Дом на удалении
Загородные дома и земельные участки на расстоянии 80 км от МКАД и далее за прошедшие полгода выросли в цене на 20-25%, а за 150-километровой зоной на 7-10%. Интерес к дальней недвижимости стали проявлять в основном те, кто не может себе позволить коттедж в ближнем Подмосковье и любители объемных земельных участков под усадьбу рядом с крупными водоемами. Лидером по росту спроса и стоимости земли в этом году стала Тверская область, также в цене поднялись Ярославский и Калужский районы.
На подъеме
В текущем году произошел беспрецедентный рост цен на загородные дома и участки сразу в нескольких удаленных районах Подмосковья и за его пределами. Максимальный рост был зафиксирован в верхневолжских округах - здесь стоимость участка вместе с домом могла подняться с $1 тыс. до $10 тыс. Правда, такой рост фиксировался только в эксклюзивных местах, находящихся рядом с хвойным лесом или водохранилищем.
Рост цен был спровоцирован неожиданно возросшим спросом со стороны не самых состоятельных москвичей. Уход в дальнее Подмосковье объясняется в первую очередь невозможностью купить бюджетный дом вблизи Москвы.
"Если несколько лет назад всего 3% покупателей интересовались покупкой участков в дальнем Подмосковье (от 50 до 120-150 км от МКАД), то сегодня эта цифра приближается к 7-8%",- отмечает аналитик отдела проектов компании "Терра-недвижимость" Анна Поткина. Некоторые участники рынка называют более внушительные цифры, 10-15%.
Наиболее быстро растет цена на наиболее ликвидные участки земли дальнего Подмосковья и за его пределами, расположенные рядом с большой водой,- на берегу крупных водохранилищ и рек. "Например, земельные участки на берегу озера Селигер за год выросли с $100-350 за сотку до $350- 1000 за сотку",- рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая.
Структура спроса
Сложившийся сегодня спрос москвичей на дальние дома или дачи до сих пор не определен. По оценкам ряда экспертов он пока хаотичен, однако многие уже сходятся во мнении, что уже сейчас требуется значительно увеличить предложение новой загородной недвижимости за 100 км от Москвы. "Если еще год назад интерес наших покупателей вообще не был никак обозначен, то в этом сезоне начинают появляться потенциальные покупатели, рассматривающие предложения на удаленности свыше 120 км. В основном, такой интерес обусловлен возможностью за небольшие средства приобрести качественную землю",- рассказывает руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" корпорации "Инком-недвижимость" Елена Матвеева.
Структуру спроса сегодня можно разделить на два основных сегмента. Во-первых, это люди, желающие приобрести дома за $30-50 тыс. В ближнем Подмосковье за такие деньги они могут позволить себе лишь сверхбюджетные варианты. Такие покупатели предпочитают в основном участки без построек или со старым деревенским домом под снос, так как за пределами Московской области можно построиться значительно дешевле. "Возведение дома на участке собственными силами обойдется минимум на 40% дешевле. При этом такой покупатель, как правило, предпочитает уединение. А следовательно, покупает 1-2 га земли в глухом месте (обычно это полуумершие деревни на берегу водоемов)",- комментирует начальник отдела загородной недвижимости ГК "Вашъ финансовый попечитель" Роман Рыжков. Во-вторых, на большом удалении от МКАД можно относительно недорого приобрести большой участок от нескольких гектаров до нескольких десятков гектаров под строительство усадьбы.
Жители Подмосковья интересуются более дальними землями, расположенными, как правило, по направлениям, на которых они проживают. Так как для любого покупателя, в сущности, важно не расстояние от Москвы до дачи, а путь от дома до дачи. Так, например, жители Сергиева Посада (70 км от Москвы) или Александрова (100 км) чаще всего интересуются участками и домами в Ярославской или Владимирской области",- рассказывает совладелец компании Farm House Андрей Курбатов.
Наиболее популярными местами в дальнем Подмосковье считается Истринское, Можайское и Рузское водохранилища, земли по Новорижскому направлению. Среди москвичей все большим спросом начинает пользоваться Тверская область, стародачные поселки на берегах Волги (Борки, Мозгово, Столипино). "На Селигере очень активно строительством занимается сибирская компания КСК, ставшая там собственником нескольких тысяч гектаров земли. Есть предложение на Волге в Ярославской области, на озере Неро, в Тульской области на истоках Дона - но на эти предложения приходится около 20%",- рассказал "Бизнесу" Роман Рыжков. В целом эксперты признают, что спрос точечен, потому как каждый покупатель решает для себя сам, что ему нужно от такой недвижимости: уединение, большая вода, усадьба с конюшней или охотничий домик.
Сколько стоит
За последние годы, в связи с отсутствием спроса, рост цен на граничащие с Московской областью районы не был особо заметен. Однако в этом году цены стремительно начали расти.
"Так, например, в Тверской области в прошлом году можно было приобрести бревенчатый дом с магистральным газоснабжением и электричеством на участке 30-40 соток за $2-3 тыс. Сегодня аналогичные предложения выставляются за $10 тыс. В Рязанской области, в 300 км от МКАД, можно было приобрести добротное строение за $1-2 тыс., сегодня и здесь цены выросли в два-три раза",- отмечает Елена Матвеева.
По информации руководителя направления загородной недвижимости "МИАН - агентство недвижимости" Светланы Кондачковой, рост цен на участки, расположенные на расстоянии свыше 50 км от МКАД, составил 25-50% в зависимости от направления и расположения земельного участка. К примеру, по ее словам, в Завидово крупные земельные участки сельхозназначения можно купить от $1 тыс. за сотку (речь идет о неосвоенных территориях, без учета стоимости коммуникаций).
"Освоенные участки в береговых зонах организованных поселков могут стоить уже до $10 тыс. за сотку при наличии системы коммуникаций, инфраструктуры. В Калужской области в настоящий момент есть предложения земель, предназначенных под ИЖС, по $350-500за сотку",- рассказывает Кондачкова.
Кто продает
Заниматься подбором дальнего Подмосковья и соседними областями Московским агентствам недвижимости невыгодно. В первую очередь это связано с невозможностью проведения показов. Продажами в основном занимаются так называемые местные маклеры или частные риэлтеры. "Судите сами, для того чтобы один раз показать объект на удаленности 150-200 км, необходимо потратить целый день. Поскольку, это, как правило, недорогие объекты, то комиссионное вознаграждение по ним получается меньше транспортных расходов",- рассуждает Елена Матвеева из "Инком-недвижимости". С ней соглашается и заместитель генерального директора компании "Новый город" Наталья Ветлугина: "Один из наших клиентов попросил нас продать его дом на Валдае. Мы продали, но с тех пор зареклись. Потому что по трудоемкости это сродни продаже недвижимости за рубежом. Даже просмотр организовать неизвестно, где тяжелее: там или в Португалии".
Выход московских агентств в дальнюю зону очень сомнителен. Правда есть и исключение,- хороший дальний дом-усадьба может стоить от $1 млн и выше, и при 5-7% агентских, разумеется, брокеру выгодно заниматься таким проектом. Но здесь надо учитывать, что такая сделка часто растягивается во времени, иногда до года.
Кроме того, существует еще один фактор, свидетельствующий о малом интересе брокеров к дальним землям: до сих пор гораздо выгоднее работать с Москвой и ближним Подмосковьем. "Еще очень долгое время столица и ее ближайшие окрестности будут в десятки, если не в сотни раз выгоднее для инвестиций",- говорит Роман Рыжков. Другой вопрос, что в окрестностях Москвы уже очень мало свободных участков.
"По нашим данным, в 2007- 2008 годах девелоперы, скупавшие земли в дальнем Подмосковье на протяжении более пяти лет, скорее всего выставят на продажу не только земельные участки с подведенными коммуникациями, но и несколько коттеджных поселков бизнес-класса",- делится информацией директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. По его словам, в перспективе через два-три года, учитывая дефицит ликвидных земель в ближайшем Подмосковье, спрос и предложение на дальние земли будет расти.