Концептуально, Ватсон!

Как и рынок городского жилья, загородная недвижимость сегодня - динамично развивающийся и инвестиционно привлекательный сектор, имеющий, однако, ряд существенных особенностей. Несмотря на значительный рост цен, это рынок максимально ориентирован на потребителя, и девелоперам приходится прикладывать значительные усилия в борьбе за внимание и кошелек покупателей. Вместе с тем происходит постоянное расширение рынка, осваиваются новые направления и форматы. Текущую ситуацию в сегменте загородной недвижимости, основные тенденции и возможности, а также наиболее заметные и успешно реализованные проекты обсуждали 15 и 16 июня участники Всероссийской конференции «Рынок загородного жилья: особенности и перспективы», организованной компанией Infor-media Russia.

 

Девелопер на распутье

 

Большинство участников рынка сходятся во мнении, что при грамотном девелопменте инвестиционно привлекательным может быть любой объект недвижимости. А грамотный девелопмент - это прежде всего концепция, определяющая, где, что и как строить и продавать. Выбирая месторасположение и формат проекта, необходимо учитывать самые разнообразные факторы, особенно в условиях ужесточающейся конкуренции на рынке загородного жилья.

 

Приоритетным направлениям с точки зрения строительства объектов загородной недвижимости было посвящено выступление Алевтины Орешко, директора по развитию компании Vesco Consulting. Она отметила, что наибольшим спросом среди покупателей традиционно пользуются Рублево-Успенское и Новорижское направления, причем последнее вышло в лидеры, обогнав «золотую трассу» Подмосковья почти на 3,5%. Богатой инфраструктуре и элитарности Рублевки Новая Рига успешно противопоставляет транспортную доступность и прекрасную экологию. Тем не менее сравнивать эти направления - дело неблагодарное. Недвижимость по Рублево-Успенскому шоссе давно уже стала показателем социального статуса, который влияет на спрос, и цены на коттеджи по этому направлению не меньше, чем их «потребительские характеристики». По словам Алевтины Орешко, покупатели проявляют заметный интерес также к Дмитровскому, Калужскому и Киевскому направлениям. Почти треть будущих хозяев загородных домов, по данным Vesco Consulting, предпочитают поселки, находящиеся в 10-20 км от Москвы, 25% спроса приходится на объекты в 20-30-километровой зоне, и лишь 18% потенциальных клиентов интересуют коттеджи, расположенные не дальше 10 км от города.

 

При этом относительный баланс спроса и предложения наблюдается лишь по Новорижскому и Дмитровскому направлениям, которые отличаются большим количеством выставленных на продажу объектов. Самый значительный дефицит предложения специалисты компании отмечают по Каширскому, Киевскому и, разумеется, Рублево-Успенскому шоссе. Повышенный спрос со стороны покупателей, отсутствие адекватного предложения и наличие земельных ресурсов существенно влияют на то, насколько выгодным окажется месторасположение коттеджного поселка.

 

В свою очередь, популярность того или иного направления или района зависит от множества факторов, в том числе и от его особенностей, изюминки, например наличия крупного водохранилища (Новорижское направление), горнолыжного курорта (Дмитровское направление) или природной красоты (Киевское, Калужское, Симферопольское шоссе).

 

Концепция, концепция и еще раз концепция

 

Внимание к потребительским предпочтениям - непременное условие успешной реализации проекта. По мнению Валеха Рзаева, Руководителя дирекции маркетинга группы компаний КРТ, рынок загородной недвижимости переживает кризис стандартных концепций. Покупатель не просто вкладывает средства в дом, он обеспечивает себя комфортным проживанием на лоне природы, причем не на год и не на два. Соответственно, необходимо разработать такую концепцию проекта, чтобы она не просто в полной мере отражала сегодняшние пожелания потребителей, но и опережала их. Как считает эксперт, с этим у девелоперов возникают большие трудности. Вдобавок новые тенденции рынка переворачивают старые представления о том, что, как и где должно быть построено, внося еще большую путаницу. Например, близость к Москве уже не является основным ценообразующим фактором. Покупатели элитной загородной недвижимости все больше тяготеют к усадьбам, расположенным подальше от столичной пыли, за пределами 30-километровой зоны. Растет спрос на большие участки площадью несколько гектаров. А таунхаусы становятся объектом интереса среднего класса как альтернатива городской квартире, в том числе и в плане стоимости.

 

Сегодня на рынке заметна тенденция к созданию универсальных поселков, в которых есть дома разнообразных стилей и ценовых уровней, отметил Тимур Сайфутдинов, директор по управлению инвестициями компании «Терра-недвижимость». Однако попытка создать этакий червонец, который будет нравиться всем, чревата обратным эффектом - слишком пестрая и разноплановая концепция может в итоге обернуться полным ее отсутствием, что в итоге отрицательно скажется на реализации проекта.

 

Еще одним популярным способом привлечь внимание покупателей к объекту, в особенности в верхнем ценовом сегменте, является ставка на имя архитектора. Некоторые девелоперы стараются пригласить не просто знаменитого специалиста, а известного на международном уровне. Однако, как отмечают эксперты, иностранные архитекторы могут оказать проекту медвежью услугу. На рынке уже имеются прецеденты, когда концепция поселка была разработана без учета предпочтений наших покупателей и особенностей российского менталитета, в итоге дома в нем продавались довольно плохо.

 

В настоящее время наиболее востребованы поселки экономкласса. При этом важно понимать, что определяющего его единого ценового рубежа провести нельзя - для каждого направления он свой. Наиболее перспективным форматом в этом сегменте являются, по мнению Тимура Сайфутдинова, дачные поселки повышенной комфортности, расположенные в районе 50 км от Москвы. Дома на участках в 20-25 соток без инфраструктурных перегрузок, но объединенные единой концепцией популярны не только у среднего класса, но и среди богатых покупателей - правда, уже по другим причинам. Для них такой дом является дополнением к городской квартире и коттеджу в поселке недалеко от столицы, они рассматривают его именно как дачу, место для сезонного отдыха, рыбалки, охоты и т. п.

 

Сокращение расходов на эксплуатацию - еще одна набирающая обороты тенденция и верный способ повысить привлекательность поселка в глазах покупателей. В поселке домов на 30 такие расходы обычно составляют больше тысячи долларов в месяц, поэтому будущее - за внешней инфраструктурой, хотя, разумеется, свои сторонники всегда будут и у «клубных» поселков, где закрытость и камерность проживания является важным элементом концепции

 

Как отмечает Валех Рзаев, на рынке ощущается застой стандартных форматов и дефицит одновременно грамотных и оригинальных проектов, прежде всего в сегменте элитного жилья. По его мнению, это стимулирует экспериментаторство и стопорит дальнейшее развитие рынка. Идти по проторенной дорожке становится неэффективно, поскольку рынок уже перенасыщен стандартными концепциями. Об этом свидетельствует, например, тот факт, что в 2005 году реклама коттеджных поселков по объему в полтора раза превысила рекламу городского жилья - продажи стандартных поселков зависают и растет спрос на уникальные, оригинальные концепции и новые форматы.

 

В качестве одного из таких форматов участникам конференции был представлен проект «Ранчо» компании Rodex Group, охарактеризованный Татьяной Шелягиной, финансовым директором компании, как холидей-хаус с русским лицом. Она отметила, что это первый реализованный проект современной загородной резиденции на рынке подмосковной загородной недвижимости. Расположенный на значительном удалении от города, в 110?км по Минскому шоссе, у Можайского водохранилища, «Ранчо» отличается наличием индивидуального комплекса построек в зависимости от хобби владельца. Покупатель может выбрать, какие объекты инфраструктуры он желает видеть на своем участке площадью четыре гектара - конюшню, теннисный корт, поле для гольфа или псарню. В отношении архитектуры предпочтение отдано стилю кантри, поскольку деревянное домостроение становится все более популярным.

 

О собственном удачном девелоперском опыте рассказал и представитель компании «Сапсан», в настоящий момент реализующей проект коттеджного поселка «Княжье Озеро» в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Как отметила Ирина Мошева, директор по маркетингу компании, одним из наи-более важных факторов, влияющих на стоимость и скорость продажи домов в коттеджном поселке, является наличие собственной развитой инфраструктуры, позволяющей жить за городом с городским комфортом. При этом сами объекты инфраструктуры могут быть инвестиционно привлекательны, в особенности, если доступны жителям не одного, а нескольких соседних поселков. Так, в «Княжьем Озере» присутствует как внутренняя, так и внешняя инфраструктура (например, есть спортивный комплекс «Спорт-сити»). По словам Ирины Мошевой, годовая доходность всех объектов инфраструктуры составляет в среднем 20-30%, правда, сроки окупаемости превышают пять лет.

 

Не потерять, а преумножить

 

Недвижимость - один из самых перспективных, стабильных и высокодоходных инструментов для инвестиций. Однако, работая с ним, следует иметь в виду, что стандартным рыночным законам недвижимость, в особенности жилая, беспрекословно не подчиняется. Одна из главных причин этого, по мнению Тимура Сайфутдинова, в уникальности, штучности объектов, особенно заметной в сегменте загородного жилья.

 

Столь большая инвестиционная привлекательность жилья, считает Тимур Сайфутдинов, объясняется тем, что цена на недвижимость во многом определяется ожиданием ее роста, то есть она дорожает потому, что покупатели на это рассчитывают. При этом как таковой механизм ограничения цены отсутствует. Производство же квартир и домов, напротив, ограничено, а земля, как известно, и вовсе тот единственный товар, который не производят. Сегодня доходность некоторых объектов на рынке недвижимости может доходить до 100%. Растет число не только компаний-застройщиков, но и покупателей, приобретающих загородную недвижимость с инвестиционными целями. Не последнюю роль в этом играет развитие ипотечного кредитования.

 

Дмитрий Симагин, директор по управлению инвестициями УК «Конкордия-эссет менеджмент», утверждает, что среди средств привлечения инвестиций на рынок загородной недвижимости кредиты занимают пока незначительную долю, а основным способом является рефинансирование проекта за счет конечных потребителей. Действительно, применительно к этому сегменту рынка ипотечное кредитование испытывает ряд сложностей, связанных с вопросами оценки и страхования объектов. Тем не менее все больше компаний-застройщиков предпочитает финансовую независимость от средств частных инвесторов.

 

В свою очередь, частные инвесторы также проявляют интерес к покупке жилья за городом в кредит. Анна Маркина, управляющий директор Международного ипотечного клуба, приводит следующие данные: на рынке загородной недвижимости ипотечное кредитование предлагают 30 банков, причем по сравнению с прошлым годом их число выросло почти вдвое. При этом по количеству ипотечных программ загородный сектор уступает только вторичному рынку. Банки активно интересуются новыми форматами, такими, как недорогие направления, поселки эконом- и бизнес-класса, поселки как альтернатива городскому жилью, дачные поселки повышенной комфортности и т. п. Набирает обороты и кредитование элитной недвижимости.

 

Ирина Радченко, вице-президент МАИН, вице-президент МИК, генеральный директор «ЛАУРЕЛ-Ипотеки», в своем выступлении отметила, что сложные и неурегулированные правила оформления в собственность земельных участков, трудности с оценкой и страхованием объектов сдерживают развитие кредитования загородной недвижимости, несмотря на то что спрос на такие кредиты растет год от года. Тем не менее положительная динамика налицо: условия, на которых можно получить кредит на покупку коттеджей и другого загородного жилья, становятся более выгодными - банки снижают процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивают сроки кредитования.