Коттеджное строительство делает ставку на уникальность
Активно развивающийся рынок загородного жилья в последнее время пугает экспертов своим возможным скорым насыщением. При этом сейчас, на фоне большого числа объектов, наблюдается период стабилизации: девелоперы, "набив руку" на первых проектах, выводят интересные, ни на что не похожие дома. Однако далеко не всегда объекты, широко рекламируемые как "уникальные", оказываются непохожими на остальных в действительности.
Несмотря на то, что число "активных" коттеджных поселков в Подмосковье приближается к двум сотням, рано говорить о перенасыщении рынка: предложение есть, но оно не удовлетворяет полностью существующий спрос. Так, потребителей может не устраивать множество факторов, в том числе площадь дома (по сведениям компании "МИАН-агентство недвижимости", покупателей интересуют коттеджи площадью 250-300 кв. м, тогда как львиная часть строящихся домов занимают по 400-600 кв. м). Немалое значение придается типу и стоимости объекта: "на фоне динамично растущей капитализации рынок загородной недвижимости характеризуется традиционным подходом к форматам жилья, таким как коттеджи или таунхаусы, ставшими для большинства граждан привычными видами загородной недвижимости, преобладающими на рынке. При этом большая часть предложений данного формата находится в ценовом сегменте от 400 тыс. долл", - говорит управляющий сетевым проектом "Витро", ООО "Парк Групп" Олег Маринин.
В рекламных проспектах загородные поселки нередко позиционируются как уникальные, оригинальные, но чаще всего за этими словами скрывается, например, индивидуальный подход к архитектуре, инфраструктуре объекта или еще какой-то из "сторон" его жизни. "Некоторые застройщики не всегда правильно трактуют данное понятие, - раскрывает термин "уникальный" корреспонденту "РБК-Недвижимости" директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Валерий Мищенко, - и зачастую называют поселок уникальным по какому-то одному признаку, но понятие "уникальный" более широкое. Это все-таки предложение (за счет всех характеристик поселка) нового формата загородного проживания". По словам руководителя направления загородной недвижимости "МИАН-агентства недвижимости" Светланы Кондачковой, в каждой рекламной концепции существует элемент "приукрашивания", часто желаемое выдают за действительное. С этим суждением спорит генеральный директор компании "Farm House" Тарас Нечипоренко, говоря, что профессиональные "рекламщики" не пользуются такими словами, как "уникальный, единственный, самый, стопроцентный". "Для этого есть несколько причин, одна из которых заключается в том, что перегруженные рекламным потоком потребители скорее испытывают недоверие к подобным конструкциям, чем руководствуются этими посылами в выборе". При этом объем кампаний, представляющих "уникальные" объекты, не ослабевает.
Действительно необычных концепций, нестандартных проектных решений, продуктов, открывающих новую нишу, на рынке крайне мало. "Несмотря на то, что рынок загородного жилья в Подмосковье достаточно бурно развивается, он все же еще относительно молод и некоторые сегменты находятся на стадии формирования", - замечает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. Типовой поселок уже мало интересует современного потребителя, потому девелоперы привлекают клиентов новыми форматами, такими как ранчо, усадьбы, дальние дачи, семейные жилые курорты и малоэтажные многоквартирные дома, мегапоселки - каждый из которых в своем роде уникален. По мнению директора по маркетингу поселка "Княжье Озеро" Ирины Мошевой, "уникальный" объект загородной недвижимости создает эталон, к которому стремятся подражать как зрелые игроки, так и новички на этом рынке.
Эксперты, опрошенные "РБК-Недвижимостью", говорят об уникальности Barvikha-Hills - поселка вилл, проект которого был разработан голландским архитектором Эриком ван Эгераатом. ВМосковской области формат "ранчо" представлен одноименным проектом холдинга RODEX GROUP, построенным на берегу Можайского водохранилища и включающим в себя обширное землевладение в 4 га и целый комплекс построек, ориентированных на активный загородный отдых на воде. В Истринском районе Подмосковья возводится "Княжье озеро" - мега-поселок бизнес-класса, получивший приставку "мега" из-за огромного количества домов: в нем 700 жилых зданий. Как "дальняя дача" позиционируется "Деревня Озерна": отличительные черты данного формата загородной недвижимости - это значительное удаление от МКАД (как правило, более 60 км), транспортная доступность, хорошая экология, близость "большой воды", и кроме этого - оригинальность самого проекта.
Начальник отдела проектов компании "Терра-недвижимость" Надежда Гребенникова выделяет из ряда других объектов Рублево-Архангельское, который уже успели окрестить "Городом миллионеров". "Это проект своевременный и логичный, - рассуждает Н.Гребенникова. - Таким путем уже прошли многие западные столицы: в благоустроенные пригороды перебираются состоятельные жители. Здесь они могут и жить, и работать". При этом эксперт уверена, что подобные проекты будут востребованы и в дальнейшем: чем больше растет цена квадратного метра в городе, тем чаще потенциальные покупатели начинают поглядывать за его пределы. "Есть еще один аргумент в пользу приобретения загородного жилья, - добавляет Надежда Гребенникова, - большая часть Москвы за пределами Садового кольца постепенно превращается в гетто (это опять-таки тенденция западных мегаполисов). А так называемый "город миллионеров", даже при своем открытом статусе сможет гарантировать однородную социальную среду".
Правда, далеко не все могут позволить себе приобрести даже пару метров в "Городе миллионеров". Таким покупателям будет интересен проект Vitro Village - это не обычный коттеджный поселок, а загородные апартаменты, "квартира выходного дня", как говорит управляющий проектом Олег Маринин. По цене этот объект можно отнести к сегменту "эконом", однако по качеству исполнения и насыщенности инфраструктурой он гораздо выше. "Развивая новый формат загородного жилья "Витро", мы ориентировались на покупателя, располагающего к покупке суммой до 400 тыс. долл., при этом не желающего обременять себя владением дома с землей в традиционном понимании, но стремящегося уехать загород с семьей для комфортного отдыха, занятий спортом или общения с друзьями на открытом воздухе", - отмечает достоинства проекта О.Маринин. Также среди проектов компании есть необычные для нашего рынка загородные поселки в стиле горных шале - деревянных домов, традиционных для Швейцарии.
Вообще традиция брать пример из-за рубежа и переносить его на российскую почву "работает" и в сфере недвижимости. Ведь сами по себе коттеджные поселки пришли к нам из других стран, сменив привычные "дачи", а затем и "фазенды", появившиеся в пору увлечения бразильскими сериалами. Однако далеко не все форматы, прижившиеся за границей, могут выдержать проверку, например, нашим климатом. "Зачастую новые оригинальные западные проекты из-за специфики российского рынка недвижимости требуют адаптации под покупательские предпочтения, многочисленные климатические условия и изменения рынка. Провал многих "уникальных" проектов обусловлен неверно выбранным девелоперами методом "имплантации" формата, например, из Средиземноморья, в среднюю полосу России", - сожалеет О.Маринин. Говоря о будущем рынка загородной недвижимости, эксперты отмечают, что еще далеко не все форматы жилья, которые есть за рубежом, "опробованы" отечественными девелоперами. Правда, существуют определенные сомнения насчет того, в каком виде они будут перенесены в Россию: "В мировой строительной практике найдется еще очень много интересных нишевых форматов, но ряд климатических особенностей средней полосы России, - продолжает Олег Маринин, - будет требовать их полной переработки, вплоть до значительного искажения первоначальной идеи и, в итоге, ее полной неузнаваемости".
Эксперты по-разному видят дальнейшее развитие рынка. Так, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Валерий Мищенко считает, что рынок загородной недвижимости Московской области достаточно развит и насыщен, потому будет вестись работа по поиску новых решений и форматов загородного проживания в разных ценовых сегментах. Как полагает управляющий сетевым проектом "Витро", ООО "Парк Групп" Олег Маринин, этому сегменту крайне не хватает относительно дешевых объектов (до 300 тыс. долл.). Также интерес для потребителя представляют новые форматы загородной недвижимости, такие как компаунды - коттеджи для сдачи в аренду, семейные жилые курорты и малоэтажные многоквартирные дома. В качестве перспективного направления директор по маркетингу поселка "Княжье Озеро" Ирина Мошева называет организованные мультибрендовые поселки, имевшие ранее лишь случайный характер. "При правильно организованном пространстве поселка - четком разделении коттеджей, таунхаусов и аппартаментов подобные форматы загородного жилья займут свою нишу", - отмечает И.Мошева. При этом большинство экспертов считают, что застройщики все-таки будут искать новые пути - в том числе и необычные форматы жилья - для привлечения потребительского интереса. "По мере насыщения сегментов и ужесточения конкуренции застройщики будут все больше внимания уделять поиску новых концепций загородного жилья, созданию конкурентных преимуществ, - делает вывод руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. - Данная стратегия наиболее эффективна, поскольку позволяет выделить проект относительно других поселков и уйти от ценовой конкуренции".