На асфальте: Рубли на гонку завели
В государстве российском Москва - безусловный центр притяжения, или, по выражению генерального директора компании “Терра-Недвижимость” Андрея Мажарова, “пылесос”, собирающий финансовые и людские ресурсы со всей страны. Инвестиции в московскую недвижимость обеспечивают большую прибыль с меньшими рисками. Историческая сверхцентрализация, вероятно, сохранится и в обозримом будущем, считают эксперты, и это ослабляет инвестиционный потенциал других регионов России.
Москва не резиновая, признают участники рынка, кто с сожалением, кто с удовлетворением ожидая, что так или иначе финансовые потоки будут перераспределяться в пользу регионов. “Времена локальных монстров заканчиваются”, - говорит Дмитрий Шмелев, коммерческий директор “СТ Групп Регион”. Он уверен, что выход в регионы для столичного инвестора - это вопрос психологической готовности. А перспектива и цель - выход на мировой рынок.
“Существует мнение, что инвестировать в земельные проекты имеет смысл, если рентабельность достигает 100%. Такой доходности можно ожидать в Москве и области, Петербурге и некоторых крупных городах. Массовой тенденции вкладываться в региональное жилье пока нет, но некоторые крупные игроки уже сейчас инвестируют в строительство коммерческих площадей в городах-миллионниках”, - отмечает Эрнест Ерохин, начальник управления инвестиций компании “Русский дом недвижимости”. “Московские компании, выходящие на региональные рынки, думают больше не о прибыли, а о расширении своей доли рынка”, - считает вице-президент ГК “Конти” Вячеслав Тимербулатов. Доходность от инвестиций в жилую недвижимость за пределами столичного региона эксперты и девелоперы оценивают не более чем в 10-15%.
“Движение в регионы” началось 2-3 года назад. На сегодняшний день, по словам Алексея Годованца, заместителя председателя правления КБ “Москоммерцбанк”, со стороны крупных федеральных игроков, поддерживаемых в том числе и крупными российскими банками, наибольший объем инвестиций направляется в торговую недвижимость, а также в офисную и складскую недвижимость, в меньшей степени - в жилую недвижимость.
Вне конкуренции
Самые выгодные инвестиции в недвижимость в России обещает Москва, цены на столичное жилье семафорят об этом еженедельным 2%-ным ростом с начала 2006 г. “Здесь выше доходность, лучше налажен производственный процесс. В каком регионе цены на недвижимость будут $15 000 за 1 кв. м в центре и $3000 за 1 кв. м в спальном районе при практически одинаковой себестоимости? Никакой город не сравнится с Москвой”, - считает Оксана Басова, директор по связям с общественностью “СХолдинг”.
“Через Москву проходят денежные потоки страны, покупательская способность населения в столице гораздо выше по сравнению с другими российскими регионами. Кроме того, иметь квартиру в столице престижно, поэтому жители "высокодоходных" регионов России устремляются в Москву с целью приобретения недвижимости”, - перечисляет “столичные резоны” Вячеслав Тимербулатов. Хотя население Санкт-Петербурга номинально лишь вдвое меньше московского, он отстает по объему инвестиций в недвижимость от столицы в несколько раз.
“В отличие от других стран в России нет ни одного (включая Санкт-Петербург) города, сравнимого со столицей, это практически единственный в России город с устойчиво положительной динамикой прироста населения (преимущественно за счет приезжих), - соглашается Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость". - Поэтому возникает впечатление, что инвесторов интересует только московская недвижимость”. Именно со столицы начинают заходить на российский рынок иностранные инвесторы.
Однако Дмитрий Шмелев убежден, что отнюдь не все деньги перекачиваются из регионов в Москву. По его словам, в последнее время растет заинтересованность в региональных инвестициях как со стороны столичных, так и со стороны местных застройщиков.
По мнению Мажарова, в силу более быстрого развития Москвы и Московской области регионы имеют дополнительный резерв роста. “С советских времен активного строительства в регионах не велось, и большая часть жилого фонда, построенного в 1950-1980 гг., устарела. Именно это вкупе с растущими доходами населения в России стало причиной возникновения практически идеальной ситуации для инвестирования в недвижимость. Строительство в регионах становится рентабельным”, - говорит руководитель отдела маркетинга компании “Пересвет-Регион” Виктор Преснов.
“Ситуация с жилой недвижимостью в регионах - это ответная реакция на уровень цен в московском регионе. И чем дольше и больше будут расти цены в Москве и Подмосковье, тем стабильнее будет спрос на региональную жилую недвижимость”, - резюмирует Сергей Иванов, руководитель отдела финансового анализа “РИГрупп”. Там, где есть чуть более высокий, чем в среднем по России, уровень жизни и платежеспособный спрос, начинает возникать предложение.
Кто первым встал, того и прибыль
Несмотря на все прелести инвестиций в московскую недвижимость, по мнению Оксаны Басовой, за регионами будущее, потому что они дают перспективу для развития бизнеса: там намного больше потребность в жилье.
В Москве на сегодняшний день практически исчерпан ресурс инвестиционно привлекательных строительных площадок в черте города, а те, что есть, уже давным-давно распределены между ведущими застройщиками, напоминает генеральный директор УК “Независимое агентство стратегических решений” Александр Свистунов. “Толкучка” на рынке московской недвижимости (более 300 компаний-застройщиков) говорит не в пользу столичного рынка недвижимости, соглашается Шмелев. Напротив, экономический рост на территории РФ и в странах бывшего СНГ открывает для девелоперов возможности для реализации новых проектов.
“Если посмотреть карту бывшего СССР, то, наверное, нет ни одного города-миллионника, где не велось бы масштабное строительство. Наша компания, одно из подразделений инвестиционного холдинга Makarios Group, занимается управлением объектов в сфере недвижимости, - рассказывает Свистунов. - В 2002 г. группой было принято решение об инвестициях в строительство офисно-жилого комплекса "Норд" в Ереване. На тот период в Армении не было как такового первичного рынка жилой и коммерческой недвижимости - со времени распада СССР строительство практически не велось. Для любой компании всегда рискованно стоять у истоков формирования рынка, однако именно на раннем этапе наиболее высокий рост цен. В конце 2003 г. мы продавали жилые и коммерческие площади в среднем по $750-900 за 1 кв. м. За время реализации цены на новостройки в Армении выросли в жилом секторе на 60% и на 100% поднялись цены на коммерческую недвижимость. В апреле 2006 г. торговые площади стоили около $2000 за 1 кв. м, офисные - примерно $1450 за 1 кв. м, а жилые - около $1200 за 1 кв. м. Уже окончено строительство офисно-жилого комплекса в самом начале Северного проспекта, напротив Театра оперы, о лучшем месторасположении и мечтать невозможно. На местном рынке эти площадки равняются участкам под гостиницами "Интурист" и "Москва" в столице”.
Дмитрий Шмелев заявляет, что “региональный рынок в целом более выгоден и более перспективен - выход на площадку в регионе проще и дешевле при сопоставимой с московской динамике роста цен”. “Цены в Ростове-на-Дону выросли на 15-20%, в Сочи за полгода наблюдается 40%-ный рост рынка недвижимости”, - аргументирует он. По словам Виктора Преснова, “во многих городах России цены на жилую недвижимость уже приближаются к подмосковным, а себестоимость жилья с учетом приобретения площадки, средств, вкладываемых в инфраструктуру, отчисления части прибыли городу в регионе в несколько раз ниже, чем в Москве. Помимо прочего, на местах легче решаются вопросы административного характера”.
“Безусловно, Москва одна, а регионов много. Но ресурсы столичных девелоперов позволяют им занять наиболее выгодные позиции на региональном рынке. Если идти в регионы, то нужно это делать сейчас, еще через 2-3 года и там все лакомые места будут поделены”, - предупреждает Свистунов.
Активный спрос
Алексей Годованец перечисляет регионы, интересные, по его мнению, большинству инвесторов: Северо-Запад (Санкт-Петербург, Калининградская область, Ленинградская область), юг России (Ростов, Краснодар, Новороссийск, Сочи), ряд городов Урала (Екатеринбург, Челябинск), Сибири (Новосибирск, Тюмень), Центральной России и Поволжья (Самара, Нижний Новгород). В то же время Андрей Мажаров напоминает, что значительная часть российских регионов недостаточно комфортны для постоянной жизни.
У девелоперов жилой недвижимости есть свои региональные предпочтения. Для ГК “Конти” наиболее инвестиционно привлекательны Санкт-Петербург, города на Черноморском побережье, Калининград. “СХолдинг” активно работает в Ярославле (1 кв. м в городе стоит в среднем $1000), рассматривает перспективы Саратова и Самары (стоимость 1 кв. м - $700-1400).
Илья Шкабара, заместитель генерального директора компании “КВ Инжиниринг”, описывает основные точки роста. Во-первых, это Краснодарский край и Ростовская область. В южных городах с рекреационным потенциалом началось бурное развитие гостиничного бизнеса, строительство коттеджных поселков. Спросом у покупателей из Москвы и Питера пользуются квартиры и дома для летнего отдыха в Геленджике, Таганроге. Как показатель перспективности региона эксперт рассматривает начало экспансии на юг России ГК “ПИК” - компания начала строить в Ростове (программа инвестирования и строительства “ПИК-Региона” в Ростовской области до 2010 г. предусматривает возведение более 241 000 кв. м жилья), подписала соглашение о сотрудничестве с администрацией Краснодарского края, в рамках которого ПИК дополнительно к тем проектам, которые уже реализуются в Новороссийске, планирует ежегодно инвестировать в строительство более 800 млн руб. ежегодно на территории края.
Лидер среди курортных городов - Сочи. Проблема этого города в том, что новые дорогие дома строятся в гуще разномастной застройки. “Пока не складывается однородных современных кварталов. Из-за неравнозначного социального окружения квартиры в новостройках долго экспонируются, - говорит Шкабара. - Но постепенно в Сочи застройщики скупят устаревшие здания, соседствующие с современными комплексами, и отправят их под снос. У Сочи большой потенциал”. С этим согласны практически все участники рынка недвижимости Москвы. Тем более что “пока сохраняется вероятность проведения там Олимпиады 2014 г.”, говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании “Новая площадь”.
Вслед за Черноморским побережьем всплеск инвестиционной активности переживает столица Краснодарского края: здесь уже строят дочерние предприятия “Газпрома” (“Газпромбанкинвест”), “Русагро” (“Авгур Эстейт”) и “Уралсиба” (корпорация “Знак”). К ним может присоединиться “Ренова-Девелопмент”, предложившая концепцию перестройки территории центра города общей площадью 400 га. Будет ли “Ренова-Девелопмент” реконструировать центр Краснодара, “зависит от возможности местных властей решить вопросы расселения людей из ветхого жилья и участия в софинансировании инженерной инфраструктуры”, заявлял “Ведомостям” представитель “Реновы”. Сейчас “Ренова” проектирует жилой микрорайон “Академический” в Екатеринбурге площадью 400 га. Стоимость строительства оценивается в $20 млрд, реализация проекта рассчитана на 15 лет.
Во-вторых, перспективны города, где долгое время не строили новые объекты или объемы строительства были незначительны. Например, Иркутск, где есть платежеспособный спрос (развита алюминиевая промышленность, нефтехимические комбинаты поблизости). “Регион берет низкий старт, начинают строить жилье всех уровней”, - рассказывает Шкабара.
Дефицит предложения при большом накопленном спросе наблюдается и в других городах-миллионниках: в Красноярске, на Дальнем Востоке - в Хабаровске, Владивостоке. Здесь пока строят местные компании. Цена 1 кв. м, по данным “КВ Инжиниринг”, выше $1000 (как в ближнем Подмосковье). Эти города переходят по объемам строительства из отстающих в лидеры за счет накопленного спроса.
Третья категория - города, в которых находятся крупные предприятия, с более высоким уровнем доходов населения, чем в среднем по региону. В качестве примера Шкабара называет Старый Оскол - в городе расположен крупный металлургический комбинат со средними зарплатами выше, чем по Москве.
Сходные тенденции намечаются и в наиболее отдаленном от центра регионе России - на Сахалине. Столичное агентство недвижимости Intermark выступает на сахалинском рынке в качестве консультанта зарубежных и местных девелоперов. По словам владельца компании Александра Шаталова, разработка нефтяных месторождений на о. Сахалин вывела строительную отрасль на новый качественный уровень развития. “Рынок элитной недвижимости на Сахалине начался со строительства жилых объектов и комплексов под нужды нефтяных компаний, которые пришли работать на остров в рамках проектов “Сахалин-1” и “Сахалин-2”, - рассказывает Шаталов. Большинство элитного жилья сдано в аренду сотрудникам нефтяных компаний в среднем по $600 за 1 кв. м в год. В Intermark отмечают, что постепенно на острове зарождается и рынок купли-продажи элитного жилья - благодаря местному населению. Правда, предложений пока немного. Основная сложность, с которой сталкиваются строители, - необходимость учесть климатические особенности острова и повышенную сейсмичность.
В Волжском, Пскове появляется прослойка населения, которая работает на современном прибыльном производстве, имеет прогнозируемые в будущем доходы и может позволить себе приобретать жилье по ипотеке.
“Ипотеки в регионах почти нет, пока это прерогатива Москвы и Питера, - замечает Шкабара. - Немного в регионах банков, которые могут себе позволить выдавать ипотеку. Не все банки хотят кредитовать жилищное строительство”. Однако крупные российские банки все активнее заявляют о региональных планах, что должно подстегнуть спрос на жилье.
Например, Городской ипотечный банк в мае объявил об открытии представительств в Екатеринбурге (в городе цены на недвижимость по итогам года могут вырасти на 50%, достигнув к концу 2006 г. $1500 за 1 кв. м), Ростове-на-Дону, Уфе. До конца года количество регионов присутствия вырастет до 12, говорится в пресс-релизе. В названных городах банк увидел “большой спрос на жилищные ипотечные кредиты со стороны как жителей, так и профессиональных участников рынка - агентств недвижимости и ипотечных брокеров”. Ранее, в апреле этого года, “Внешторгбанк Розничные услуги” подписал соглашение о сотрудничестве с правительством Тюменской области.
В “группу потенциального роста” в “КВ Инжиниринг” зачислили Черноземную зону России. “Сейчас в сельское хозяйство вливаются деньги, через некоторое время появится потребность в строительстве в Белгородской, Орловской, Курской областях. То же с Краснодарским, Ставропольским краем, Ростовской областью, где именно за счет развития сельского хозяйства появится платежеспособный спрос на сельские дома. Это перспектива на текущий и следующий годы”, - прогнозирует Шкабара.
По мнению Дмитрия Попова, интересны все густонаселенные города (миллионники, полумиллионники, 300-тысячники), а также города с высоким уровнем доходов населения. Сергей Иванов считает, что наиболее привлекательны для инвесторов областные центры. “Объем потенциального спроса формируется не только количеством населения (фактор, который многие инвесторы рассматривают как критический), но и платежеспособностью потребителей, зоной охвата потенциального объекта застройки. Проекты с одинаковой рентабельностью могут существовать и в городе-миллионнике, и в городе с населением в 100 000 человек”, - обращает внимание эксперт.
“СТ Групп Регион” планирует активно развиваться не только на региональном российском, но и на рынке ближнего зарубежья - на Украине, в Белоруссии, Казахстане. Наиболее перспективным Дмитрий Шмелев считает инвестиции в строительство Астаны. “Также интересным представляется работать на Украине, надеемся с приходом нового мэра Киева Леонида Черновецкого увидеть готовность поддержать российского инвестора. При прежнем мэре выход на рынок был в значительной степени затруднен излишней "опекой" инвесторов недобросовестными чиновниками”, - говорит Шмелев.
Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга компании “Квартира.Ру”, обращает внимание на то, что в значительной части городов до сих пор не установились четкие правила игры для внешних инвесторов, трудно просчитывается ожидаемый спрос. К числу привлекательных для столичных застройщиков моментов эксперт относит, в частности, возможность предложить что-то новое на основе столичного опыта. Хорошо работает и репутация “солидной фирмы из Москвы”.
Вести с полей
Статистика и данные региональных бюро “Ведомостей” подтверждают: доходные места в России есть. Объемы жилищного строительства растут в Ярославской, Челябинской, Воронежской, Оренбургской областях, новые объекты строятся в Рязани и Волгограде. Правда, пока в перечне наиболее значимых инвестпроектов для регионов (Новосибирск, Ростов) - объекты коммерческой недвижимости.
Спрос на квартиры и индивидуальные дома стимулирует в первую очередь местных застройщиков, которые возводят точечные объекты. Например, единственным участником - и победителем - торгов по продаже права аренды земельного участка под жилищное строительство в Кемерове стала местная компания - “Строительный сервисный центр “Голего”. Та же ситуация в Челябинске: подала заявку на аукцион и выиграла по стартовой цене 40 млн руб. право построить около 8000 кв. м жилья компания “Строительные технологии”.
Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, рассказал, что компания разрабатывала концепции нескольких проектов загородных коттеджных поселков в регионах (в Пензе, Харькове) и консультировала местных застройщиков. Объемы инвестиций по столичным меркам невелики - от $10-36 млн.
“Варяги из Москвы хороши тем, что могут поднять масштабные проекты, предусматривающие комплексное строительство объемом несколько миллионов квадратных метров”, - говорит руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Программа “Доступное жилье” дает столичным застройщикам отличный повод объявиться на перспективных рынках.
Например, СУ-155 построит в Иванове 150 000 кв. м жилья. Инвестиции в проект в СУ-155 оценивают в $90 млн. Благодаря поддержке губернатора Ивановской области Михаила Меня СУ-155 может принять участие в программе “Доступное жилье”, получив определенные преференции (в частности, рассчитывать, что власти профинансируют строительство инженерии и инфраструктуры).
Регионы, где нынче губернаторствуют бывшие чиновники столичной мэрии, особенно привлекательны для застройщиков из Москвы, примеры Иваново, Нижнего Новгорода или Калининграда это подтверждают.
Покорители просторов
Эрнест Ерохин считает, что тягаться с местными инвесторами московским или зарубежным компаниям пока рано: “Местные лучше разбираются в тенденциях строительства своих регионов, знают, какой проект точно будет рентабельным, а какой - нет. Не последнюю роль играет административный ресурс на местах”.
Айдар Галеев напоминает, что в регионах конкуренция зачастую острее, чем в Москве, - поскольку рынок более узкий, спрос меньше, а насыщение наступает быстрее.
Учитывая “региональную специфику”, Mirax Group, например, планируя охватить региональной программой для начала города-миллионники, будет создавать в крупных российских городах совместные предприятия (более 20 СП) с местными застройщиками для управления объектами в сфере недвижимости. Это необременительно - в рамках СП Mirax Group планирует помогать партнерам консалтингом и привлечением инвестиций - и облегчает доступ к хорошим участкам.
Алексей Годованец подтверждает: ведущую роль на рынках регионов России играют на сегодняшний день местные инвесторы, на 2-м месте стоят московские компании, а иностранные инвесторы только начинают заходить на рынок в крупных региональных проектах.
“Местные предприниматели являются крупными игроками в том случае, если они давно занимаются подобной деятельностью и имеют крупные активы. По мере структурирования московского рынка появились игроки, которые претендуют на федеральный статус. Особенно это касается крупных холдингов, у которых большие строительные мощности и которым не хватает площадок в Москве, - говорит эксперт. - Последняя тенденция, которая только начинает набирать обороты, - выход на региональные рынки международных институциональных инвесторов. Но иностранные инвесторы, работающие в России, активно интересуются сделками по покупке и строительству объектов коммерческой недвижимости в регионах”.
Один из первых фондов с западным капиталом, который будет специализироваться не на покупке готовых объектов, а на девелопменте (в первую очередь в жилом секторе), - фонд, созданный Deutsche Bank Real Estate и петербургским холдингом RBI. В течение 2-3 лет фонд планирует инвестировать около $470 млн в строительство жилья Санкт-Петербурге.
Московские компании говорят о своих региональных программах с большим или меньшим энтузиазмом. Например, компания “Пересвет-Регион” считает, что опыт 11 лет работы на столичном рынке недвижимости можно смело нести в регионы и работать там с хорошей доходностью. “Пересвет-Регион” реализует ряд инвестиционно-строительных проектов в городах Южного и Приволжского федеральных округов: два жилых комплекса в Волгограде (16 144 и 27 000 кв. м), жилой комплекс общей площадью около 50 000 кв. м в Нижнем Новгороде. Объем инвестиций на 1 кв. м общей площади с учетом обременений администраций составит, по планам компаний, около $700 для объектов экономкласса и до $1000 для объектов бизнес- и элит-класса.
По данным Дмитрия Шмелева, в регионах себестоимость строительства элитного жилья находится в пределах $600-800 за 1 кв. м.
“Авгур Эстейт” с 2001 г. занимается разработкой региональных проектов. С 2006 г. в центре Белгорода приступят к реконструкции и возведению нового жилого квартала, программа предусматривает ввод 100 000 кв. м. По данным “Авгура”, Белгород и область лидируют в стране по темпам жилищного строительства.
Сергей Канаев, генеральный директор “ПИК-Региона”, рассказал, что о работе в регионах компания серьезно задумалась в 2003 г., “потому что именно тогда стало понятно, что ГК "ПИК" не хватает большого масштабного полигона в приложении своих инвестиционных возможностей и резервных территорий для привязки строительных мощностей”. Для начала ПИК обратила внимание на рынок Подмосковья. Следующим этапом региональной экспансии ГК “ПИК” были Ростов-на-Дону и Ростовская область (Таганрог, Новочеркасск).
А в 2006 г. ПИК приобрела крупнейшую региональную строительную компанию страны - “Стройинвестрегион”, расширив благодаря этому географию своей деятельности: строительные площадки, приобретенные у компании, находятся в Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде, инвестиционный портфель составил около 2 млн кв. м. В 2002-2005 гг. “Стройинвестрегион” построил 381 600 кв. м жилья, на 2006 г. запланировано 318 000 кв. м. В ближайшей перспективе группы - Краснодарский край и Смоленск.
Компания “РГС Недвижимость”, созданная для управления активами группы “Росгосстрах” в недвижимости (в том числе более 300 объектов и земельных участков под строительство в России на сумму около $450 млн), собирается до 2010 г. вложить примерно $1 млрд в строительство 1 млн кв. м жилых и многофункциональных комплексов в регионах. Компания будет разрабатывать проекты, строить и управлять объектами, финансирование программы будет осуществляться за счет заемных средств российских и зарубежных компаний. Интерес для нового игрока представляют крупнейшие города страны: Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород, Екатеринбург, Челябинск, Уфа, Калининград, Владивосток, Ростов-на-Дону.
По мнению Алексея Аверьянова, с точки зрения производителей недвижимости (девелоперов, инвесторов), региональные рынки составляют уже достаточно серьезную конкуренцию московскому. Минус регионов - рынки не изучены, их потенциал трудно оценить.
Девелоперы из тех, что уже ведут строительство за пределами Московской области, говорят, что московские застройщики потянулись в регионы вынужденно (кто-то не может получить площадки в Москве, кому-то надо пристраивать собственные строительные мощности), рентабельность у региональных проектов низкая.
15% - это хорошо
“Говорить о каком-то показателе средней доходности инвестиций в отдельном регионе невозможно, - утверждает Алексей Годованец. - Сложно составить таблицу, в которой прибыльность инвестиций в Новосибирской области можно сравнивать с прибыльностью инвестиций, например, в Челябинской области. Можно сравнить доходность конкретного проекта в Новосибирске с доходностью аналогичного проекта в Челябинске”.
“За пределами Москвы и Московской области инвестиционно-строительный рынок неоднороден, - напоминает Виктор Козлов. - И хотя совокупность затрат на строительство в регионах значительно ниже, чем в Москве, региональные рынки имеют также более низкую стоимость 1 кв. м и невысокий покупательский спрос, что снижает прибыль застройщиков в сравнении с аналогичными затратами при строительстве в условиях московской конъюнктуры”.
“Регионы, где созданы хорошие условия для инвестирования, несомненно, существуют, и их не так уж мало. Как минимум 48 городов РФ, в которых уже построено, строится сейчас и проектируется только более 900 торговых центров, - считает, в свою очередь, Дмитрий Попов. - Что касается доходности, это личное дело каждого”.
По словам Оксаны Басовой, рентабельность вложений “СХолдинга” в ярославскую недвижимость составила 30% годовых - это весьма приличный процент даже для московских строителей, еще недавно избалованных беспрецедентной доходностью своих проектов.
Но не все регионы радуют москвичей высокой рентабельностью. В основном опрошенные “Ведомостями” эксперты оценивают годовую доходность хороших региональных проектов в 15% (при сопоставимых московских показателях 20-25%). Хотя есть более оптимистичные оценки для определенного рода проектов в конкретных регионах. Например, Ерохин говорит, что Тверская область позволяет рассчитывать на доходность до 100% по проектам строительства коттеджных поселков.
“Доходность проектов жилого строительства в регионах невелика для инвесторов, рентабельность продаж редко превышает 20%-ную планку, - уточняет Сергей Иванов. - Однако стабильность спроса в соответствующих ценовых нишах позволяет инвесторам, которым закрыт вход на московский рынок, получать доход с минимальными рисками”. “Когда инвестиции распределены по нескольким регионам, риск потерь значительно снижается”, - добавляет Дмитрий Шмелев.
“Рентабельность работы инвестора в регионах уже через 2-3 года может достичь уровня московской рентабельности. Важно точно определить покупательскую способность и предложить то, что будет востребовано”, - уверен Виктор Преснов.
Айдар Галеев считает, что хорошую доходность, 20-30% годовых, можно получить на первых качественных проектах, после насыщения рынка получить нормальную доходность (с учетом уровня риска ее уровень должен быть не менее 18-22% годовых)