На рынке коттеджей штиля нет и не будет

Рынок загородной недвижимости близок к насыщению - к такому выводу пришли аналитики, однако с небольшой оговоркой. Несмотря на большое число коттеджных поселков, предлагаемых сегодня, - их 160, загородная недвижимость продолжает быть привлекательным объектом для капиталовложений. «Собственник» рассказывает об основных тенденциях рынка 2006 года.

 

Возможности и потребности

 

Согласно результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья - 2006», проведенного аналитическим центром IRN.ru, в этом году на рынке фигурируют 160 поселков, плюс еще около 30-40 поселков, в которых строятся и продаются таунхаусы. Кроме того, заявлены варианты, где продаются только земельные участки, а также поселки вторичного рынка, где можно купить отдельный дом.

 

Если говорить на языке цифр, то число 160, по данным аналитического центра IRN.ru, складывается из 95 поселков, где предлагаются только коттеджи, 22 поселков, где в наличии имеются лишь участки с подрядом, и 43 поселков с предложениями и коттеджей, и участков с подрядом. Если учесть, что в 2005 году фигурировали 166 «поселковых» вариантов, а в этом «всего» 160, то можно говорить о сокращении предложения, однако, в связи с тем что среднее число домов в поселке выросло с 53 до 60, тенденция к увеличению предложений налицо.

 

Аналитический центр IRN.ru отмечает и тенденцию к увеличению плотности застройки коттеджных поселков: средняя площадь поселка - 15 га - почти не изменилась, но площади участков и домов сокращаются - с 23,7 до 21,4 сотки и с 401,5 до 363,4 кв. м соответственно. При этом, по данным компании Renaissans Realty, покупатели продолжают отдавать предпочтение при площади коттеджа от 300 до 400 кв. м участкам размером 21-30 соток, а потенциальные владельцы грандиозных архитектурных проектов, площадь которых составляет от 600 кв. м, хотят иметь от 51 до 100 соток земли.

 

Цены не шутят

 

Весьма интересна динамика цен на рынке загородной недвижимости. В прошлом году ведущие аналитики рынка прогнозировали в 2006 увеличение цен на загородную недвижимость в среднем на 17 %, а лаг роста цен на наиболее ликвидных направлениях предполагался на 25 %. Однако рынок загородной недвижимости решил удивить - уже зафиксирован годовой прирост на 28,1 % по отношению к прошлому году. По состоянию на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра дома с учетом земли составляет $ 2433. А буквально вчера компания «Терра-недвижимость» сообщила о новом уникальном показателе. «В ходе последней сделки в санатории «Барвиха», где сейчас проданы все участки, нашей компанией зафиксирован абсолютный рекорд стоимости земли в Подмосковье - $ 200 тыс. за сотку! - говорит генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. - Еще в декабре эта цифра была на $ 20 тыс. ниже». Он также отмечает, что в сегменте бизнес-класса о стабилизации тоже не может быть и речи. В поселке Грин Хилл на Новой Риге, например, 1 июня цены выросли в среднем на 7,5 %. «Следующее повышение, также внеплановое, произойдет уже в середине июля, - предупреждает Сайфутдинов. - И это лишь один пример. Подобная картина наблюдается и в других успешных поселках».

 

Об удорожании объектов говорит и недавнее сообщение компании Renaissance Realty: она приступила к реализации самого дорогого коттеджа в России (естественно, на Рублевке) - дом площадью 2000 кв. м продается за $ 20 млн. Надо отметить, что раньше потолком цен считалась сумма в $10 млн.

 

Гонка за лидером

 

Хотя Рублевка все еще лидирует в цене и в качестве вариантов, как считают многие эксперты, тем не менее по объему предложений она потихоньку сдает свои позиции: аналитики IRN.ru отмечают, что доля этого направления на рынке за год сократилась почти на 6 %.

 

Соперничает с Рублевкой по-прежнему Новорижское шоссе, но все же, как отмечает Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», в последнее время многие участники рынка одержимы идеей «большой воды» - каскада водохранилищ, расположенных на «ближнем севере» Московской области - по Дмитровскому шоссе. «Это действительно одно из перспективных направлений в развитии рынка: здесь сочетается сразу несколько весьма привлекательных факторов - это и великолепная экология, и заново отстроенное шоссе, и не слишком большая цена земли, - объясняет тенденцию Воробьев. - Коттеджные поселки, появляющиеся на «большой воде», в большинстве своем имеют прибрежную линию, на которой могут быть оборудованы пляжи, зоны отдыха, причалы и даже эллинги. Яркий пример современного поселка у большой воды - Лазурный Берег, цены на дома в котором колеблются от 1 до 3 млн долларов».

 

Интерес покупателей по-прежнему вызывают Калужское, Пятницкое, Минское, Киевское и Ярославское направления. Кстати, именно по Ярославскому направлению зафиксирован наибольший прирост цен в 2006 году по отношению к 2005 году. Он составил 37, 5%, что всего на 1/10 меньше роста Рублевки. Средняя цена предложения здесь сегодня составляет $ 1303 (в 2005 году - $ 948). А вот наименьший ценовой прирост, несмотря на востребованность направления, зафиксирован по Дмитровскому шоссе - 10,7 % (2005 год - $ 2364, 2006 год - $ 2616).

 

Лучше меньше, да больше

 

В последнее время среди основных игроков рынка загородной недвижимости существует мнение, что еще одной из тенденций развития рынка Подмосковья станет организация «мини-городов» или мегапоселков. «Будущее этих проектов на сегодняшний день предугадать сложно, - говорит Иван Воробьев. - Перспективы развития рынка в данном направлении представляются весьма туманными из-за уникальности каждого проекта в отдельности.

 

Уровень цен на землю и дома в возводимых больших коттеджных поселках достаточно высок, хотя бы из-за того, что основные параметры - качество объектов (современные строительные технологии и проч.), расположение (популярные направления) и развитая инфраструктура - в таких местах находятся в верхнем ценовом диапазоне. Нижняя граница цен на объекты недвижимости в мегапоселках будет начинаться с отметки $ 8-10 млн!»

 

Сегодня же цены в больших поселках, таких как, например, Резиденция Бенилюкс или Княжье Озеро, которые, кстати, не намного меньше планируемых «мини-городов», начинаются от $ 1-2 млн.

 

Противоположный дорогим «домам-миллионникам» ценовой сегмент - эконом-класс - тоже не дает участникам рынка покоя. Наметившийся еще в прошлом году спрос на объекты эконом-класса продолжает расти, на рынке ощущается нехватка подобных предложений. Но девелоперы не стремятся быстро удовлетворить потребности рынка, отмечая, что строительство коттеджей эконом-класса невыгодно. Эту нишу сегодня в большей степени стараются заполнить таунхаусами, сочетающими загородный стиль жизни (по разумной цене за объект) и городской комфорт. Альтернативой таунхаусам и коттеджам эконом-класса также становятся теплые дачи, позволяющие жить за городом круглый год.

 

Как отмечают операторы рынка, в ближайшее время эконом-класс может получить развитие на направлениях-«аутсайдерах»: на востоке, юго-востоке, северо-востоке и юге Подмосковья. Наконец -то участки, расположенные по Симферопольскому, Каширскому, Горьковскому и Новорязанскому шоссе начинают застраивать. Но и здесь цены вряд ли будут ниже $ 300 тыс. Лидировать среди этих направлений, скорее всего, будет Симферопольское направление, которое по праву считается наименее загруженной трассой: «пробки» здесь ощутимы лишь при въезде и выезде из Москвы и имеют весьма приятную особенность «быстро рассасываться».

 

Но все вышеизложенное касалось долгосрочных тенденций и перспектив. Что же до самого ближайшего будущего, то, по словам генерального директора компании «Терра-недвижимость», в июле и августе риелторы продолжат ощущать сезон отпусков, выражающийся в спаде активности покупателей. Но о стабилизации цен при этом говорить не приходится. Недвижимость пока остается одним из самых прибыльных и надежных инвестиционных инструментов.