Подмосковье становится шире

Стоимость квадратного метра жилья в Подмосковье всегда была обратно пропорциональна кратности диоптрий бинокля, в который можно разглядеть Кремль. Эта зависимость цен от расстояния сохраняется и сегодня, но в поле зрения покупателей все чаще попадают не только города-спутники сразу за МКАД, но и районы в радиусе до 30 километров. Об особенностях сегодняшнего областного рынка новостроек нашему корреспонденту рассказали в компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" директор отделения Управления новостроек Юлия Гераськина и управляющий партнер управления новостроек Оксана Каарма.

 

Много ли строится в Подмосковье панели? Насколько за этот период выросла доля монолита в ближайшем Подмосковье?

 

Панельного жилья мало. Новых поступлений панели нет, есть проекты, которые мы сейчас допродаем. В основном же идет монолит. Нельзя сказать, что все монолитные проекты - это бизнес-класс, как принято считать в Москве. По отдельным проектам, конечно, есть желание приблизиться к бизнес-классу, но в большинстве случаев метражи квартир ближе к экономклассу. Такое жилье пользуется хорошим спросом.

 

Кто является главным покупателем жилья в Подмосковье?

 

Если проанализировать статистику сделок, совершенных через нашу компанию, то обычно 15-25% покупателей москвичи, остальные жители области и иногородние. Но сейчас москвичи стали активнее. Это объяснимо - в Москве покупать нечего или дорого, поэтому желающих купить квартиру в новостройке в Подмосковье сейчас больше, чем в Москве. Впрочем, ближайшее Подмосковье по ценам уже приблизилось к московским районам, граничащим с МКАД.

 

Есть ли какие-то предпочтения по направлениям? Какие города в Подмосковье пользуются наибольшим спросом?

 

На сегодняшний день настолько мало предложений, что говорить о каких-то приоритетах сложно. Но, конечно, чем ближе к Москве, тем лучше. Пользуется спросом Реутов, несмотря на довольно высокие цены (2300-2700 долларов за кв. м). Он близко к Москве, удобно добираться. С другой стороны, есть Апрелевка, которая на сегодняшний день очень демократична по ценам (1150-1400 долларов) - она тоже пользуется большим спросом, хотя раньше считалось, что 27 км от МКАД - это очень далеко.

 

Насколько отличается качество жизни в Подмосковье и Москве. Есть ли перспектива того, что качество жизни сравняется?

 

Многое зависит от статуса города. Есть города, где с качеством жизни уже все хорошо - тот же Реутов ничем не отличается от Москвы. А есть города, куда пришли большие проекты, и должно быть все хорошо, благодаря этим проектам, но в перспективе. Вместе с жилыми объемами заложена инфраструктура - школы, магазины. Пример - та же Апрелевка. Для тех, кто не располагает большими средствами, это весьма выгодный вариант, потому что качество жизни действительно постепенно выравнивается. Еще один пример - Балашиха: именно благодаря новым проектам туда уже пришли сетевики, планируется станция легкого метро, расширена дорога.

 

Как вы думаете, будут ли востребованы другие проекты, находящиеся на таком или большем расстоянии от Москвы, как Апрелевка?

 

Будут. Чем дальше, тем дешевле. Раньше никто не рассматривал жилье в 20 километрах от города. Сегодня уже спрашивают. Другого пути нет. Показательно и то, что большинство крупных операторов сократили отделы продаж в Москве и увеличили в области.

 

Насколько отличаются цены в пределах МКАД и сразу за ней?

 

Разница очень маленькая. Например, в Новопеределкино, которое относится к Москве, и рядом расположенных проектах, относящихся к Подмосковью, разница чисто символическая - долларов 50-70 за квадратный метр.

 

Квартиры чаще покупают для себя или для умножения свободного капитала?

 

И то, и другое. Есть люди, которые приходят и покупают сразу несколько квартир - очевидно, что они просто вкладывают деньги, но и доля покупок для себя очень высока: приходят с детьми, берут ипотеку.

 

В Подмосковье было больше скандалов с обманутыми вкладчиками, чем в Москве. Повлияло ли это на спрос, не боятся ли люди покупать, и надо ли бояться?

 

На спрос не так сильно повлияло, повлияло на работу. Людей можно понять, они перестраховываются. Консультации риэлторов могут длиться по 4-5 часов, люди приходят в непростом психологическом состоянии. Но основные консультации все равно идут по Подмосковью. То есть, покупатели стали более серьезно вникать во все вопросы, но покупать не перестали.

 

И все-таки, почему именно в Подмосковье было так много проблем с соинвесторами?

 

Проблема лежит в истории развития этого рынка. Областной рынок развивался стихийно, Москву туда не пускали. В Москве была монополия нескольких известных и достаточно надежных застройщиков, поэтому Москва пострадала меньше, а там рынок развивался по принципу "своих" компаний - у каждой администрации был пул дружественных организаций из местных игроков. Так что, еще несколько лет назад областной рынок представлял собой даже не постсоветский период развития, а допостсоветский: цеховики и административная крыша.

 

А что происходит сегодня?

 

В Москве ситуация не изменилась - слегка перераспределилась доля разных структур, отпали откровенные пирамиды типа "Социальной инициативы". Остались игроки, которым можно доверять, по крайней мере, в том, что точно достроят. Какого качества построят и точно ли в обещанный срок - другой вопрос, но построят. В области произошла очень сильная чистка, но круг малоизвестных застройщиков остался, и отфильтровать этот круг сам потребитель не сможет. Проверить, стоит ли за застройщиком кто-то с деньгами сложно, гарантии никто не даст. Получается, что нужно идти к оператору, который может это проверить. В крайнем случае, можно сходить в администрацию и попросить дать справку о застройщике. Риски, конечно, не такие, как два года назад, но они остались.

 

Но повод для оптимизма есть?

 

Конечно. Сегодня ситуация на рынке гораздо спокойнее. Площадей выходит на рынок не так много, инвестиционная привлекательность высокая. Институциональные инвесторы готовы вкладывать деньги. Если будет поддержка на законодательном уровне, процесс будет идти в нормальном русле - без лишних рисков для частных лиц.

 

Какой класс жилья будет востребован больше всего?

 

Конечно, это большие массивы эконом- и начального бизнес-класса. В Подмосковье невыгодно строить дорогое жилье - вспомните первый вариант проекта застройки Молжаниново - таунхаусы, малоэтажка… Но, посчитав обременения, необходимость строительства развязки, которое не факт, что возьмут на себя федералы, получается совсем другая экономика проекта. В результате, приходится удешевлять жилье, повышать этажность в ущерб красивой идее. Премиум-класс формата "Нового Лапино" - это очень специфический узкий сегмент в санаторно-курортной зоне. Он тоже имеет право на жизнь, но очень небольшими объемами.