продажи в «Тихомирово». К окончанию строительства (2004 год) разошлась ровно половина квартир, оставшиеся довольно быстро были проданы после его сдачи Госкомиссии (данные компании «Пересвет-Инвест»). Стала очевидна успешность таких проектов, востребованность квартир загородом у покупателей. Как следствие в 2003-2004 годах сразу несколько инвестиционных компаний вложили средства в рынок загородной малоэтажки. В 2003-2004 годах началось строительство сразу 11 комплексов: «Жуковка-1» (Рублево-Успенское шоссе), «Chalet Жуковка» (Рублево-Успенское), «Новое Лапино» (Рублево-Успенское), «Сосны» (Ильинское), «Архангельское» (Ильинское), «Жемчужина» (Ново-Рижское), «12 месяцев» (Сколковское), «Опалиха» (Волоколамское), «Янтарная сказка» (Волоколамское), Vitro Village (Калужское), «Кореневский хуторок» (Егорьевское). Часть домов уже построена, часть буден сдана в эксплуатацию до конца 2006 года. Три проекта были заложены в 2006 году: «Vitro Сlub» на Можайском, «Грюнвальд» и «Заречье» на Сколковском шоссе. Предположительно в конце 2007 года на Рублево-Успенском шоссе, в поселке Барвиха (7 км от МКАД), начнется строительство 5-ти этажного дома ориентировочно на 50 квартир. Девелопером проекта выступит «Первая управляющая компания». В настоящее время идет предпроектная проработка комплекса. Стоимость продажи квартир в этом комплексе пока не определена.

 

Таким образом, сегодня в активной продаже находятся 13 комплексов. Как отмечают риелторы, квартиры в них расходятся весьма быстрыми темпами и за немалую цену: от 1,5 до 12 тысяч долларов. Цены разнятся в зависимости от престижности шоссе, технических и эстетических характеристик дома, удаленности от МКАД и стадии завершенности проекта. Так, самые дорогие сегодня квартиры находятся в комплексах, на Рублево-Успенском шоссе, расположенных недалеко от МКАД. Это «Жуковка-1» и «Сhalet Жуковка ». Первый дом сдан, стоимость квартир в нем колеблется от 7,5 до 12 тысяч долларов (квартиры с ремонтом). В июле этого года в первичной продаже оставалось только 4 квартиры минимальной стоимостью $1 млн, все остальные предложения были уже «вторичкой», которая выставлялась по 10 тыс. долларов за 1 кв м в квартире без ремонта. По данным компании Eaton way, еще до сдачи комплекса в эксплуатацию было продано 50% квартир (всего 36). Дом «Жуковка-1» представляет собой строение из трех секций переменной этажности. В нем находится 36 квартир (по две на этаже) свободной планировки от 100 до 170 кв.м и два пентхауса (одноуровневый и двухуровневый). Пентхаусы имеют выходы на индивидуальные участки кровли, каждая квартира первого этажа имеет собственную террасу с выходом на улицу. Под домом расположена автостоянка.

 

В соседнем с «Жуковкой-1» доме «Chalet Жуковка» (8 км от МКАД) стоимость квартир варьируется в пределах от 6500 до 9000 за 1 кв м. Всего их 32 площадью от 115 до 249 кв м. Каждая квартира имеет камин и веранду с барбекю. В доме есть подземная парковка, бассейн. Сдача объекта в эксплуатацию запланирована на 4-й квартал 2006 года, однако, по данным Kalinka Realty, уже (к августу 2006 года) реализовано порядка 75% квартир (продажи идут ровно год).

 

В расположенных дальше по Рублевке комплексах «Новое Лапино» (20 км от МКАД) и «Сосны» (22 км от МКАД, Николина гора) 1 кв м стоит от $ 3500 до 6000. В «Новое Лапино» стоимость 1 кв м в августе 2006 года составляла от $3300 до 4100. За год там было продано порядка 80% квартир. Комплекс представляет собой три монолитно-кирпичных дома (4-6-этажей) на 103 квартиры площадью от 61 до 170 кв м. Дома являются частью поселка «Новое Лапино», в котором расположены коттеджи и таунхаусы. В комплексе «Сосны» в июле 2006 года цена квадратного метра колебалась от $3500 до 4950 (несколько квартир на верхних этажах выставлялись по цене 6 000/ кв м). Для сравнения ровно год назад стоимость 1 кв м в комплексе составляла $2300. Продажи в «Соснах» начались 2 года назад и к августу 2006 года было продано порядка 70% квартир. Как нам пояснил консультант отдела продаж компании Knight Frank Олег Лошаков, средняя динамика продаж в уже готовом комплексе - 5 квартир в месяц. Комплекс представляет собой восьмиэтажный дом на 112 квартир площадью от 89,6 до 191 кв м. Есть подземный паркинг. В августе дом был построен полностью, подключен к коммуникациям и там шли отделочные работы в подъездах и на придомовой территории. Сдача в эксплуатацию запланирована на осень 2006 года.

 

Социальная престижность Рублевки весьма сильно влияет на цену одного квадратного метра. На других шоссе, например, соседнем Ново-Рижском и Волоколамском, квартиры стоят значительно дешевле. Строящейся жилой комплекс «Опалиха» на Волоколамском шоссе (10 км от МКАД) состоит из 7 малоэтажных домов, в каждом из которых находится по 33 квартиры площадью от 70 до 175 кв м. Рядом с малоэтажными домами, в границах территории построены 3-уровневые таунхаусы, сблокированные от 3-х до 10-ти в секции. На Ново-Рижском шоссе, в строящемся 10-этажном здании в уже существующем жилом комплексе «Жемчужина» (55 км от МКАД) 1 кв м стоит $1600. Всего в доме 50 квартир (по 5 на этаже) площадью от 65 до 220 кв м. В доме есть мусоропровод, лифт, подземная парковка. По прогнозам риелторов проекта, компании «Дом-Недвижимость», все квартиры будут проданы еще до сдачи комплекса в эксплуатации (4-й квартал 2006 года).

 

Весьма активно осваивается застройщиками Сколковское шоссе. Здесь уже существуют два комплекса «Тихомирово» и «Земляничная поляна», к концу 2006 года будет сдан в эксплуатацию комплекс «12 месяцев». Стоимость 1 кв м в нем составляет сегодня $3700-3900. За эту цену продаются последние четыре квартиры. Всего их 80, по 6-7 квартир в 12 трехэтажных домах (рост цен за год - 50%). Как сообщили в компании-застройщике комплекса «Вега Риелти», за три года, пока велось строительство домов, в «12 месяцах» было продано 90% квартир. Их площадь составляла от 143 до 307 кв м. Комплекс завершен, в августе там проводились ландшафтные работы, сдача в эксплуатацию запланирована на 3-й квартал 2006 года. В 2005 году на Сколковском шоссе началось строительство еще двух комплексов: «Грюнвальд» и «Заречье», которые планируется сдать в эксплуатацию в конце 2007 - начале 2008 года. «Грюнвальд» представляет собой комплекс из 14 зданий: шестиэтажные жилые дома и спортивный комплекс с бассейном и SPA- центром. Они возводятся на огороженной охраняемой территории площадью более 4 га. В каждом доме около двадцати элитных квартир - 2-3 квартиры на этаже от 110-330 м. Квартиры спроектированы с зимними садами и панорамным остеклением. В пентхаусах предусмотрены каминный зал и выход на эксплуатируемую кровлю. Есть подземный паркинг. Стоимость 1 кв м на типовом этаже (с 1 по 5) составляет $4600- 5000. Стоимость 1 кв м в пентхаусе - $7000 -7300. Как пояснил инвестор комплекса, компания «Мосстройреконструкция», в настоящее время продано уже 40% квартир.

 

Один малоэтажный комплекс существует сегодня на Калужском шоссе, в 38 км от МКАД - это «Vitro Village». В августе 2006 года 1 кв м выставлялся здесь по цене от $2015 до 2600, в зависимости от корпуса, расположения апартаментов (год назад стоимость составляла $970-1100). Квартиры в Vitro Village позиционируются на рынке как апартаменты выходного дня, квартиры в санатории для отдыха за городом. Их площадь составляет от 45 до 150 кв м. Всего за два года с начала строительства в комплексе продано 70% квартир. Сдача в эксплуатацию запланирована на 4-й квартал 2006 года. Существенную удаленность от Москвы застройщики компенсируют тем, что создают в комплексе развитую инфраструктуру: спортивный комплекс с бассейном, кинозал, бары, рестораны. Компания-застройщик, считая проект «Vitro Village» весьма успешным, в 2006 году приступила к строительству малоэтажного комплекса «Витро Клаб» в 1,5 км от МКАД рядом с поселком Немчиновка между Рублевским и Можайским шоссе. Комплекс будет состоять из малоэтажных (3-4 этажа) корпусов с квартирами от 55 до 250 кв. м., подземной парковкой, мини-фитнес-центром, бассейном и сауной. Цена реализации на первом этапе от 3 300$ за 1 кв. м. Сроки строительства: 1 квартал 2006 года - 2-й квартал 2007 года. По мнению девелопера проекта компании «Парк Групп», Vitro Club должны стать жильем для постоянного проживания.

 

Как видно, большинство комплексов находятся на западном направлении, однако постепенно начинают осваиваться и другие трассы. Например, первый такой комплекс сдан в эксплуатацию в августе этого года на Егорьевском шоссе, в поселке Коренево. Он получил название «Кореневский хуторок». Шестиподъездный 5-этажный дом рассчитан на 97 квартир площадью от 52 до 126 кв м. Это типичный дом эконом-класса со стоимостью 1 кв м $1600. В доме нет подземного паркинга, мусоропровода, лифта, но он находится на огороженной территории.

 

Содержание

 

По местоположению и уровню используемых строительных и отделочных материалов все комплексы могут быть разделены на два класса: бизнес и эконом. К первому относятся дома на традиционно дорогих шоссе: Рублево-Успенском, Ильинском, Сколковском, ко второму - объекты на других направлениях (Волоколамском, Калужском, Егорьевском и др.). Дома бизнес-класса отличает высокое качество ограждающих конструкций и внутренней отделки дома и квартир, большие метражи, развитая инфраструктура, огороженная охраняемая благоустроенная территория, организованная автомобильная парковка или подземный паркинг. Как правило, дома бизнес-класса выполнены по проектам ведущих архитектурных бюро, иногда иностранных, и отвечают всем современным представлениям о дорогом престижном жилье.

 

Все дома (вне зависимости от класса) являются монолитно-кирпичными (один или несколько корпусов). Их высота не превышает 9 этажей. Площадь одноуровневых квартир колеблется от 90 до 250 кв м в комплексах бизнес-класса, и от 52 кв м до 180 кв м в экономе. Многие дома имеют пентхаусы, площадь которых составляет 300-400 кв м. Количество квартир в комплексах варьируется от 32 до 196, при этом расчетная плотность застройки, как правило, не превышает 100-150 человек на гектар.

 

Квартиры имеют свободную планировку, потолки не ниже 2,9 м (в бизнес-классе - 3,5 м), сетклопакеты. Особенностью квартир бизнес-класса является наличие огромных, иногда панорамных (во всю стену), окон и больших лоджий (до 10 м), некоторые квартиры имеют камины и площадки для барбекю. Общественные помещения домов бизнес-класса отличает дорогая отделка, выполненная по дизайнерскому проекту.

 

Как и в городском доме, квартиры обеспечены всеми коммунальными благами: центральным отоплением, электро- и теплоснабжением, холодным и горячим водоснабжением, канализацией, телефонизированы, подключены к сети Интернет и т.п. Большинство домов имеют лифты, мусоропроводы, подземные паркинги и открытые гостевые стоянки.

 

Эксплуатационные расходы в малоэтажных жилых комплексах намного меньше, чем в коттеджах или таунхаусах и сравнимы с расходами в обычных многоквартирных домах. В среднем они составляют 1,5 доллара за один квадратный метр. В них входит обслуживание устройств, обеспечивающих жизнедеятельность дома, вывоз мусора, охрану, уборку территории (зимой основной работой становится уборка снега).

 

Как отмечают в компании «Новая площадь», по сравнению с квартирой в Москве, основное достоинство такого формата проживания - сочетание экологического и психологического комфорта. «По сравнению с московским жильем малоэтажный жилой комплекс загородом является намного более комфортным жильем, в первую очередь, потому что нет характерного для многоэтажных домов «муравейника»: ты приезжаешь в свой комплекс, там все тихо-спокойно, соседей мало, никто не шумит - очень успокаивающая и умиротворяющая атмосфера; территория возле дома не заставлена машинами так, что невозможно подойти к подъезду. Хочешь погулять с ребенком - нет проблем, не надо занимать очередь на качели, как во дворах многоэтажек в Москве. На охраняемой территории малоэтажного комплекса дети в гораздо большей безопасности, их можно отпускать без взрослых, не опасаясь криминала. По социальному статусу, в таких комплексах, как правило, все квартиры идут на продажу, что в совокупности с небольшим числом квартир, гарантирует если не единый, то хотя бы близкий и достаточно высокий и однородный социальный статус проживающих», - комментируют в «Новой площади».

 

В сравнении с коттеджами, как недостаток малоэтажных комплексов можно выделить отсутствие собственного участка земли, который застройщики часто пытаются компенсировать, создавая комплексы на территории подмосковных пансионатов с большими парковыми зонами. Так, в частности на территории пансионата расположен комплекс «Сосны», по соседству с одноименным пансионатом находится Управления делами президента. Частично территорию пансионат захватывает жилой комплекс «Жуковка-1». Жители дома имеют возможность пользоваться всеми услугами санаториев.

 

Портрет покупателя

 

По мнению компании Knight Frank, всех покупателей квартир в малоэтажных комплексах можно разделить по мотивации на три группы: люди, покупающие квартиры для себя, для родителей, для сдачи в аренду. Как правило, для себя такие квартиры покупают молодые семьи, имеющие маленьких детей. Мотивация - экономическая выгода, экология и определенная социальная среда. «Элитные квартирные дома на Рублевке действительно очень высокого уровня - уникальная архитектура, дорогая отделка входных групп, большая и красивая придомовая территория, современная инженерия, качественные виды из окон на лесные массивы и т.д. При всех этих благах, стоимость квадратного метра здесь составляет, в среднем, $4000 долларов. Для сегодняшнего рынка московских квартир это крайне низкая цена. Для примера, метр квартиры в панельных домах эконом класса на самом краю Москвы (в спальных районах - Кузьминки, Бутово, Марьино и др.) с видом из окон на промышленные предприятия составляет в среднем около $3000 долларов», - отмечают в компании Knight Frank. По словам Павла Лепиш, начальника отдела маркетинга компании Eaton Way, квартиры в малоэтажных комплексах на Рублевке в основном покупают люди, которые привыкли арендовать жилье в этом районе, реже те, кто имеет здесь собственный дом. Как отмечают эксперты компании «Дом-недвижимость», комплексы, значительно удаленные от Москвы, расположенные на менее престижных шоссе, привлекают внимание успешных бизнесменов и топ-менеджеров, воспринимающих квартиры загородом как апартаменты в гостинице: отдохнул и уехал. Эти люди не хотят иметь проблем землей и эксплуатацией дома. Как правило, это успешные топ-менеджеры и бизнесмены, ведущие активный образ жизни. Как правило, им 30-50 лет. Они пользуются квартирами на выходных или живут здесь весь летний сезон.

 

Для людей, занимающихся арендным бизнесом, основная мотивация в приобретении таких квартир - их высокая доходность. На Рублево-Успенском шоссе достаточно сложно взять в аренду дом, стоимостью менее 7 тыс. долларов в месяц, а если такое предложение на рынке встречается, то, как правило, не смотря на его не высокое качество, в течение нескольких дней собственник находит арендатора. За номер площадью 25 кв.м. в любом из домов отдыха на Рублевке придется отдать от 100 до 200 долларов в сутки - минимум 3,000 в месяц (за 25 метров!). Квартиру в элитном загородном комплексе, площадью 100 кв.м., стоимостью 400,000 можно без труда сдать за 5,000-6,000 в месяц. Таким образом, годовая доходность от сдачи аренду такой квартиры составит около 66,000 долларов или 16,5 % - достаточно высокий показатель. Кроме того, дополнительную доходность создает высокий рост цен на загородную недвижимость. Нередко квартиры в малоэтажных комплексах покупают для пожилых родителей. Основная мотивация такого решения - благоприятная экология, возможность пользоваться лечебно-оздоровительной инфраструктурой на территории пансионата.

 

Ошибки застройщиков

 

Мы обратились к риелторским компаниям, занимающимся реализацией квартир в малоэтажных комплексах загородом с тем, чтобы выяснить, какие ошибки допускают инвесторы и застройщики при создании подобных проектов. Понятно, что информация от покупателей аккумулируется именно у них.

 

По мнению компании «Новая площадь», наиболее распространенные недостатки представленных на рынке малоэтажных жилых комплексов следующие: очень большие (более 100 кв м, зачастую, двухуровневые) квартиры - иногда их проектируют, как таун-хаусы, с отдельными входами. По словам экспертов компании, эти квартиры оказались наименее востребованными. Также не пользуются популярностью квартиры на первых этажах: покупателей больше привлекают верхние этажи. Что касается метража квартир, то большинство застройщиков создают необоснованно большое число квартиры площадью от 100 кв м. Они не востребованные рынком, на котором спрос наиболее высок на квартиры до 100 кв.м: даже по бизнес классу наиболее востребованы площади 60-90 кв.м. Кроме этого многие комплексы имеют плохую доступность общественным транспортом.

 

По мнению Eaton Way, явной ошибкой является расположение дома около дороги или в шумном месте. «Понятно, что люди хотят тишины и спокойствия в своих загородных апартаментах, и не получают их в случае, если дом находится прямо на проезжей части. Пример такого проекта есть на Рублевке».

 

Нередко малоэтажные комплексы включаются в структуру коттеджных поселков, в которых существуют и различной площади коттеджи, и таунхаусы. Примером таких проектов могут служить дома «Новое Лапино», «Опалиха». Как правило, это происходит в масштабных по территории проектах в несколько гектаров. Одновременный плюс и минус таких решений - максимальный охват целевой аудитории и, как следствие, снижение рисков. По мнению Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании «Терра-недвижимость», такая эклектика может сыграть инвесторам плохую службу. «Цель людей, которые покупают недвижимость в организованных поселках - жизнь в единой социальной среде. Если же рядом коттеджем за несколько миллионов живут люди, которые купили квартиру за $200 - 300 тысяч, ни о каком единстве говорить уже не приходится» - отмечает он.

 

Рентабельность таких домов весьма очевидна, особенно на таком престижном направлении как Рублевское. Подводя черту под выше сказанным, можно отметить, что стоимость 1 кв м в малоквартирных домах доходит сегодня до $12000. Главным фактором, влияющим на цену, является местоположение, а именно такие его характеристики как престижность направления и удаленность от МКАД. Самые дорогие квартиры продаются на Рублевке, ниже стоимость на Сколковском шоссе. Малоквартирные дома пользуются стабильным спросом и если объект правильно позиционируется и обладает всеми необходимыми характеристиками, то к концу строительства процент его реализации может достигать 70-80%. Все это обещает развитие сегмента квартирных домов загородом.

 

(Отметим, что в рамках этого материала мы рассматриваем только комплексы на территории поселков и деревень, которые можно назвать загородной недвижимостью, и оставляем без внимания объекты в подмосковных городах, которые почему-то включаются в обзоры этого сегмента рынка некоторыми компаниями).