Тимур Сайфутдинов: "Формула цены загородного дома бывает разной"

По единодушному мнению участников рынка и аналитиков, загородная недвижимость - динамично развивающийся и инвестиционно привлекательный сектор. О том, что происходит сегодня на рынке, каковы его основные тенденции и перспективы, мы беседуем с генеральным директором компании «Терра-недвижимость» Тимуром Сайфутдиновым.

 

При взгляде на сегодняшний рынок загородной недвижимости складывается - впечатление, что на нем существует безусловный диктат покупателя, и девелоперам приходится не просто держать руку на пульсе потребительских предпочтений, а постоянно быть на шаг впереди. Это действительно так?

 

Правильнее - говорить не о диктате покупателя, а скорее о взаимном влиянии потребителей и девелоперов друг на друга и, следовательно, на ситуацию на рынке. Девелоперы постоянно ведут поиск инновационных решений, которые смогут удовлетворить еще только формирующиеся потребности покупателей. Так, единую концепцию застройки, сегодня ставшую стандартом, впервые успешно применили в 1999 году в поселке Николино на Рублево-Успенском шоссе. Он фактически опередил свое время, что позволило ему стать одним из наиболее привлекательных мест для жизни элиты. Сейчас сложно представить поселок, в котором нет спортивной площадки или общественной зоны, хотя еще совсем недавно это не было нормой.

 

Что сегодня интересно покупателям, каковы их - предпочтения?

 

Наибольшим спросом пользуются дома, находящиеся в - пределах транспортной доступности от МКАД по Рублевке, Новой Риге, Дмитровке, Калужскому, Киевскому, Минскому или Можайскому шоссе. Однако количество хороших предложений в ближайшем Подмосковье уменьшается, поэтому и покупатели, и застройщики проявляют все больший интерес к участкам, расположенным дальше чем в 50 км от столицы. Но факторы, определяющие популярность конкретных объектов, остаются неизменными: охраняемая территория поселка, местоположение, общая концепция, удачное архитектурное решение, экология и природа, качество и сроки строительства (оптимально - три года на полное завершение проекта), наличие развитой инфраструктуры в районе.

 

Многие эксперты отмечают нехватку предложений эконом-класса, что вполне объяснимо. Стоимость земли в наиболее активно осваиваемой части Подмосковья - в пределах 30-километровой зоны от МКАД - очень высока и постоянно растет. Естественно, девелоперы стремятся повысить рентабельность своих проектов и с учетом спроса на дорогое жилье предпочитают строить поселки бизнес- и элитного класса. При таком кажущемся изобилии продукта в сегменте загородной недвижимости может сложиться представление, что рынок перегрет и цены вот-вот поползут вниз, но это не так.

 

Действительно удачных предложений, которые гармонично сочетают в себе все наиболее важные элементы качественного загородного жилья, отвечающего самым высоким стандартам, очень мало. На первичном рынке следует ориентироваться прежде всего на имя девелопера или продавца проекта. На вторичном рынке определить удачные объекты еще легче: стабильный рост цены - верный признак востребованности поселка.

 

Можно сказать, что появление на рынке новых форматов - один из признаков - его динамичного развития. Как с этим обстоят дела в сегменте загородной недвижимости?

 

Рынок загородной недвижимости действительно развивается - очень активно, в некоторых его сегментах темпы роста цен опережают рынок городского жилья. Что касается новых форматов, то они, безусловно, появляются. Среди них можно выделить, например, дальние дачи (удаленность от МКАД более 50 км), таунхаусы в ближнем Подмосковье и народные дачи (домовладения стоимостью около 200-300 тыс. долл.).

 

Сегодня на рынке огромное ценовое разнообразие - от пары сотен тысяч - долларов до нескольких миллионов. Из чего все-таки складывается стоимость загородного дома?

 

Существует два типа ценообразующих факторов - рациональные и эмоциональные. Составляющие первую группу я уже перечислил выше. Что касается эмоциональных факторов, то они не поддаются измерению. Человек может изначально искать дом по определенным параметрам, например строго на 15?м км Рублево-Успенского шоссе, площадью 1500 кв. м на участке 50 соток. Но часто во время показов люди кардинально меняют свое мнение и покупают дом, который очень далек от первоначальных запросов. Все дело в том, что жилье человек выбирает сердцем. Поэтому «формула цены дома» может выглядеть совершенно по-разному.

 

Для каждого направления понятие эконом-класса, разумеется, свое. Есть ли - какие-либо признаки помимо цены, по которым объект можно отнести к этой категории?

 

Основной признак загородной недвижимости эконом-класса - ее месторасположение. Если это одно из популярных направлений, то такое жилье будет располагаться не ближе 40-50 км от МКАД и вряд ли на территории векового соснового леса. Как правило, это полевые участки, далеко от воды, типовые проектные решения, недорогие строительные материалы, минимальная инфраструктура.

 

В каком состоянии находится сегодня этот сегмент загородного - рынка?

 

Спрос пока значительно превышает предложение. Это связано прежде -всего с тем, что девелоперам выгоднее работать с объектами более дорогих ценовых категорий. Однако создать и реализовать удачный продукт в этих сегментах становится все сложнее, одного лишь наличия денежных средств недостаточно. Ключевыми условиями реализации проекта становятся имидж и репутация компании, прекрасное знание рынка, привлечение профессиональных консультантов. Те, кто не выдерживает жесткой конкуренции, либо покидают рынок, либо переходят в сегменты, которые предъявляют менее жесткие требования к игрокам. Это естественный эволюционный процесс.

 

Вы работаете с наиболее популярными и перспективными направлениями - Рублевкой, Новой Ригой, Дмитровским шоссе. Куда еще стоит обратить взор инвесторам и девелоперам? Кто в будущем сможет составить конкуренцию западу и северо-западу Подмосковья?

 

На наш взгляд, к самым перспективным - направлениям помимо перечисленных можно отнести Калужское, Киевское, Минское и Можайское. Ярославское шоссе также потенциально интересно для застройки, так как имеет выход к большой воде. Все упирается в планы реконструкции и расширения трассы.

 

Бытует мнение, что Рублевку стоит вообще выделить в отдельный сегмент - загородного рынка, поскольку она давно уже живет по своим законам и требует, если можно так выразиться, индивидуального подхода. Что вы думаете по этому поводу?

 

Рублевку действительно можно выделить в отдельный сегмент - рынка. Но я бы хотел расширить существующее представление о данном направлении. Это не просто трасса, на которой селятся олигархи и новые русские, одержимые гонкой за престижем. Рублево-Успенское шоссе - это «царская дорога»: загородные резиденции элиты, чиновников высшего ранга, богатых предпринимателей здесь строились, можно сказать, исторически. Таким образом, к моменту формирования рынка загородной недвижимости в России Рублевка уже была полноценным пригородом с развитой инфраструктурой и более или менее однородной социальной средой. И даже сегодня только это направление может похвастаться таким обилием торговых центров, школ, фитнес-клубов и ресторанов, наличие которых продолжает привлекать сюда состоятельных покупателей, готовых заплатить десять и более миллионов долларов за загородную резиденцию.

 

Сегодня на рынке заметна тенденция к созданию универсальных поселков, - этаких червонцев, которые должны понравиться всем. Насколько успешны такие проекты? Возможно ли вообще удачно свести в рамках одного комплекса дома разного стиля и ценового уровня?

 

Девелоперы, стремясь максимально охватить - рынок, все чаще создают универсальные продукты, сочетающие в себе недвижимость разных классов и типов. Но это очень рискованная политика, ведь один из определяющих факторов при выборе загородного дома - единая социальная среда. А если рядом стоят и элитные коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, ни о какой общности социума говорить не приходится. Такие случаи на рынке известны и темпы продаж этих объектов оставляют желать лучшего. Поэтому мы «эклектику» в загородных поселках не приветствуем.

 

Антиподом загородных мегапроектов выступают поселки клубного типа, с - небольшим количеством домов и максимально однородной социальной средой. Не секрет, что в таких комплексах содержание объектов инфраструктуры ложится ощутимым финансовым бременем на плечи немногочисленных жильцов. Популярны ли подобные проекты среди покупателей?

 

Существует формат поселков, где - жителей объединяют общие интересы в сфере бизнеса или политики. Потенциальные владельцы таких закрытых объектов проходят своего рода фейсконтроль, причем довольно жесткий. Однако подобных проектов на рынке немного. Это в основном небольшие поселки (до 30 домов) с камерной атмосферой, где живут либо топ-менеджеры одной компании, либо представители определенного сегмента бизнеса. Естественно, люди такого уровня стремятся сделать свою жизнь максимально приватной. Расплачиваться за подобную социальную однородность приходится высокими ежемесячными платежами, тем более что клубные поселки предполагают наличие собственной богатой инфраструктуры. В качестве примера можно привести элитный поселок «Дрофа», в котором регулярные платежи - одни из самых высоких.

 

Каковы перспективы этого формата на загородном рынке недвижимости? Ведь - подобная ситуация существовала и на рынке городского жилья. В результате современные жилые комплексы, которые раньше, в принципе, нельзя было причислять к элитной недвижимости, стали составлять серьезную конкуренцию малоквартирным особнячкам.

 

На мой взгляд, аналогия между городскими малоквартирными - домами и клубными поселками не совсем правомерна. Дома в городе не формируют единую социальную среду, и соседи могут не встречаться друг с другом неделями. Напротив, идея клубного загородного поселения предполагает возможность тесного общения жильцов. Для этого здесь есть и прогулочные зоны, и многочисленные объекты инфраструктуры. Этот формат будет иметь своих сторонников, как и все прочие.

 

Без каких объектов инфраструктуры нельзя обойтись коттеджному - поселку?

 

Сейчас наметилась новая тенденция - девелоперы стремятся - расположить поселок в наиболее развитых районах Подмосковья, чтобы снять с жильцов бремя содержания инфраструктуры. В поселке размещают лишь необходимый минимум - охрану, коммуникации, службу эксплуатации, кафе, мини-маркет, прогулочные зоны, спортивные площадки.

 

С какими проблемами сталкиваются продавцы и покупатели на рынке загородной - недвижимости?

 

Самая распространенная проблема продавцов - неадекватное - ценообразование. Неконкурентный «ценник» тормозит продажи. Через какое-то время либо продавец снижает цену, либо объект дорожает и догоняет запрашиваемую сумму.
Покупатели же могут столкнуться с недобросовестными или некомпетентными девелоперами. Например, они покупают дом с подрядом в поселке, где им обещают единую концепцию застройки. И вдруг по соседству вырастает краснокирпичный «замок». Оказывается, девелопер параллельно практиковал продажу земельных участков без подряда. К сожалению, такие случаи нередки. Это может происходить еще и потому, что среди некоторых специалистов бытует мнение, будто для создания стилевого единства достаточно застроить, придерживаясь рамок концепции, лишь около 40 % территории поселка, что, разумеется, неверно.

 

Какова доля инвестиционных покупок на рынке загородной недвижимости? Почему - инвесторы уходят в этот сегмент, ведь городское жилье приносит сегодня больший доход?

 

Сложно с уверенностью сказать, какой из рынков наиболее привлекателен и где темпы роста цен выше. В отдельных сегментах ситуация разная. Принципиальное отличие города от загорода состоит в невозможности покупки земли. А земля - это ограниченный ресурс, который всегда будет расти в цене. Еще один аргумент в пользу инвестирования в загородную недвижимость заключается в том, что объективно проще управлять одним участком стоимостью 20 млн долл., чем несколькими квартирами на ту же сумму в городе.

 

Возьмем один из наиболее известных и успешных проектов в Подмосковье - поселок Павлово. Дом, который сейчас продают за 2,15 млн долл., за три года вырос в цене больше чем в три раза. При этом цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном, в среднем на 15 %. Это объясняется тем, что люди уже получили солидную прибыль от вложенных средств и теперь им нужны живые деньги.

 

Куда выгоднее вкладывать денежные средства - в землю, строительство, - объекты вторичного рынка? Какие риски несут инвесторы?

 

Сейчас самый - выгодный объект вложения средств - это дома с участками на первичном рынке. Разумеется, речь идет о наиболее успешных проектах, которые будут стабильно дорожать. В качестве примера могу привести поселок «Грин Хилл». Продажи в нем начались в марте, и на сегодняшний день реализовано уже около 20 % домовладений. А 1 июня произошло первое повышение цен.

 

Что касается потенциальных рисков для инвесторов, то они связаны, прежде всего, с большим объемом средств, которые необходимы для выхода на рынок. В городе этот барьер, а следовательно, и риски ниже, так как минимальная стоимость квартиры составляет примерно 150 тыс. долл.