Дмитровское направление: на горных лыжах к "большой воде"

Путешествия по подмосковным направлениям продолжаются. На этот раз мы проведет познавательную экскурсию по Дмитровскому шоссе, которое на данный момент входит в пятерку самых популярных загородных трасс. Направление это особенное, заметно выделяющееся на фоне других областных магистралей. Близость к «большой воде» формирует и спрос на загородные дома, и инфраструктуру, и цены на земельные участки. Для полноты впечатлений расширим формат поездки - мы сравним сразу два соседствующих северных направления - Дмитровское и Ленинградское.

 

На этот раз роль экскурсовода согласилась взять на себя руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН-агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. Она сразу уточнила, что эти направления не похожи, но имеют неоспоримые преимущества, а значит, интересны для любителей загородной жизни, несмотря на ряд недостатков.

 

Две дороги - две судьбы

 

Существенным минусом обеих трасс является транспортная проблема. Ленинградское шоссе - федеральная трасса, соединяющая Москву с Санкт-Петербургом. Загруженность магистрали обусловлена в первую очередь проходящими по ней торговыми маршрутами, а также активным движением между столицей и аэропортом «Шереметьево». К тому же на отрезке дороги от Москвы до аэропорта находится множество крупных торговых и сервисных центров, обеспечивающих постоянный поток машин. «При необходимости пробку реально обогнуть по Новосходненскому шоссе, - комментирует С. Кондачкова. - В ближайшие годы планируется расширение Новосходненского шоссе, увеличение количества полос. Кроме того, существуют планы строительства дороги-дублера Ленинградки до Шереметьева. Все это позволит разгрузить Ленинградку на 30-40 %».

 

Само Ленинградское шоссе проходит через множество населенных пунктов. Соответственно, свободному движению препятствуют светофоры, пешеходные переходы и посты ГАИ.Дмитровское шоссе также не может похвастаться высокой пропускной способностью. Но тут, пожалуй, только одно действительно труднопроходимое место на выезде из Москвы - при пересечении с мостом окружной дороги в районе Станционной улицы и Сигнального проезда. Проезжая часть сужается с четырех полос до трех, образуя так называемое «бутылочное горлышко». В летнее время на этом отрезке даже днем нередко возникают многочасовые автомобильные пробки. Однако в 2008 году, если верить заявлениям московских властей, должны начаться работы по расширению трассы. Предполагается даже, что во время проведения ремонтных работ движение транспорта не будет останавливаться.

 

На Дмитровке концентрация населенных пунктов не так высока, как на Ленинградке. Крупные населенные пункты - Долгопрудный, Лобня, Яхрома, Дмитров, Талдом и Дубна - находятся не на самой магистрали, а несколько поодаль. Поэтому, миновав 20-й км, двигаться по трассе можно вполне свободно. Существенным плюсом направления является освещение - вплоть до 45-го км.

 

Товар на любой вкус и кошелек

 

Популярность Дмитровки растет с каждым годом, что неизменно отражается на объеме предложения. По наблюдениям аналитиков компании «МИАН-агентство недвижимости», в конце 2004 года на продажу выставлялось 25 коттеджных поселков, в прошлом году появилось еще пять новых, сегодня их количество приблизилось к 40, причем более половины из них уже полностью заселены. В 2006 году по Дмитровскому направлению предлагаются дома в 16 поселках, находящихся на разных стадиях строительства.

 

Сегодня на Дмитровке представлен практически весь ассортимент: элитные дома, бизнес-класс и все виды недорогого жилья - от садовых товариществ до сравнительно дешевых организованных поселков. В структуре предложения преобладают все-таки объекты бизнес-класса - их доля составляет примерно 45-50%.

 

«До недавнего времени Дмитровка привлекала в основном любителей горнолыжного и яхтенного спорта, - говорит С. Кондачкова. - Но с повышением популярности направления не только увеличилось количество предложений бизнес-класса - все больше поселков приобретает статус элитных. В настоящий момент возводится несколько объектов очень высокого уровня: Лазурный берег, Зеленый мыс, Монаково, Пестово, Паллада-Сити. Интенсивно осваиваются территории в срединной части Дмитровки, в районе Яхромы».

 

На данный момент средняя стоимость коттеджа на Дмитровке составляет $300-350 тыс. В элитных поселках цена 1 кв. м достигает $7 тыс. На втором по цене месте находятся охраняемые коттеджные поселки - $1,4-5,2 тыс. за «квадрат». Дачные домики значительно дешевле ($800 за 1 кв. м), самые недорогие дома реально приобрести в садовых товариществах, цена 1 кв. м в них варьируется от $600 до $900.

 

В категории бизнес-класса довольно интересными объектами являются поселки Смородинка, Дарьин (3-5 км от МКАД) с московской пропиской, Северная слобода (1,5-2 км от МКАД).Эконом-класс на Дмитровке представлен во всем разнообразии. К нему относятся поселки таунхаусов Катюшки, Ясная поляна, Долгопрудный и Дубрава. Начинают появляться новые организованные поселки дачного типа на значительном удалении от Москвы, но таких объектов на Дмитровке пока очень мало.

 

Демократичная Ленинградка

 

Зато подобные предложения встречаются на Ленинградском направлении. Например, поселок Починки недалеко от города Клина (70 км от МКАД). Здешние домики из оцилиндрованного бревна без внутренней отделки стоят около $100 тыс. Есть также довольно демократичные по цене объекты в районе Сенежа (50 км, Солнечногорский район). Представлены хорошие экономичные предложения и поближе к Москве. Например, Удачное с таунхаусами площадью около 200 кв. м.

 

Стоит отметить также интересный проект Елино - поселок с малоэтажными домами, представляющими собой скорее загородные апартаменты, нежели таунхаусы. И один из самых крупных проектов эконом-класса на Ленинградском направлении - поселок Фэмили клаб (12 км по Новосходненскому шоссе). Из 350 домов за год продано 200, при этом свободных таунхаусов не осталось совсем.

 

«Вопреки общепринятому мнению Ленинградка способна предложить красивые, экологически чистые места рядом с лесом или водоемом, - утверждает С. Кондачкова. - Наиболее популярны на Ленинградском направлении стародачные места, такие, как Фирсановка, Шереметьевский, Поварово и др.

 

Драгоценные сотки

 

Как известно, у Дмитровки есть неоспоримое преимущество по сравнению с другими направлениями Московской области - ни одно из них не может похвастаться таким количеством водоемов. Здесь сконцентрированы почти все подмосковные водохранилища: Учинское, Икшинское, Клязьминское, Пестовское, Пироговское и Пяловское. Любители водных видов спорта и просто желающие поселиться поближе к воде стремятся приобрести жилье в непосредственной близости от водоема. «Но проживание в таких местах - удовольствие не из дешевых, - комментирует наш эксперт. - Речь идет о миллионных сделках. Основной составляющей ценообразования является стоимость земли, а стоимость земли около водохранилищ действительно очень солидная - до $40 тыс. за сотку. Жилья эконом-класса в таких местах не бывает по определению».

 

Цены на землю с лесными участками в известных стародачных местах (станции Луговая, Некрасовская, Трудовая) тоже довольно высоки - до $20 тыс. за сотку. Конечно, стоимость земли на Дмитровке существенно отличается в зависимости от местоположения. Самые дешевые участки находятся на неосвоенных территориях (без коммуникаций и статуса организованного поселения). Стоимость сотки земли на разном удалении от МКАД составляет от $1,3 тыс. до $6,9 тыс. Стоимость участка с коммуникациями варьируется от $2,8 тыс. до $9,8 тыс.

 

«В прошлом году очень многие наши клиенты (около 40%) интересовались покупкой именно участков земли, - уточняет С. Кондачкова. - В этом году мы наблюдаем смещение покупательского спроса в сторону организованного коттеджного строительства. То есть все больше людей привлекают поселки с уже готовыми или возводимыми домами. По предварительным прогнозам, рынок коттеджных поселков в этом году вырастет на 10-20%».

 

Спортивный интерес

 

С точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры Дмитровское шоссе считается наиболее развитым. Ни на одном подмосковном направлении нет такого количества спортивно-развлекательных комплексов разнообразных форматов. В основном они сконцентрированы в 40-45-километровой зоне от Москвы, что обусловливает концентрацию поселков верхних ценовых сегментов именно на этом отрезке направления.

 

Наиболее известные развлекательные объекты - парки «Яхрома», «Волен», «Степаново», «Сорочаны», горнолыжный клуб Тягачева. Это и горнолыжные курорты, и развлекательные парки, и гольф-клубы. Парк Яхрома, например, предлагает полный спектр развлечений для всех времен года. Среди зимних видов активного отдыха - горные лыжи, сноуборд и т. д. Летом развлекательный ассортимент шире: можно полетать на вертолете, покататься на горных велосипедах или на лошадях, освоить роллер-трассы. Скоро будут достроены три искусственных озера и рыбацкая деревня - своим хобби смогут заниматься и поклонники летней рыбалки.

 

Огромной популярностью пользуются яхт-клубы в Долгопрудном: «Нептун» (на 50 судов до 15 м), «Водник» (на 86 яхт до 25 м), «Спартак» (на 120 яхт до 65 м). На берегу Клязьминского водохранилища располагается благоустроенный причал «Адмирал», рассчитанный на 120 катеров и 60 гидроциклов.

 

Загородные курорты и спортивные клубы привлекают людей и летом, и зимой. Поэтому формат спортивно-оздоровительных комплексов с жилой инфраструктурой просто не мог не появиться на Дмитровском направлении. Наиболее показательный пример - поселок бизнес-класса Петровские дали, расположенный рядом с развлекательным парком «Яхрома» и стилизованный под альпийскую деревню. В нем предлагаются дома площадью от 130 кв. м на участках от десяти соток, предназначенные как для сезонного отдыха, так и для круглогодичного проживания.

 

«В последнее время увеличился спрос на загородные дома, предназначенные для сдачи в аренду, - отмечает С. Кондачкова. - Если раньше наибольшим спросом у арендаторов пользовались дома, расположенные в пределах 20 км от МКАД, то теперь многие клиенты интересуются арендой загородного жилья и в районе 40-45-километровой отметки, т. е. в районах горнолыжных курортов».

 

Один из самых любопытных проектов этого года - гостиница «Бумеранг», расположенная на территории парка «Яхрома». Девелоперы проекта вышли на рынок с новой и интересной схемой: они предложили любому физическому лицу стать соинвестором, выкупив тот или иной гостиничный номер. Таким образом управляющая компания-застройщик быстро получает деньги от реализации проекта, а соинвесторы - ежемесячные дивиденды от сдачи номеров в аренду. Гостиница будет введена в эксплуатацию в декабре этого года, но уже сейчас распроданы все номера.

 

Оксана Тремсина, заместитель начальника отдела маркетинга компании «Комcтрин»:

 

- В последнее время мы наблюдаем все большую заинтересованность покупателей Дмитровским направлением. В 2003 году новых поселков здесь было около десяти, сейчас их количество превысило 40, а строится и продается около 35.

 

Дмитровка является наиболее развитым направлением с точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры и отличается хорошей экологией, поскольку на нем нет крупных промышленных предприятий, а половину территории занимают леса.

 

Также надо отметить транспортную доступность: Дмитровское шоссе - современная магистраль с двух-трехполосным движением в каждую сторону, освещенная вплоть до 45-го км. Пробки наблюдаются в основном в районе Долгопрудного (5 км от МКАД) и поворота на Лобню (26 км от МКАД).

 

Активный спрос отмечен в сегменте качественных объектов эконом-класса, а наибольший объем предложений по коттеджным поселкам наблюдается в сегменте бизнес-класса. Цена на дом с участком варьируется в следующих пределах: премиум-класс - от $1,3 млн, бизнес-класс - до $1,3 млн, эконом-класс - до $400 тыс.

 

В 56% строящихся поселков предусмотрена только минимальная инфраструктура (детская площадка, гостевой паркинг, службы эксплуатации и охраны), 23% поселков предусматривают административный центр, магазин, кафе-бар, спортивные и развлекательные объекты. Только в каждом пятом поселке имеется в наличии полная инфраструктура, включая торгово-развлекательный и спортивно-оздоровительный комплексы, яхт-клуб, детский сад, школу и др.

 

Иван Шульков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании «Усадьба»:

 

- На Дмитровском шоссе по состоянию на июль 2006 года в продаже находится 22 коттеджных поселка. Диапазон цен варьируется от $200 тыс. до $4 млн. Основная доля предложений находится в ценовом диапазоне до $1 млн. Объем спроса не так велик, как кажется, поэтому, учитывая немалый объем предложения, в данный момент можно говорить об адекватном балансе.

 

Объекты инфраструктуры на Дмитровке имеют в основном спортивно-развлекательный характер и ориентированы на отдых или сезонное проживание. Социально-бытовая инфраструктура, подходящая для постоянной жизни, пока отсутствует. Скорее всего она появится при крупных жилых комплексах (Зеленый мыс, Пестово) и не ранее чем через один-два года.

 

На Ленинградском шоссе сейчас насчитывается пять-семь поселков стоимостью от $100 тыс. до $500 тыс. Направление практически не развивается из-за транспортных проблем, но предложение вполне способно удовлетворить тот малый объем спроса, который существует. Центром притяжения на Ленинградке является Иваньковское водохранилище («Московское море»). Инфраструктура на Ленинградском направлении представлена только в черте городов, через которые проходит трасса, а объекты, расположенные вдоль трассы (мотели, трактиры), рассчитаны на водителей-дальнобойщиков.

 

Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

 

- Главной причиной привлекательности и основной особенностью Дмитровского направления является развитая спортивно-развлекательная инфраструктура. Здесь есть горнолыжные парки, стрелковые клубы, а также необходимая для яхтинга и других видов спорта и отдыха «большая вода».

 

Что касается транспортной ситуации, то она лучше, чем на соседнем Ленинградском шоссе, где из-за большого потока машин между Москвой и Зеленоградом сообщение затруднено. Кроме того, на Ленинградском шоссе движение осложняет наличие крупных торговых центров («Гранд», ИКЕА, «Ашан») и аэропорта «Шереметьево», а также большой поток грузовых машин.

 

В ближайшее время ситуация на этом направлении не изменится, поскольку все обсуждаемые на данный момент проекты о реконструкции и новом строительстве будут реализованы не раньше, чем через несколько лет. На Дмитровском шоссе есть некоторая сложность на въезде в столицу, но в скором будущем тут будут сооружены удобные развязки. Экологическая ситуация на Дмитровском и Ленинградском направлениях примерно одинакова.